Район «нулевого километра» Москвы

Нынешним летом Тверской район привлек к себе внимание даже тех, кто центр города по разным причинам старается игнорировать. Здесь ведутся активные дорожно-строительные работы в рамках городской программы «Мой район», которые вызывают массу надежд и в то же время негодований, споров и слухов. Однако дорожным строительством дело не ограничивается: до конца года здесь должны ввести в эксплуатацию по меньшей мере три новостройки. А это очень много не только для данной локации, но и для любого района города.

Самый центральный

Вряд ли найдется другой район Москвы, известный всем и каждому так же, как Тверской. Еще бы, ведь он — самый центральный в городе. Именно здесь находится Красная площадь, Большой театр, старое здание МХАТ, памятник основателю города Юрию Долгорукому, Концертный зал им. Чайковского, Государственная дума, мэрия Москвы и многое другое, с чем ассоциируется и имя столицы, и главные объекты страны. Но интересного в районе гораздо больше, ведь простирается он, начинаясь от Третьего транспортного кольца и заканчиваясь вблизи Савеловского вокзала. Одно время было принято считать, что Тверской больше подходит для работы, чем для жизни. Не случайно же в нем сосредоточено множество современных бизнес-центров: «Ильинка», «Никольское», «Москва», Meeting Point, Pietro house, «Дмитровка», «Берта хаус», «Европа», «Белая площадь» и пр. Сейчас, когда улицы Тверского активно реконструируются, превращаясь в пространство, где пешеходам будет комфортнее, чем автомобилистам, кажется, что отныне район будет ориентирован лишь на туристов. Но оба этих мнения ошибочны. Тверской был и остается в первую очередь жилым: объем его жилого фонда превышает 2,6 млн кв. м. Причем уровень класса недвижимости самый разный, из за чего цены могут отличаться весьма существенно.

Скажем, самое дешевое из имеющихся сейчас на вторичном рынке предложений — в хрущевке 1966 г., расположенной в Угловом переулке, между Новослободской улицей и Бутырским Валом. Здесь за 7,1 млн руб. можно приобрести 33 метровую однушку на последнем этаже. Встречаются и более бюджетные варианты, но они скорее исключение, чем правило. Все же район относится к самым дорогим в городе и по уровню относительных цен на жилую недвижимость, по данным портала irn.ru, уступает лишь некоторым локациям Хамовников, в частности «Золотой миле». Что же касается самых дорогих однушек, цены на которые переваливают за 45 млн руб., то большинство из них представлено в двух относительно новых жилых комплексах — в сданном в 2013 г. «Итальянском квартале» на улице Фадеева (проект компании «Гута-Девелопмент») и в ЖК «Четыре ветра» от компании AFI Development, который расположен на Большой Грузинской (введен в эксплуатацию в конце 2008 г.).

В квартирах, где комнат больше, ценовой разброс может быть еще значительнее. Скажем, одна из самых дорогих трешек Тверского стоит почти 600 млн руб. Это 200 метровые трехкомнатные апартаменты в Охотном Ряду, на шестом этаже гостиницы «Москва». Впрочем, трехкомнатные они лишь по документам. На самом же деле это единое пространство без отделки, которое можно, учитывая обилие окон, разбить на большее количество помещений. Кстати, сами окна необычные, арочные, что лишь прибавляет интереса к предложению. При этом самая дешевая трехкомнатная квартира в районе стоит в 66 раз меньше. Находится она в Перуновском переулке, неподалеку от станции метро «Менделеевская», в пятиэтажном панельном доме, и по площади не превышает 45 кв. м.

Тверская под окнами

Объекты с исторической составляющей (а из 566 жилых домов Тверского района 130 построены до 1917 г.) по уровню цен не тяготеют ни к самым дорогим, ни к самым дешевым вариантам. Другое дело, что большинство квартир в таких домах многокомнатные, что, разумеется, отражается на бюджете покупки. Так, в четырехэтажном доме 1982 г. постройки на Петровском бульваре за 32 млн руб. можно стать собственником шестикомнатной квартиры площадью 152 кв. м и с потолками в 3,5 м. Несмотря на то что некоторые комнаты совсем небольшие, от 9 кв. м, в каждой имеется два окна. Квартира расположена на последнем этаже, над ней — не используемое чердачное помещение высотой 2–2,8 м, которое при желании можно присоединить к квартире. В доме несколько лет назад был проведен капитальный ремонт, заменены инженерные коммуникации.

СПРАВКА

Район — Тверской

Территория — 727 га

Число жителей — 77,1 тыс. человек

Площадь жилого фонда — 2,6 млн кв.м

Много в районе и качественных объектов сталинской эпохи. Например, семиэтажный дом на углу Тверской улицы и Тверского бульвара, построенный в 1939 г. по проекту архитектора Мордвинова. Некогда это здание именовали «Домом под юбкой» — его венчала огромная статуя балерины, которую, правда, в 1958 г. убрали, однако на качество самого дома это никак не повлияло. Сейчас за 31,5 млн руб. в нем можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м. По словам нынешнего владельца, покупатели ею активно интересуются, несмотря на проводимую прямо под окнами масштабную реконструкцию главной улицы Москвы. Так что будущих здешних жителей преобразования, происходящие в районе, явно не смущают. И даже помогают сделать выбор, потому что строительный шум на улице позволяет оценить уровень звукоизоляции внешних стен дома. А он у «Дома под юбкой» на высоте. Некоторые с опаской воспринимают возраст здания: для почитателей старины он недостаточно древний, а для любителей всего современного — недостаточно нов. Причем, по наблюдениям владельца квартиры, в основном потенциальные покупатели все же склоняются к выбору нового дома. Однако большинство новостроек Тверского района, как и всего центра города, уже имеют историю.

Макет Москвы — в соседях

По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, ежегодно Тверском районе вводится в эксплуатацию не более одного-двух домов. На самом деле — больше, ведь здесь строится в основном не жилье, а апартаменты, которые выпадают из подсчетов, являясь de jure объектами коммерческой недвижимости. Из трех районных новостроек, которые обещают ввести в эксплуатацию до конца нынешнего года, жилой формально не является ни одна. Впрочем, это единственная претензия, в остальном объекты весьма интересные, а некоторые даже уникальны. Скажем, «Резиденция Тверская» на 2 й Брестской (застройщик — компания «Ковакс») — 12 этажный комплекс, шесть последних этажей которого занимают 170 апартаментов с готовой отделкой и меблировкой. Собственники избавлены не только от хлопот, связанных с ремонтом, но и не испытывают проблем со сдачей внаем: поиск арендаторов и контроль за ними может взять на себя управляющая компания.

Продажи в комплексе начались 1 августа, когда до ввода в эксплуатацию осталось менее двух кварталов (намечен на конец 2016 г.). Для покупателей это означает, что строительные риски сведены к минимуму, что немаловажно, особенно для этого объекта. Заниматься им начали более десятилетия назад, когда решили реконструировать здание, принадлежащее Москомархитектуре. Это тот самый корпус, где располагалась градостроительная выставка и где был представлен масштабный макет города. Тогда дело застопорилось, а возобновились работы лишь в 2015 г. Здание было достроено новыми этажами (именно там и располагаются апартаменты), а нижние после сдачи в эксплуатацию будут использоваться по прежнему профилю. Здесь снова появится макет Москвы. Что касается апартаментов, то — хотя продажи в них стартуют под занавес строительства, а продаются они с отделкой и обстановкой, — ценник довольно низкий — от 13 млн руб. Правда, это касается студийных вариантов площадью 26 кв. м, в комплексе же имеются предложения, в которых метраж составляет 160 кв. м.

Новости с историей

То, что для новостроек Тверского 13 млн руб. — не такие уж большие деньги, заметно на контрасте с другими строящимися здесь объектами. Скажем, в комплексе «Советник» на Большой Дмитровке (объект компании Insigma) минимальный бюджет покупки составляет 40,9 млн руб. Столько хотят за квартиры площадью 44 кв. м. Это на реновацию/капитальный ремонт семиэтажного здания, бывшего доходного дома Обуховой, возведенного в 1908 г. Сейчас он переделан в комплекс из 27 апартаментов, на последнем этаже располагаются два двухуровневых пентхауса. В эксплуатацию «Советник» вводится в IV квартале нынешнего года.

На другой Дмитровке, Малой, которая в отличие от Большой находится вне Бульварного кольца, зато рядом с парком «Эрмитаж», ценник еще выше. В комплексе Chekhov (проектом занимается компания Vesper) самый дешевый вариант обойдется в 130 млн руб. Правда, и площади здесь внушительнее — от 77 до 292 кв. м. А сам объект гораздо камернее: в нем всего четыре этажа, на которых разместились десять апартаментов. Имеется также двухуровневный подземный паркинг на 15 машино-мест. К слову, это единственная из всех новостроек Тверского района, которая является не объектом реконструкции, а относится к новому строительству. В активную фазу проект вошел в 2015 г., тогда же в нем открылись продажи. Сдать комплекс планируют в ближайшие три месяца.

К слову, у компании Vesper в Тверском районе есть еще одно предложение — введенный год назад в эксплуатацию комплекс St. Nickolas. Расположен он на улице Никольской, что делает его самой близкой к Кремлю изо всех новостроек района. Это реконструированный пятиэтажный бывший торговый корпус Шереметьевского подворья. Построен он был в 1900 г. по проекту архитектора Александра Мейснера, который объединил в проекте стили барокко и классицизм. Сейчас в продаже здесь представлены несколько апартаментов: самые доступные (площадь 68 кв. м, на втором этаже) — за 87,2 млн руб., самые дорогие (213 кв. м, на последнем этаже) — с ценой 372,9 млн руб.

Дом с запахом коньяка

На следующий год пока запланирована сдача лишь одной новостройки — Depre Loft на Петровском бульваре. Это тоже объект реконструкции, на этот раз — винного торгового дома «Товарищество К. Ф. Депре», построенного в стиле неоклассицизма в первые годы XX в. Его архитектор Роман Клейн планировал здание трехэтажным. Однако из за возникших у заказчика — семья Депре — финансовых трудностей возвели лишь один этаж. После революции профиль объекта не поменялся — в нем располагался завод по розливу кавказских вин и коньяков «Самтрест».

Сейчас компания KR Properties реконструирует этот дом в соответствии с первоначальным замыслом Клейна, восстанавливая исторические фасады и исходные габариты. После завершения работ здесь появится комплекс лофт-апартаментов. В нем будет 20 лофтов в 45–250 кв. м, но очень разнообразных. У расположенных на первом этаже предполагаются собственные входы (потолки 4,6 м). На втором этаже (потолки 3,5 м) у апартаментов с окнами, выходящими во внутренний двор, имеются балконы, а у смотрящих на улицу — открытые террасы. Цены в комплексе варьируются от 28,6 до 91,2 млн руб., в эксплуатацию его планируют ввести в II квартале 2017 г.

Фото А. БОБРОВСКОГО

Стоимость жилья в Тверском районе
Квартиры	Продажа, млн руб.	Аренда, тыс. руб./мес.
Однокомнатные	7,1–49,3	39–450
Двухкомнатные	8,1–171,5	42–675
Трехкомнатные	9,0–595,1	48–1500

Данные из базы объектов «ЦИАН»

 

Расценки на коммерческие объекты
Объекты	Продажа, тыс. руб./ кв. м	Аренда, тыс. руб./ кв. м/год
Офисные	165,8–1038,2	9,7–83,8
Торговые	182,3–2780,8	14,4–242,1

Данные из базы объектов «ЦИАН» 

 

Новостройки Тверского района
Объект	Цена, млн руб.	Ввод в эксплуатацию
Chekhov	130,4–613,7	III кв. 2016 г.
«Резиденция Тверская»	От 13	IV кв. 2016 г.
«Советник»	40,9–235,8	IV кв. 2016 г.
Depre Loft	28,6–91,2	II кв. 2017 г.

Данные официальных сайтов проектов

и отделов продаж новостроек