Пять с плюсом. Реконструкция дома

Серая кирпичная четырехэтажка на улице Мишина на 16 квартир — по четыре на этаже. Ничего особенного: и район — так себе, и дом — не шедевр. Да и вообще про него никто бы и не вспомнил, если бы не идея жильцов — здание надстроить. Причем заслуживает внимания не только идея, но и ее настойчивое воплощение, затмевающее, на первый взгляд, все доводы разума. Более того, активность жителей дома стала если не основной причиной, то поводом к появлению в декабре прошлого года «дорожной карты», разработанной Департаментом градостроительной политики города Москвы. Документ носит название «Методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве».

Но обо всем по порядку. Дом, расположенный по адресу: ул. Мишина, 32, был построен в 1958 г. После проведения реконструкции к 16 имеющимся добавится 30 новых квартир. Общая площадь надстройки составляет около 2,2 тыс. кв. м. Сам процесс начался почти десять лет назад — в 2006 г. Итак, собралась инициативная группа, создала товарищество собственников жилья (ТСЖ), провела собрание жильцов. За реконструкцию проголосовали дружно: идею не одобрили только владельцы трех квартир. На тот момент условия выглядели крайне привлекательно — первые участники платили по 45 тыс. руб./кв. м площади квартиры. К проекту присоединились три сторонних инвестора, был создан финансовый фонд. Даже жильцам, не вступившим в него и не заключившим договоры, должны увеличить площади существующих квартир на 18 кв. м. На конец 2014 г. стоимость участия достигла уже 165 тыс. руб./кв. м. В интервью «Московским новостям» председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков рассказывал, что, когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене — приблизительно 200–250 тыс. руб./кв. м. На стадии строительства можно отказаться от своей паевой доли и продать ее по договору переуступки прав. В ТСЖ подсчитали, что стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м при участии в проекте будет варьироваться от 2,7 млн руб. на ранних стадиях реконструкции до 12 млн на поздних. Общая стоимость проекта оценивается в 200–250 млн руб.

Примерно такие же параметры реконструкции рекомендованы и «дорожной картой»: в концепции предполагается не просто нагружать верхние этажи, а возводить вокруг здания каркас, на который лягут новые конструкции. Обитатели «внутреннего» дома должны получить за счет каркаса дополнительные метры — от 16 до 30. Кроме того, жители — финансовые участники проекта смогут получить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а может быть, и вовсе бесплатно, если продажа верхних этажей покроет расходы и принесет прибыль. Купить недвижимость в старых районах можно относительно недорого, город не будет нести финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан и получит дополнительные налоги в бюджет.

В идеале и на практике

Конечно, во всей этой схеме есть и ограничения — не каждый дом подходит для участия в программе (см. текст под рубрикой «К сведению»). Но в целом эксперты рынка, опрошенные «Н&Ц», считают, что «дорожная карта» может иметь хороший отклик.

«Идея надстройки многоэтажных домов в Москве интересна многим инвесторам, потому что такое решение позволит не только запускать новые проекты в границах прежней Москвы, но и поднять их рентабельность, — комментирует главный инженер компании «ЛСР. Недвижимость — Москва» Василий Комов. — Дело в том, что в столице практически не осталось свободных земель для строительства новых жилых комплексов. Застройщикам приходится сначала за свой счет расселять здания, предназначенные под снос, затем производить реновацию территории, и только потом они приступают к строительству. Разумеется, это требует больших вложений, поскольку людей необходимо обеспечить крышей над головой, причем в районе их проживания. Надстройка домов позволяет решить эту проблему. Кроме того, можно сэкономить на прокладке коммуникаций, если они, конечно, находятся в хорошем состоянии и не требуют капитального ремонта».

Но это ситуация в идеале. На практике же все гораздо сложнее. В Москве идея уже была опробована несколько лет назад. Известный пример — дом на Хорошевском шоссе, 32а, где пяти-этажное кирпичное здание надстроили мансардным этажом. Из жилых домов можно вспомнить реконструкцию на проспекте Маршала Жукова, дом 16, корпус 3. Кирпичную пятиэтажку серии I-511, построенную в 1963 г., реконструировали в 2000 г. Были надстроены два этажа, лестничные пролеты, а лифты вынесли в эркеры. Эти проекты предполагали как раз надстройку без дополнительного каркаса, так что люди вынуждены были жить на стройке в течение нескольких лет, но, кроме отремонтированных подъездов, остекленных балконов, а в случае с домом на Маршала Жукова — пристроенного лифта, больше ничего не получили. Было решено, что подобные варианты себя не слишком оправдывают, и, так толком и не начавшись, программа свернулась.

Что надстройка принесет?

Сегодняшние намерения с «обстройкой» дома и увеличением площади существующих квартир выглядят более жизнеспособными. И все же главное — договориться с жильцами. «Эта идея может быть востребована исключительно при согласии собственников. На практике добиться этого очень сложно. Причем чем больше квартир в доме, тем труднее задача. Возникает много вопросов, как сложится ситуация с будущими затратами и распределением платежей, а также возможными компенсациями тем людям, которые не будут нести затраты и претендовать на новые квадратные метры. Тем не менее это может открыть и некоторые возможности для инвестиций», — комментирует инициативу заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Еще более осторожно оценивает перспективы управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова, но уже с градостроительной точки зрения: «Эти дома расположены в давно сформировавшихся жилых районах со своей инфраструктурой. У большинства маленькие дворы, не решен вопрос с парковкой. А ведь, по статистике, каждая вторая семья в Москве имеет машину, а каждая четвертая, возможно, даже две. Вы только представьте — жителей станет больше, а вместимость общественных зон не изменится! Наступит коллапс». Плюс, считает эксперт, отнюдь не все районы столь востребованны, чтобы покупатели мирились со старым конструктивом лестничных пролетов, подъездов и т. д. Все же надстроенный дом — не новый, и многие предпочтут жилье в современной новостройке, пусть даже за МКАД.

Кто-то будет утверждать, что эксперты излишне пессимистичны и программа вполне может «пойти», но, конечно, никто не станет отрицать, что для удешевления работ необходимо выработать некое общее решение. «Разумеется, подобные проекты в части несущих конструкций должны быть типовыми, — уверен В. Комов. — Финишная же отделка может быть любой, но соответствующей окружающей архитектуре».

Если поразмыслить над поднятым вопросом — вроде бы ничего особо сложного, но как будет на деле — большой вопрос. Пока энтузиазм проявили только жители дома на улице Мишина (д. 32). Всего же, подсчитали в Департаменте градостроительной политики города Москвы, в столице около 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн кв. м могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.