Прощай, залоговое бремя... Как расстаются с ипотечными квартирами

Любой кризис, в том числе и нынешний, несет с собой серьезные испытания. Особенно нелегко бывает людям с ипотечными кредитами. Случается, что с недвижимостью приходится расстаться. Но и банку залоговая квартира ни к чему. Как проходит процедура ее продажи и насколько интересно приобретать такое жилье? Попробуем разобраться.

Как известно, продать ипотечную квартиру можно только с согласия залогодержателя — банка. Чаще всего необходимость реализации недвижимости возникает, когда у заемщика появляются серьезные материальные проблемы.

Здесь есть несколько вариантов решения вопроса. Но главное — насколько оперативно должник известит кредитора о своих сложностях и будет готов договориться с ним.

Не доводите до суда

Если заемщик не возвращает долг, это служит основанием для того, чтобы банк принял решение о продаже ипотечной квартиры. Чаще всего сигналом к подобным действиям является неоднократная просрочка платежей в течение года. «Хотя действующее законодательство запрещает обращение взыскания в том случае, если сумма задолженности заемщика перед банком явно несоразмерна стоимости заложенного имущества», — уточняет заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. То есть когда, например, размер долга составляет меньше 5% стоимости квартиры. А также если просрочка заемщика не превышает трех месяцев.

Вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина, уточняет, что «по заявлению банка суд может до одного года отсрочить исполнение решения по обращению взыскания на заложенное имущество. Но это не освобождает должника от возмещения возросших за прошедшее время убытков кредитора, процентов и неустойки».

Продавать квартиру могут через суд или во внесудебном порядке. Разумеется, второе предпочтительнее для заемщика, поскольку дает возможность реализовать жилье подороже.

В суд банк обращается в том случае, если должник не идет ему навстречу, отказывается самостоятельно искать средства для погашения кредита. Реализация недвижимости в принудительном порядке — процедура длительная. И, как сообщили в пресс-службе банка «ВТБ24», в этот период возрастает размер долга (как правило, кредитные организации начисляют на просрочку пени), а стоимость имущества падает. Поэтому лучше не доводить дело до суда, а попытаться решить вопрос с банком в добровольном порядке. Тогда играть первую скрипку будет именно должник. Он сможет сам найти покупателя на свою квартиру и попробовать продать недвижимость подороже. В противном случае квартира уйдет за бесценок, ведь банку важна не цена актива, а возможность вернуть лишь свои средства и начисленные проценты.

Алгоритм продажи

Итак, как происходит продажа квартиры.

При добровольной продаже заемщик обязательно должен предварительно получить согласие банка на реализацию квартиры. Как правило, стоимость выставленного на продажу объекта тоже согласовывается с банком. Нужно, чтобы она была не слишком низкой (полностью покрывала сумму долга и пени) и не слишком высокой (иначе продаваться она может, особенно в существующих условиях, очень долго).

Внесудебная продажа выгодна в первую очередь финансово. Как рассказали в пресс-службе банка «ВТБ24», при реализации залогового имущества в исполнительном производстве цена реализации устанавливается в соответствии с требованиями закона, при внесудебной — на основании заключения независимого оценщика. В последнем случае торг ведется между собственником и потенциальным покупателем, и продавец может договориться о цене, превышающей оценочную стоимость.

Есть две возможности перехода права собственности на покупателя. Первая — банк дает согласие на переход права собственности на нового владельца, и когда тот гасит кредит, обременение с квартиры снимается. До этого деньги лежат в ячейке: и кредитор, и заемщик могут получить доступ к ним только после перехода права собственности на нового владельца. Второй, менее распространенный вариант, — когда заемщик сначала погашает весь кредит, снимает обременение с квартиры, и она продается уже «чистой».

Если заемщик не хочет урегулировать вопрос в мирном порядке, то к реализации имущества приступает сам банк. Он выставляет квартиру на публичные торги, как правило, уже с дисконтом. Если после нескольких попыток продать квартиру не удается, банк может имущество оставить на своем балансе и пытаться избавиться от него позже.

Информация о торгах публикуется, в частности, на банковском сайте и сайте www.torgi.gov.ru.

Безусловно, ипотечная квартира может быть интересной для покупателя. Во-первых, она юридически проверена не только риелторами, но и специальными службами банка перед выдачей кредита. Во-вторых, ее стоимость наверняка будет ниже рыночной.

«Квартира действительно может стоить значительно дешевле. Например, известен случай, когда заемщик взял у банка кредит на 18 млн руб., рыночная цена квартиры составляла 78 млн, с торгов она ушла за 45 млн руб.», — рассказал директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Однако, хотя юридически такая квартира чиста, риски при ее покупке все же существуют. «Возможны юридические конфликты с прежними владельцами», — отметил юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. Действительно, кто знает, что придет в голову заемщику и не захочет ли он вернуть собственность? Вряд ли ему это удастся, то неприятные моменты новому владельцу пережить в таком случае все равно придется.

Если собственных средств на приобретение ипотечной квартиры не хватает, можно использовать заемные. Некоторые банки выдают кредиты на покупку ипотечной квартиры, и иногда даже по чуть более низкой ставке. В этом случае кредитор как бы перепродает дефолтную квартиру новому заемщику, и потом уже новый должник возвращает ему деньги.

«У некоторых банков встречаются спецпредложения для потенциальных покупателей таких квартир — процентные ставки на ипотечный кредит могут быть ниже рыночных в среднем на 1–2%», — подтверждает Н. Шаталина. Можно попробовать взять кредит в другом банке. «Правда, такая сделка технически довольно сложна, и без определенных юридических знаний ее трудно провести», — комментирует эксперт.

Если решение о продаже квартиры принято, заемщик не обязан сразу же освобождать жилплощадь. По данным банка «ВТБ24», «пока квартира находится в собственности должника, никто не вправе выселить его из нее». Право собственности прекращается только после того, как квартира будет продана. Вот тогда бывший собственник обязан съехать — либо добровольно, либо в принудительном порядке.

Как быть, если ипотечная квартира является единственным жильем владельца? Может ли банк продать ее? Увы, ответ для заемщиков здесь неутешительный: да, может.

«Банк при желании имеет право изъять даже единственную квартиру, если это предусмотрено договором ипотеки», — констатирует В. Шарапов. Более того, если полученных от продажи квартиры средств не хватает для полного расчета с кредитором, то заемщик, по словам А. Юдиной, остается должен банку.