Прощание с иллюзиями и поиски позитива

Завершающийся 2015 г. был для застройщиков жилья испытанием на прочность. Драматических событий произошло немало, но не зря говорится, что кризис — это еще и время возможностей. Стройка не остановилась, квартиры продаются, причем на довольно выгодных условиях, значит, для покупателей недвижимости год уж точно выдался не самым плохим. А что скажут эксперты из компаний, работающих в разных сегментах рынка? Журнал «Н&Ц» задал им один и тот же вопрос: «Какие позитивные тренды уходящего года вы бы отметили?».

...На рынке новостроек?

«Вопреки пессимистичным настроениям рынок новостроек показал устойчивость. Продажи не остановились, и сделки успешно проводятся, в том числе с привлечением ипотеки. У нас в ноябре показатели были на 10–15% выше, чем в начале этой осени, что можно объяснить появлением дополнительных объемов жилья в новостройках.

Покупателям квартир сейчас доступен большой выбор предложений по привлекательным ценам. Компании предлагают самые разные акции, позволяющие выгодно купить жилье, — от скидки в процентном выражении при 100%-ной оплате жилья до специальных условий по ипотечным программам или с предоставлением рассрочки.

Застройщики не прекращали реализацию текущих проектов, рынок развивается довольно активно. В продаже появилось немало новых жилых комплексов с продуманной концепцией, кроме того, ожидается выход проектов в Москве на месте промышленных зон.

Застройщики перестали предлагать просто квадратные метры: в условиях высокой конкуренции покупатель разборчив, поэтому голосует рублем именно за проработанные и качественные проекты с комфортной средой.

Этой осенью мы наблюдали оживление спроса, связанное с традиционным увеличением деловой активности, наличием интересных предложений на первичном рынке и сохранением выгодных ипотечных программ. Тем инвесторам, кто нацелен на средние и долгосрочные перспективы, сейчас стоит обратить внимание на недвижимость в новостройках, ведь с учетом текущей ситуации сделка будет выигрышной».

...На рынке ипотеки?

«На сегодняшний день одна из основных задач, которая стоит перед государством в отношении рынка недвижимости, — это стимулирование спроса. И ключевым моментом здесь является, конечно, развитие ипотечных программ, с использованием которых до кризиса совершалось порядка половины всех сделок с жильем. В 2014 г. ситуация кардинально изменилась, и рынок ипотечного кредитования стал демонстрировать отрицательную динамику до принятия решения о субсидировании ставок. Собственно, это решение стало переломным моментом для рынка. В текущем периоде оформить ипотечный кредит в рамках госсубсидирования можно по ставке в пределах 12%.

Благодаря принятым мерам ситуация на ипотечном рынке стала выправляться, об этом свидетельствуют и данные статистики. Так, по данным Центробанка РФ, на октябрь 2015 г. было выдано более 470 тыс. кредитов на сумму 772 млрд руб. Несмотря на то что данный показатель на 35,5% меньше, чем в 2014 г., тренд можно считать позитивным, ведь изначально были прогнозы, что рынок ипотеки сократится просто в разы. Этого не произошло. Более того, в рамках текущего года октябрь продемонстрировал положительную динамику по количеству и объему выданных на приобретение жилья кредитов. Так, 85% квартир в Подмосковье реализовано именно с использованием ипотечных средств. При этом каждая четвертая квартира в Московском регионе продается с помощью субсидированной ипотеки».

...На вторичном рынке?

«Уходящий год — это уникальная история на российском рынке жилья. По драматизму, пожалуй, с ним можно сравнить 1998 г. (хотя тут правильно обойтись без аналогий: все-таки у каждого периода свой лихо закрученный сюжет).

События 2015 г. в сегменте вторичного жилья условно можно поделить на два этапа — по границе полугодия. Вплоть до мая мы наблюдали колоссальное падение активности покупателей с учетом звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам. По данным нашей компании, за три весенних месяца потенциальный спрос сократился (хотя правильно сказать рухнул) почти в три раза. Однако уже летом, несмотря на сезон отпусков, мы отметили постепенную положительную динамику по этому показателю. Количество сделок при этом снижалось — эффект «холодной весны», но число звонков последовательно увеличивалось — знак формирования отложенного спроса.

Сегодня этот спрос постепенно реализуется на рынке, что явно является трендом последнего времени, и очевидно, что позитивным. По статистике «ИНКОМ-Недвижимость», реальный спрос в сегменте вторичного жилья сегодня примерно на 15% выше, чем летом (но на 15–20% ниже, чем год назад).

В сфере ипотечного кредитования, принявшей на вторичном рынке, казалось бы, сокрушительный удар после повышения ключевой ставки до 17%, пережившей в ускоренном режиме заградительные ставки, падение спроса в три раза, потерю статуса драйвера развития жилищного рынка, — ко второму полугодию ситуация постепенно выровнялась. С начала года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на вторичке на 3–4%, расширилась линейка кредитных предложений, возобновились маркетинговые акции, восстановилась система преференций, предоставляемых клиентам риелторских компаний. И это тоже хорошая новость.

Однако ключевым позитивным трендом, сформировавшимся к настоящему времени, надо считать то, что, пережив за короткий период сильнейшие потрясения, разнонаправленные и часто неадекватные ожидания, участники рынка привыкли к текущей неопределенности, расстались с иллюзиями и начинают действовать в изменившихся обстоятельствах — решать жилищные вопросы с учетом новых реалий. И, по нашим оценкам, именно этот тренд станет определяющим для развития рынка жилья в наступающем году«.

...На загородном рынке?

«Несмотря на то что год выдался непростым для всего рынка недвижимости, ряд позитивных трендов можно найти, в том числе и в загородном сегменте.

Рынок загородки еще больше развернулся лицом к покупателю. Сейчас есть возможность купить то, что год назад было в полтора-два раза дороже. Речь идет о поселках класса бизнес и выше, которые до конца прошлого года номинировались в валюте, а сейчас практически все перешли на рублевые суммы. Более того, застройщики предлагают различные акции, дисконты, выгодные условия. Например, в комплексе «Истринская Долина» при покупке участка от 2 млн руб. дарят посадку кедра и сертификат на скидку: 100 тыс. руб. на дом, 50 тыс. руб. на баню, 10 тыс. руб. на мебель и 5 тыс. руб. на проект дома.

Загородный рынок выжил. Статистики за весь год пока нет, но по итогам трех кварталов можно уверенно говорить, что покупатель не ушел, а девелоперы продолжают выводить новые проекты, их количество лишь незначительно уступает прошлогодним показателям.

Качественно рынок не поменялся, но покупатели стали требовательнее.

Политические и экономические события этого года во многом будут способствовать тому, что все больше людей начнут проявлять интерес к загородному жилью. Отдыхать где-то все равно нужно, а популярные зарубежные направления становятся недоступными в силу ряда причин. Так что проблемы туристической отрасли помогут оживить рынок загородки».