Проверяем квартиру с историей. Пошаговая инструкция для покупателя

В предыдущем номере эксперты рассказали «Н&Ц» о рисках, с которыми связано приобретение жилья на первичном рынке. В этом выпуске обсудим особенности покупки вторичной квартиры.

Шаг 1 — проверка правоустанавливающих документов

Проверка квартиры — это всегда объемный, многосторонний процесс, особенно если речь идет об имуществе с большой историей сделок. Самый безопасный вариант — когда право собственности на жилье возникло после приватизации. Но это редкость. Как правило, большинство квартир на вторичном рынке уже не раз переходило из рук в руки.

«В первую очередь следует проверить «Свидетельство о государственной регистрации права собственности». Необходимо также посмотреть документы, на основании которых квартира принадлежит ее нынешнему обладателю. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, договор долевого участия, удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону и др.», — объясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Если квартира была унаследована и есть наследники третьей, четвертой очереди, это чревато проблемами, особенно в тех случаях, когда наследодатель — мужчина. Причина — риски оспаривания в суде детьми, рожденными вне брака.

Целый ряд вопросов ставит договор ренты: в законодательстве много возможностей оспорить сделку с квартирой, которая имеет такое обременение. Другие документы также могут быть источником неприятных сюрпризов: договор мены, купли-продажи с юридическим лицом в качестве одной из сторон — в таких случаях необходимо тщательно проверять все, в том числе полномочия лица, которое подписывало документ.

«За 25-летнюю историю рынка недвижимости многие российские квартиры пережили ряд случаев перехода права собственности. Может возникнуть иллюзия, что «нижние», то есть самые старые, договоры уже не имеют большого значения. Это опасное заблуждение: если первый правоустанавливающий документ будет оспорен, все остальные автоматически признают недействительными. Поэтому при наличии богатой истории перехода права собственности необходимо уделять особенное внимание каждой сделке и проверять ее отдельно», — настаивает Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

Шаг 2 — проверка документов на квартиру

Кроме комплекта правоустанавливающих документов на квартиру вам потребуется выписка из домовой книги по месту нахождения объекта, расширенная выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), кадастровый паспорт помещения с поэтажным планом из бюро технической информации (БТИ), справка о погашении задолженности по коммунальным платежам.

Выписка из домовой книги проинформирует покупателя о наличии или отсутствии в квартире зарегистрированных лиц. «В случае обнаружения данного факта нужно требовать снятия с регистрационного учета до сделки! Поскольку, если в квартире прописаны несовершеннолетние, то выписать их впоследствии практически невозможно», — предупреждает Анастасия Наймушина, руководитель юридического блока компании Blackwood.

Не стоит также забывать о правах родственников. По семейному законодательству РФ супруг продавца имеет право на половину недвижимости. Поэтому необходимо получить нотариальное согласие мужа или жены на продажу объекта, в ином случае сделка может быть оспорена в суде.

Документы из БТИ помогут выявить несогласованные перепланировки и переустройства (это административное правонарушение, отвечать за которое впоследствии предстоит покупателю).

Выписка из ЕГРП содержит информацию о переходах права собственности, а также об имеющихся ограничениях или обременениях, таковыми могут быть залог (ипотека), аресты или аренда.

«Все обязательства по ипотеке переходят к новому собственнику. Поэтому кредит должен быть погашен до сделки», — советует А. Наймушина.

Наличие ареста в отношении квартиры свидетельствует об имеющихся судебных тяжбах или иных спорах, предметом которых является недвижимость. До снятия ареста по решению суда и погашения его в ЕГРП переход права собственности на указанную жилплощадь невозможен.

Если же в квартире проживают арендаторы и договор с ними официально зарегистрирован, новый собственник не имеет права выгнать людей на улицу до истечения срока аренды.

При изучении выписки из ЕГРП также следует обратить внимание на историю квартиры. По российскому законодательству срок исковой давности — три года. Поэтому, если в течение последних трех лет квартира часто переходила из рук в руки (продавалась, дарилась, завещалась и т. д.), от такого варианта лучше отказаться сразу.

Однако на рынке недвижимости встречаются квартиры, которые не числятся в Росреестре. Как правило, это случается с недвижимостью, право собственности на которую возникло до 1998 г. (год создания ЕГРП). Это значит, что после приватизации не совершалось никаких сделок.

«В таком случае покупатель может в частном порядке попросить продавца написать заявление о перерегистрации ранее возникшего права собственности, и тогда сведения об объекте появятся в ЕГРП», — советует С. Матвеева.

Шаг 3 — проверка продавца

О продавце покупателю расскажут такие документы, как паспорт, доверенность (если подписывает договор не собственник) и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Убедиться в подлинности паспорта можно на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ либо путем запроса в территориальное подразделение ФМС.

«Если договор будет подписывать не сам собственник, а его доверенное лицо, то необходимо сходить к нотариусу, который выдавал доверенность, и убедиться в том, что она действительна, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Более того, я бы советовала попросить справку из психоневрологического диспансера о медицинском освидетельствовании собственника. Это делается для того, чтобы не было возможности каким-либо образом оспорить сделку, к примеру, ссылаясь на недееспособность продавца».

Шаг 4 — нюансы договора купли-продажи

В договоре купли-продажи должна содержаться информация о каждой стороне сделки. Основными являются данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — квартиру (адрес объекта недвижимости, количество комнат и площадь), цену договора (может быть указана в рублях, или в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте, или в условных денежных единицах), перечень лиц, имеющих право пользования квартирой. Кроме того, в договоре обязательны сведения о правоустанавливающих документах: на основании чего квартира была приобретена. Нелишним будет прописать срок, в течение которого продавец должен освободить жилплощадь.

Эксперты советуют обязательно указать либо в договоре, либо в отдельной расписке, что оплата произведена полностью. Не забудьте подписать передаточный акт во время передачи недвижимости новому собственнику.

Шаг 5 — схема расчетов

Как правило, оплачивают квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. Лучше всего для наличных расчетов использовать банковскую ячейку. Деньги туда закладываются покупателем в день подписания договора купли-продажи в присутствии продавца. В договоре прописывается условие однократного доступа в ячейку продавца.

Единственным документом, подтверждающим оплату по договору, является расписка продавца о получении денежной суммы.

При безналичных расчетах за недвижимость самый безопасный вариант — покрытый безотзывный аккредитив. Суть схемы в том, что покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируются до момента получения оговоренных документов, например, свидетельства о регистрации. Когда бумаги предъявлены, деньги перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима.

Шаг 6 — регистрация сделки

С 31 декабря 2014 г. общий срок государственной регистрации прав на недвижимость сокращен с 18 календарных до 10 рабочих дней (срок регистрации ипотечных сделок составляет 5 дней). Для регистрации необходимо сдать старое свидетельство о праве собственности на квартиру, документы-основания и новый договор купли-продажи.

Отказать в регистрации могут по многим причинам: неправильно оформлены документы (несовпадение паспортных данных, адреса квартиры, неверные сведения в старом свидетельстве), у регистратора есть основания сомневаться в их достоверности, сделка противоречит действующему законодательству и др.

«Запрет на сделку может быть связан с решениями органов МВД и судов, иногда он может быть наложен пожарными службами», — резюмирует С. Матвеева.

«Регистрацию сначала приостанавливают и дают срок на исправление недостатков. Только если они не устранены, последует отказ в регистрации», — предупреждает А. Наймушина.