Пять факторов, влияющих на продажи жилья

В трудные времена рынок недвижимости всегда оставался для наших граждан той единственной надеждой, которая вселяла толику оптимизма и веру, что завтра все будет хорошо. В конце концов, крыша над головой — это хороший актив на все времена. Сами же застройщики — люди прагматичные, и шанс на успех привыкли измерять иными категориями. Им важно, чтобы жилье продавалось даже в кризис. Что для этого нужно, попытались ответить эксперты компании «Метриум Групп».

По данным Росстата, в январе — мае 2015 г. реальная начисленная заработная плата россиян снизилась на 8,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Падение уровня платежеспособного спроса в последние месяцы оказало заметное влияние на рынок недвижимости. Так, согласно статистике Росреестра, в мае число зарегистрированных переходов прав на жилье в Москве сократилось на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно острая ситуация с переизбытком предложения сложилась на вторичном рынке. Количество квартир, выставленных на продажу, по сравнению с докризисными месяцами выросло почти на 50%, а спрос упал почти в три раза.

«Покупатели стали активно интересоваться квартирами в новостройках, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — При этом многие из тех, кто ранее планировал покупку жилья в столице, в качестве альтернативного варианта теперь рассматривают приобретение недвижимости в Подмосковье». Оптимальным вариантом по соотношению цены и качества на сегодняшний день являются квартиры в малоэтажных жилых комплексах (ЖК), считает эксперт. Росту их популярности способствуют пять факторов. Это доступная цена, появление проектов с качественной социальной инфраструктурой, транспортная доступность, большой выбор объектов и возможность приобрести квартиру в ипотеку.

Впрочем, перечисленные факторы применимы к любому проекту, и если объект им соответствует, то его ликвидность всегда будет на высоте. Впрочем, обратимся к доводам экспертов.

Доступная цена

Средняя стоимость 1 кв. м новостроек в Московской области составляет 78 тыс. руб. Дороже всего жилье, расположенное на престижных западном и северо-западном направлениях, — 90 и 83,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Самые дешевые предложения можно найти на северо-востоке, востоке и юго-востоке, где стоимость 1 кв. м находится в диапазоне 63–67,5 тыс. руб.

В малоэтажках наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры площадью 30–45 кв. м (от 1,8 до 4 млн руб.) и двушки по 60–70 кв. м (от 3,8 до 6,3 млн руб.). Таким образом, это на 10–15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса, и в несколько раз ниже стоимости квартир в Москве.

Качественная инфраструктура

Большинство малоэтажных ЖК, построенных в 2008–2013 гг., не имели обширной социальной инфраструктуры, делающей новостройки комфортными для постоянного проживания. Многие из них были домами в чистом поле, где покупатель фактически приобретал четыре стены. «Первые качественные проекты, в которых создано по-настоящему удобное пространство для жизни, появились на рынке только в последние два года», — отмечает М. Литинецкая.

«Концепции современных комплексов максимально ориентированы на создание комфортной среды для людей, — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо». — Например, в строящемся ЖК SAMPO запланировано возведение пяти детских садов, двух школ, многофункционального центра (включающего в себя офисы, кинотеатр, фуд-корт, боулинг, магазины, медицинский центр), административно-торгового комплекса (с продуктовыми и хозяйственными магазинами, аптекой, детским клубом, розничным банковским центром, химчисткой и парикмахерской), а также нескольких наземных паркингов».

Транспортная доступность

Большинство жителей подмосковных малоэтажек работают в столице. Поэтому при принятии решения о покупке фактор транспортной доступности является одним из главных. Самыми престижными сегодня считаются малоэтажные ЖК, находящиеся в пределах 30 км от МКАД по западному и юго-западному направлению. Если взять объекты, расположенные на таких скоростных трассах, как Новорижское, Киевское или Минское шоссе, то даже в часы пик до Москвы можно добраться за 30–40 мин. Это меньше, чем время на дорогу до работы, которое ежедневно тратят жители многих отдаленных спальных районов столицы.

«Благодаря активным действиям властей по развитию транспортной инфраструктуры Подмосковья с каждым годом «быстрых» дорог становится все больше, — говорит М. Литинецкая. — В результате проблемы транспортной доступности для владельцев загородных квартир вскоре перестанут существовать на многих направлениях».

Большой выбор объектов

На текущий момент в Подмосковье реализуется порядка 80 проектов с мало­этажными многоквартирными домами. Совокупный объем предложения составляет около 600 тыс. кв. м. «Широкий спектр предложений позволяет найти свой идеальный вариант для представителей всех категорий потенциальных покупателей — семей с детьми, пенсионеров, активных молодых людей, — замечают в «Метриум Групп». — Выбор есть на любой вкус и кошелек». Покупатели могут найти ЖК с определенным перечнем инфраструктурных объектов и расположенные в удобном для них месте. Кроме того, сегодняшний первичный рынок малоэтажек отличает разнообразие архитектурных концепций домов и планировочных решений квартир.

Минимальный риск остановки строительства

В кризис самой главной угрозой для покупателей квартир в новостройках является возможная заморозка проектов девелоперами на неопределенный срок. По сравнению с многоэтажными комплексами в малоэтажке риск недостроя намного ниже. Технологические особенности позволяют возводить жилье в короткие сроки — от старта проекта до полной готовности дома может пройти всего год.

* * *

«В условиях сокращения реальных доходов и невозможности точно планировать будущие поступления средств покупателей интересует качественное жилье по минимально возможным ценам, — резюмирует М. Литинецкая. — С этой точки зрения подмосковные малоэтажки являются наиболее конкурентоспособным форматом недвижимости и практически единственным вариантом обзавестись собственным комфортным жильем за доступные деньги. Особенно если решение квартирного вопроса невозможно отложить на долгий срок».

В настоящее время подавляющая доля малоэтажных проектов в Подмосковье приходится на дома комфорткласса — 68%. Доля квартир экономсегмента составляет 24%. Если ситуация в стране будет ухудшаться, скорее всего, произойдет перераспределение долей демократичного жилья — экономкласса станет больше. Кроме того, на рынке недвижимости во всех сегментах давно наблюдается тенденция к сокращению площади квартир. Так, в строящихся многоэтажных домах в Подмосковье появились малометражки, площадь которых не превышает 18–22 кв. м. Пока подобных предложений на рынке не так много, однако малогабаритные студии раскупаются как горячие пирожки. Некоторые компании уже занялись изучением мирового опыта проектирования жилья площадью 12–14 кв. м. Если кризис затянется надолго, то этот тренд не обойдет стороной и малоэтажное жилье. В результате в будущих проектах возможно появление квартир-студий стоимостью до 1 млн руб., что расширит круг покупателей, имеющих минимальный бюджет, считают эксперты компании «Метриум Групп».