Раменки да Раменки, новые и старенькие

Раменки — район секретный. Даже не все его обитатели в курсе, что проживают они на западе Москвы, а вовсе не на юго-западе, как им очень хочется считать. Почему хочется — загадка: по престижности Западный административный округ стоит на ступень выше Юго-Западного, зелени и уюта в нем предостаточно. Разве что промзон побольше. Впрочем, к Раменкам это никак не относится: большинство промышленных предприятий отсюда вывели, а их бывшие территории застроили и продолжают застраивать. В основном — жильем и дорогами.

Полвека до метро

Чтобы пояснить основную суть района Раменки, достаточно лишь одной фразы: именно здесь располагается главный корпус МГУ. Хотя первой улицей района считается вовсе не Ломоносовский проспект, где находится главный университет страны, а Мичуринский. Но считается лишь по старинке, и вот почему. Еще пару десятилетий назад Мичуринский действительно был центральной и самой крупной магистралью района. Однако в 1997 г. к Раменкам присоединили соседний, Мосфильмовский район, закрепив за новым территориальным образованием имя Раменки. Теперь это одно из самых больших территориальных образований Москвы, по площади занимающее пятое место в городе, а самой длинной центральной улицей скорей уж стала Мосфильмовская, несколько лет назад продленная к тому же по направлению к области.

Сам Мичуринский проспект сейчас активно реконструируют, перекладывают коммуникации и сооружают вдоль него сразу три станции метро: на пересечении с Ломоносовским проспектом, улицами Винницкой и Лобачевского. Местным жителям их обещают еще с 70-х гг. прошлого века, когда район лишь начинали активно застраивать: имеющиеся на периферии Раменок станции «Воробьевы горы» и «Университет» удобны далеко не всем. Сейчас метростроительный процесс близок к завершению, часть новых станций откроют уже в этом году, часть — в следующем. Поэтому можно считать, что власти свои обещания выполнили, пусть и с полувековой отсрочкой.

Еще одна большая дорожно-транспортная стройка в районе — так называемый южный дублер Кутузовского проспекта и Мосфильмовской улицы. Интересно, что пройдет он вблизи практически всех нынешних новостроек Раменок, поэтому их будущие жители, уже купившие здесь квартиры, пребывают в размышлении и оценивают, к добру ли это. Вроде бы улучшение транспортной ситуации — благо, а вот активная дорога под окнами — бонус сомнительный. Тем не менее это не уменьшает популярность района, скорее лишь усиливает желание тут поселиться. А сделать это, как, впрочем, и в любом ином месте Москвы, можно двумя способами: либо снять жилье в аренду, либо его купить. И тех и других вариантов предостаточно, причем по самым разным ценам.

Охота на однушки

Больше всего в аренду в Раменках выставлено трехкомнатных квартир, двушек — вдвое меньше, а однокомнатных в 2,5 раза меньше, чем двухкомнатных. Что и понятно: однокомнатные пользуются повышенным спросом, например, у тех же студентов МГУ, желающих жить изолированно и поближе к университету. Поэтому в экспозиции такие варианты надолго не задерживаются. Если, конечно, ценник задан разумно. Самый нижний порог — 23 тыс. руб./мес. Правда, собственник ставит одно условие: арендатор должен выполнить в квартире косметический ремонт. Такое требование может и отпугнуть: облагораживать чужую недвижимость, проживая в строительном шуме и пыли, захочет не каждый. Самые дорогие однушки находятся фактически напротив МГУ — в жилом комплексе (ЖК) «Шуваловский», этот комплекс в 2011 г. ввела в эксплуатацию компания «Интеко». Таких объектов для проживания предлагается несколько, квартиры большие, по 60–80 кв. м, все с хорошей отделкой и мебелью, цена вопроса — 105–130 тыс. руб./мес.

Самая недорогая двушка (29 тыс. руб./мес. за 54 кв. м) отыскалась на улице Пырьева, на девятом этаже 12-этажного дома, построенного в 80-е гг. XX в. За самую дешевую трешку владелец просит 35 тыс. руб./мес., располагается она на пятом этаже девятиэтажного панельного дома на улице Винницкой, в ней 63 кв. м, но две комнаты смежные. Ставка же за самые дорогие из предлагающихся в аренду трехкомнатных квартир вплотную подкатывает к 1 млн руб. Таких вариантов несколько, находятся они либо в ЖК «Воробьевы горы», либо в ЖК «Дом на Мосфильмовской», все на высоких этажах, с отличными видовыми характеристиками, авторским ремонтом и дорогостоящей обстановкой. Впрочем, запрашиваемая цена их и обязывает быть такими.

От круглого дома до Скуратова

Несмотря на то что Раменки — район престижный, квартиру на вторичном рынке здесь порой можно приобрести весьма бюджетную. Никаких подвохов: иногда кому-то требуется продать жилье срочно, а для этого цену заявляют ниже среднерыночной. Одно из самых дешевых предложений — однушка на втором этаже кирпичной пятиэтажки (предшественница панельных хрущевок). Таких домов еще достаточно на нечетной стороне улицы Мосфильмовской. Квартира продается за 5,5 млн руб., будущему хозяину оставят кухонную мебель. Скользкий момент заключается в том, что жилье превратили в студию, демонтировав стену между кухней и комнатой, а вот узаконили ли бывшие хозяева перепланировку или нет — не ясно. Так что при просмотре документов советуем обратить на этот факт пристальное внимание, чтобы в последующем не возникло проблем.

За 6 млн руб. сейчас продается однокомнатная квартира на улице Довженко — в известном не только в районе, но и на всю Москву девятиэтажном 26-подъездном доме-кольце, построенном накануне Олимпиады-80 по проекту архитектора Евгения Стамо. Любопытно, что его основой стали обычные типовые панельные дома I-515/9, соседние панели которых состыковали под углом шесть градусов, максимально допустимом для данной серии. Предполагалось, что таких домов по Москве будет пять — по числу колец в эмблеме Олимпиады. Но построили лишь два — уже упомянутый в Раменках и в районе Очаково-Матвеевское, на улице Нежинской. В последнем, к слову, сейчас в продаже тоже имеется несколько квартир, причем цены точно такие же, как и в доме-близнице с улицы Довженко.

Самые дорогие квартиры — в новых домах, введенных в эксплуатацию в последние годы. Скажем, в 53-этажном ЖК «Дом на Мосфильмовской» (объект компании «Донстрой»), построенном по проекту архитектора Сергея Скуратова и сданном в канун 2012 г. В свое время вокруг этого комплекса разгорелся нешуточный скандал: власти собирались снести несколько верхних этажей, назвав их объектами самостроя. Однако впоследствии под влиянием архитектурной общественности это решение отменили, признав, что демонтаж нескольких этажей может повредить здание в целом и сделать проживание в нем небезопасным. Сейчас здесь продается несколько квартир. Например, расположенная на пятом этаже 62-метровая студия с дизайнерским ремонтом и меблировкой. Просят за нее 72 млн руб., то есть в 13 раз больше, чем за самую дешевую квартиру в районе.

По квартирам иной комнатности диапазон стоимости еще шире. Скажем, абсолютный ценник двухкомнатных квартир отличается почти в 19 раз. Самую дешевую двушку можно приобрести за 6,7 млн руб., находится она в панельной девятиэтажке на улице Столетова. За одну из самых дорогих просят 125,5 млн руб. Располагается она на улице Пырьева в ЖК «Режиссер», построенном в 2007 г. ныне несуществующей компанией «МИАН». В квартире 96 кв. м, высота потолков 3,3 м, большие окна, отделка и обстановка в стиле ар-деко, а в качестве бонуса — машино-место в подземном паркинге. Из трешек самая бюджетная обойдется в 9,4 млн руб. (находится в панельном доме 70-х гг. постройки, на Мичуринском проспекте), а самые дорогие зашкаливают за 300 млн руб., то есть цена последних в 30 раз выше, чем стоимость «экономварианта»! Большинство дорогих трешек нужно искать либо в ЖК «Воробьевы горы» (ул. Мосфильмовская, застройщик «Донстрой», комплекс введен в эксплуатацию десять лет назад), либо в ЖК «Монолит» (построен в 2004 г., на ул. Косыгина, возводила его компания «Гиза 21 век»). Почти все они продаются с качественной отделкой и мебелью, а вот габариты квартир при одной и той же цене предложения зависят от видовых характеристик. На верхних этажах, где открываются панорамные виды, за такую цену предлагают квартиры площадью 110–120 кв. м, а в вариантах пониже, имеющих обзор похуже, может оказаться уже 250–300 кв. м. Впрочем, в силу высокого ценника что первые, что вторые продаются довольно неспешно, так что смело можно торговаться.

Новостройки долгого полета

Самая удаленная от центра новостройка Раменок — 22–25-этажный ЖК «Лобачевский», что возводится на одноименной улице неподалеку от проходящей здесь железнодорожной ветки Киевского направления. Любопытно, что, несмотря на близость к железке и автодороге, место довольно уединенное, жилая застройка поблизости отсутствует (это бывшая промзона), а из нежилой — трудно не заметить эффектное здание УВД по Западному административному округу Москвы, построенное несколько лет назад. Сейчас почти во всех корпусах комплекса «Лобачевский» завершена отделка фасадов, проводят внутренние работы и обустраивают коммерческие помещения на первых этажах. Несмотря на высокую стадию готовности, квартир в продаже еще достаточно. Так, самая дешевая однушка (а они здесь большие, от 45 кв. м) продается за 8,5 млн руб. Есть однокомнатные квартиры и побольше, по 61 кв. м. В основном их сейчас предлагают по переуступке права требования по ДДУ, а хотят за них 10,9–11,3 млн руб. — стоимость зависит от корпуса и этажа. Кстати, в таких квартирах в комнатах по два окна, что ввиду вполне существенной общей площади позволит превратить однокомнатку в полноценную двушку. Цены на двухкомнатные квартиры, заложенные таковыми уже в проекте, начинаются от 12,4 млн руб., а площади варьируются в диапазоне 65–76 кв. м.

Остальные районные стройки располагаются вдоль улицы Мосфильмовской или рядом с ней. Самая большая из них так и называется — ЖК «Мосфильмовский». Это несколько 15–22-этажных монолитных корпусов, большинство из которых уже достроены и введены в эксплуатацию, а в оставшейся части комплекса завершаются фасадные работы. Поэтому предлагаемые сейчас варианты юридически разнообразны: есть от застройщика, по ДДУ, есть от частных инвесторов, по переуступке права требования, а есть и вторичка — с уже оформленным правом собственности, — продающаяся по договору купли-продажи. За самую дешевую однушку (49 кв. м, расположена на втором этаже) хотят 12,3 млн руб. и продают по переуступке права требования по ДДУ. В самой большой квартире, продающейся по той же схеме, — 146 кв. м, расположена она на 16-м этаже и стоит 55,5 млн руб. Кстати, одна из отличительных особенностей комплекса — удачные планировки квартир, большая редкость по нынешним временам. Что касается машино-мест, то они находятся в трехуровневом подземном паркинге и продаются за 1,6–1,7 млн руб.: чем глубже, тем дешевле.

На пересечении улиц Мосфильмовской и Минской возводится несколько объектов. На одной стороне — 29-этажная «Штаб-квартира на Мосфильмовской» от ГК «Мортон». В отличие от других новостроек в Раменках у этой строительная готовность ниже (до фасадных работ дело еще не дошло), сейчас дату сдачи комплекса озвучивают как II квартал 2017 г. Еще одно отличие — продаются здесь не квартиры, а апартаменты, которые в юридическом смысле жильем не являются. Поэтому цены здесь чуть ниже, чем в ЖК «Мосфильмовский». Самые дешевые однокомнатные апартаменты (51 кв. м) продаются за 10,2 млн руб., самая дорогая трешка (107 кв. м) тянет на 22,8 млн руб. А вот машино-места тут подороже — от 2,1 млн руб.

На другой стороне улицы Минской, рядом с завершенным несколько лет назад ЖК «Воробьевы горы» (возводила компания «Донстрой»), еще две новостройки. Одна из них — опять же от «Донстроя» — фактически продолжает их же объект. Это ЖК «Долина Сетунь», состоящая из двух монолитных корпусов в 36 и 39 этажей. Самая дешевая квартира (59 кв. м) сейчас стоит 29,5 млн руб., а самая дорогая (228 кв. м) — 114,1 млн руб.

Резко контрастирующий по высотности сосед «Долины Сетунь» — четырех-семиэтажный кирпично-монолитный ЖК «Снегири эко» (застройщик — компания «Снегири», ранее называвшаяся группой «СТ»). Из всех других новостроек и недавно построенных комплексов он самый ближний к парковой зоне природного заказника «Долина реки Сетунь» и Мосфильмовскому пруду. Еще один привлекательный момент: у квартир, расположенных на первом этаже, будут небольшие индивидуальные участки-патио. Как и в большинстве новостроек Мосфильмовской, дату сдачи этого объекта несколько раз переносили, сейчас срок заявлен как IV квартал 2016 г., хотя разрешение на строительство будет актуально до III квартала 2018 г. Понадобится ли такой временной резерв, сказать сложно: в настоящее время коробки зданий уже смонтированы, впереди — фасадные и внутренние работы, а также благоустройство территории. В самой маленькой из имеющихся в продаже квартир — 91 кв. м (это «двушка»), стоит она 52,1 млн руб. В одной из самых больших — 193 кв. м, цена предложения — 194,4 млн руб.

И, наконец, еще одна новостройка Раменок — 5–16-этажный ЖК «Воробьев дом» (застройщик MR group), его возводят вблизи Воробьевской набережной, в том месте, где улица Мосфильмовская переходит в Воробьевское шоссе. Комплекс находится в активной стадии строительства, а в продаже достаточно много вариантов, хотя однокомнатные отсутствуют — они вообще не заложены в проекте. Самая маленькая — двушка 58 кв. м, а самая большая квартира — это пентхаус 210 кв. м. Что же касается цен, то минимальный бюджет покупки сейчас составляет 21,1 млн руб.

Шопинг не в чести

Новые варианты коммерческой недвижимости в Раменках в основном сосредоточены на первых этажах жилых комплексов, возведенных в последнее десятилетие. Например, в ЖК «Режиссер», что на улице Пырьева, под офис предлагается меблированное помещение площадью 110 кв. м, имеющее отдельный вход с улицы (цена — 58,5 млн руб.). Или, скажем, есть вариант в ЖК «Обыкновенное чудо», что на улице Пудовкина. Мебели в помещении нет, зато выполнен ремонт, а входов даже два. Общая площадь этого офиса составляет 188 кв. м, а цена — 85,7 млн руб. Впрочем, имеются и специализированные объекты. Например, семиэтажный офисный центр класса B+ «Минская плаза», где предлагаются помещения от 60 кв. м до 10 тыс. кв. м. Скажем, расположенный на первом этаже офис площадью 205 кв. м здесь можно приобрести за 33,7 млн руб. Объект классом повыше — 12-этажный БЦ Silver House, что на проспекте Вернадского, неподалеку от станции метро «Университет». Среди имеющихся в нем предложений — офис площадью 410 кв. м, за который просят 106 млн руб.

Торговые площади тоже в основном продаются на первых этажах жилых комплексов. Так, в ЖК Dominion, что на Ломоносовском проспекте, за 105 млн руб. предлагают помещение площадью 145 кв. м — с большими витринами, высоким потолком и отдельным входом. А в ЖК «Шуваловский», расположенном на том же самом проспекте, за торговую площадь в 250 кв. м, отделанную натуральным мрамором, итальянской плиткой и темным деревом, хотят 132,6 млн руб. Из объектов, не сопряженных с жилой недвижимостью, торговую точку можно разместить лишь на некоторых площадях все тех же офисных центров: новых торговых центров в Раменках нет. Разве что таковым можно назвать трехэтажное здание при ЖК «Воробьевы горы». В нем 30 тыс. кв. м, из которых, по словам продавца, арендопригодны 50%. Внутренняя отделка отсутствует. Продается оно целиком, цена вопроса 2,2 млрд руб., и оно же — самое дорогое предложение в Раменках.

Такой вот хитрый район, где жители отдают предпочтение не шопингу, а интеллектуальной работе и учебе. Возможно, это и правильно.