Распространенное предложение. Экономкласс удивил объемом и ценами

Аналитики подвели итоги полугодия на первичном рынке жилья Москвы. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, первая половина 2015 г. на рынке новостроек массового сегмента была отмечена высокой активностью девелоперов.

Итоги за полгода

По данным компании «Метриум Групп», с начала года стартовали продажи сразу в шести новых проектах: ЖК «Мичурино-Запад», «Варшавское шоссе, 141», «Город на реке Тушино 2018», «Ботанический Сад», «Терлецкий парк» и МФК «Орехово». Для сравнения — за аналогичный период 2014 г. на рынок вышло всего три новых проекта.

Также в минувшем полугодии началась реализация квартир в ЖК «Водный» — первом объекте сегмента, где застройщику удалось перевести апартаменты в жилье. Предложение активно пополнялось и за счет выхода на рынок новых корпусов. В то же время завершились первичные продажи в ЖК «Подсолнухи», «Соловьиная роща» и «Большое Кусково» (в ЖК Sky City реализация квартир временно не ведется).

Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам прошедших шести месяцев на рынке низкобюджетных новостроек экспонировалось 29 проектов, совокупный объем предложения составлял порядка 6,5 тыс. единиц. По сравнению с началом года число продаваемых квартир сократилось на 16%, а по сравнению с мартом — выросло на 4%.

Выход новых проектов внес изменения в структуру предложения по округам. По-прежнему большинство квартир сосредоточено в ЮАО. Однако если в начале года их доля составляла более половины, то по итогам июня она сократилась до 39,2%. На второе место благодаря старту продаж в ЖК «Город на реке Тушино 2018» поднялся СЗАО (16%). На третье место опустился ЮЗАО (10,4%), чья доля сократилась после снятия с продажи третьего корпуса ЖК «Эталон-Сити».

Доли одно- и двухкомнатных квартир в структуре предложения по-прежнему одинаковы — по 43%. В то же время доля трех- и многокомнатных квартир сократилась до 12 и 2% соответственно. Во многом это связано с тем, что в новых проектах девелоперы делают ставку на небольшие площади, чтобы снизить бюджет покупки и улучшить ликвидность квартир.

Предложение практически равномерно распределено между квартирами в полностью готовых корпусах (30%), в новостройках на стадии монтажа этажей (29%) и на начальном этапе строительства (26%). Остальной объем квартир приходится на дома, где проводятся работы по отделке и благоустройству.

По итогам I полугодия 2015 г. средняя цена квадратного метра первичного жилья в массовом сегменте составила 160,7 тыс. руб., что на 9% больше, чем в декабре. Наиболее активно цены росли в начале года, тогда как по итогам II квартала зафиксировано совокупное повышение всего на 2%. Снижение средневзвешенной цены квадратного метра по итогам июня было отмечено в трех округах: СЗАО (минус 11%), ЗАО (минус 8%) и ЮВАО (минус 6%). Причиной послужил выход новых объектов и корпусов на начальном этапе строительства и со сравнительно демократичным уровнем цен. В остальных округах зафиксирован рост, наибольший — в САО (плюс 22%), где поступили в реализацию квартиры в ЖК «Водный» на высокой стадии готовности.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 7,2 млн руб., двухкомнатной — 10,4 млн руб., а трехкомнатной — 14,4 млн руб. По сравнению с началом года рост составил 10, 8 и 8% соответственно.

Рейтинг самых доступных комплексов по итогам полугодия возглавляет микрорайон Северный, где студию площадью 30,3 кв. м можно приобрести за 3,3 млн руб. За ним следует ЖК «Варшавское шоссе, 141», в котором за площадь 22,4 кв. м необходимо заплатить 3,98 млн руб. Замыкает тройку микрорайон Некрасовка — 39,8 кв. м за 4,2 млн руб.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
Кол-во комнат	Площадь, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Общая стоимость, млн руб.
1	22,4	67,2	84,6	261,1	3,3	16,9
2	46,3	93,3	78,4	260	5,1	21,2
3	73,2	125,3	78,4	250	6,3	31,3

Июньские метры

По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в июне 2015 г. объем предложения как в старых границах Москвы, так и на присоединенных территориях вырос в среднем на 2,6% за счет выхода в реализацию корпусов в существующих проектах и нового комплекса «Внуково 2016». Средняя цена метра в Москве незначительно увеличилась — на 0,8%, а вот в Новой Москве снизилась на 1,7%.

В июне общее количество новостроек в Москве выросло на 2,9% и составило 246 объектов (105 проектов). Общая площадь квартир в продаже соответствовала 1,26 млн кв. м, что составляет 17,2 тыс. квартир. Средняя цена предложения составила 244 тыс. руб./кв. м.

В новостройках экономкласса средневзвешенная цена предложения несущественно увеличилась (на 0,5%) и составила 106 тыс. руб./кв. м. В продажу поступили квартиры в новом корпусе проекта компании «ПИК» — ЖК «Варшавские холмы». В сегменте комфорткласса средняя цена за май составила 168,7 тыс. руб./кв. м, предложение пополнилось новым корпусом в ЖК «Крылатский». В бизнес-классе цена уменьшилась на 5,1% — 253,4 тыс. руб./кв. м. Прежде всего это связано с выходом в реализацию нескольких новых корпусов в ЖК «Хорошевский» на стадии подготовки площадки.

Общее количество новостроек в Новой Москве выросло на 2,7% и составило 303 корпуса. Предложение пополнилось новыми корпусами в уже реализуемых масштабных проектах — город-парк «Первый Московский», ЖК «Испанские кварталы», «Новое Бутово» и «Рассказово». Помимо того, компания «Самолет Девелопмент» вывела на рынок новый проект — ЖК «Внуково 2016», средняя цена квадратного метра в котором составляет 85,8 тыс. руб. Количество реализуемых квартир в Новой Москве выросло на 1,8% и составило 9,1 тыс. (538,9 тыс. кв. м). В июне цена предложения на рынке Новой Москвы уменьшилась на 1,7% и составила в среднем 97,6 тыс. руб./кв. м.

В ближайшее время предложение на рынке продолжит увеличиваться: на территории Москвы анонсирован выход проектов в рамках реновации промзон «ЗИЛ» и «Серп и Молот», компания «БЭСТКОН» выведет на рынок жилой комплекс «Дом на ул. Летчика Бабушкина», а компания «Мортон» — ЖК «Японский квартал». В Новой Москве в августе на рынок выйдет ЖК «Ирландский квартал» (вторая очередь ЖК «Остров Эрин»)«.

Апартаменты: итоги II квартала

На первичном рынке апартаментов Москвы во II квартале 2015 г. поступили в продажу сразу восемь новых комплексов: три элитных, два бизнес-класса и три комфорткласса. По данным департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», средняя цена квадратного метра апартаментов составила 273,4 тыс. руб. с приростом к I кварталу 2015 г. 10,3%. Отмечен рост и по сравнению с началом года: в январе средняя цена 1 кв. м составляла 262, 4 тыс. руб.

В элитном классе началась реализация проектов Depre Loft, «Дом на Сретенке» и Classico, которые расположены в ЦАО. Новые проекты в бизнес-классе — Kleinhouse и «Двинцев, 14», в комфортклассе — «ТехноПарк», Cleverland и «Березовая аллея».

Благодаря старту продаж в новых объектах общее количество проектов с апартаментами на реализации достигло 81 с общим числом лотов 8,2 тыс. В то же время общий объем экспозиции во II квартале снизился на 9,2% по сравнению с предыдущим периодом, так как в комплексе «Царицыно-2» начался процесс перевода апартаментов в квартиры, в связи с чем продажи были приостановлены. Поскольку объем апартаментов в комплексе «Царицыно-2» был значительным (около 20% от общего объема первичного предложения), их уход с рынка сказался и на структуре предложения. Так, на 11 п. п. сократилась доля однокомнатных лотов, а доля студий выросла на 8 п. п. за счет старта продаж в комплексе Cleverland и нового корпуса в МФК «Савеловский Сити».

Несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, апартаменты по-прежнему остаются перспективным сегментом рынка недвижимости, который продолжит планомерно пополняться новыми интересными проектами, считают аналитики «БЕСТ-Новострой». Подтверждением этому может служить также тот факт, что банки стали смягчать условия ипотечного кредитования для покупателей апартаментов: так, в июле «ВТБ24» предлагал ипотеку на апартаменты в МФК «Водный» и «Фили Град» уже под 14%, тогда как ранее ставка была зафиксирована на уровне 16% годовых.