Продать, когда все покупают, и купить, когда все продают

В последние годы жилищный рынок Москвы и Подмосковья развивался бурными темпами, что способствовало появлению большого числа частных инвесторов. Насколько сейчас для них благоприятный климат? Не получится ли так, что в один день предложение на рынке многократно превысит спрос, и в результате инвесторы будут вынуждены продавать недвижимость себе в убыток?

Пошли на убыль

Ухудшение общеэкономической ситуации в стране повлияло на сокращение в этом году доли инвесторов на рынке жилья Москвы и Подмосковья, причем, как отмечают эксперты, в разных сегментах. «Большая часть инвесторов успела вложить средства в недвижимость в конце прошлого года, когда неблагоприятная ситуация только назревала, — говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. — Например, в проектах нашей компании в прошлом году около 20% квартир было приобретено в инвестиционных целях, по результатам I полугодия 2015 г. доля инвесторов не превысила 10%». Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», утверждает, что в ее компании доля инвесторов снизилась в этом году на 7%, но это не так существенно, как ожидалось.

В сегментах эконом- и комфорткласса, как отмечает Л. Блинов, большая часть инвесторов заняла выжидательную позицию. Однако квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и другими качественными характеристиками, по его словам, продолжают пользоваться спросом. Некоторые же инвесторы в текущий момент, по мнению Алексея Оленева, заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet, занялись продажей недвижимости и выводом денег из проектов с высокой стадией строительной готовности. Понимая, что цены уже достигли своей планки по прибыльности, они стремятся реализовать активы. «Это в основном крупные инвесторы (фонды, инвестиционные компании и пр.), которые спланировали свою стратегию продаж давно», — добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В элитном и бизнес-классе число инвестиционных покупок сегодня крайне мало, инвесторы с более солидными бюджетами, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», либо выжидают, либо переключились на другие активы — например, стали рассматривать для инвестиций покупку квартир под хостел или приобретение коммерческих помещений.

Либо пан, либо пропал

Сложившуюся в данный момент ситуацию на жилищном рынке эксперты оценивают по-разному. Например, в секторе высокобюджетного жилья инвестор может либо действительно выиграть от инвестиции, либо очень существенно потерять, замечает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. «Удача, как правило, находится на стороне тех, кто уже занимался инвестированием на рынке жилья прежде и понимает текущую ситуацию в преломлении кризиса 2008–2009 гг. Однако новичкам на этом рынке тяжело. Ситуация отличается кардинально даже в сравнении с 2011–2013 гг. — объем предложения и разнообразие выбора иногда приводят к изначальной переоценке входа в проект», — говорит эксперт.

Последствия же переоцененного входа во всех сегментах схожи — инвестору сложно будет продать такую недвижимость с максимальной доходностью, некоторые объекты зависают на рынке по нескольку лет. Инвестиционный климат, по мнению Е. Фонаревой, в данный момент можно охарактеризовать как умеренно осторожный. «С одной стороны, время агрессивных покупок с идеей „деньги нужно спасать в квартире любого вида“ уже прошло. С другой стороны, и потенциальный спрос, располагающий ресурсами для такого рода покупок, тоже сократился», — говорит она.

При этом большинство экспертов уверены, что именно сейчас самое время вкладывать в недвижимость, потому что темпы удорожания жилья снизились, плюс к этому застройщики предлагают выгодные для клиентов акции и скидки. «Этим летом есть реальная возможность поймать удачу за хвост и купить квартиру с дисконтом до 10–15%», — подтверждает Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». Не откладывать сделку на завтра советует и М. Литинецкая. Рынок, по ее словам, уже практически достиг ценового дна, и, инвестируя в новостройки сегодня, покупатель в любом случае останется в плюсе. «Купив квартиру на начальной стадии строительства, через полтора-два года вы сможете продать ее как минимум на 20–30% дороже, а может, и больше», — подсчитывает эксперт.

Ирина Доброхотова обращается к опыту прошлого кризиса, который продемонстрировал важное свойство недвижимости: то, что теряется в цене в годы кризиса, сполна возвращается после его завершения. «В 2008–2009 гг. цена домов и квартир на российском рынке упала в среднем на 20%, но уже в 2010–2011 гг. она отыграла свое. И те, кто вложил средства в покупку квартиры в 2008 г., уже в 2011-м могли получить от ее продажи около 30% доходности даже с учетом инфляции», — рассказывает эксперт. Однако в качестве объекта для инвестиций она советует рассматривать только города с высоким спросом на жилье (Москва и Санкт-Петербург) и новостройки на нулевом этапе от крупных надежных девелоперов. Алексей Оленев говорит, что в проекте обязательно должны быть какие-то явные преимущества, чтобы он считался инвестиционно привлекательным. В качестве примера он приводит жилищный комплекс (ЖК) «Город на реке Тушино 2018». В долгосрочной перспективе, по его словам, подобные ЖК станут полноценными мини-городами благодаря масштабности застройки и насыщенности объектами инфраструктуры.

Темные окна

Есть у инвестиционных покупок и неприятная сторона — в таких домах никто не живет, и их в Москве и Подмосковье немало. Дома с темными окнами по вечерам — это малоприятно не только для новоселов, но и для застройщиков. «Застройщики неохотно продают недвижимость частным инвесторам, поскольку те в дальнейшем становятся их конкурентами. Как правило, инвесторы приобретают наиболее ликвидные квартиры на старте продаж и перепродают их перед сдачей дома в эксплуатацию с 3–5%-ным дисконтом от цены застройщика. Поэтому большое число подобных покупателей может обернуться для девелопера серьезным падением продаж. Чтобы минимизировать потери и контролировать ситуацию, застройщики прописывают в договоре долевого участия пункт о том, что покупатель должен согласовывать условия продажи с девелопером», — рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор «Сампо». Иногда застройщики обязывают покупателя платить комиссию за подобную сделку, размер которой, по словам экспертов, может достигать 200 тыс. руб.

Анатолий Довгань замечает, что конфликт интересов между застройщиком и инвестором чаще возникает в новостройках, где запроектировано более 100 квартир и которые сдают не поэтапно, а одной очередью. В масштабном проекте, где несколько сотен квартир, инвесторы сталкиваются с сильной внутренней конкуренцией от таких же, как они, инвесторов. Это заставляет их либо снижать цены до уровня цен застройщика, либо ждать более благоприятных условий для продажи. В некоторых случаях инвестор должен переоформлять квартиру исключительно через самого застройщика, который теоретически может найти причину для отказа. Александр Зубец такую политику не считает верной. «Инвесторы составляют в среднем около 15% всех покупателей, то есть это большое число сделок. Да, клиент может в итоге выбрать квартиру от инвестора, а не от застройщика. Но ипотечные ставки на вторичном рынке сегодня выше, чем на первичном, поэтому даже при чуть большей стоимости квартиры от девелопера потенциальные клиенты, скорее всего, выберут именно этот вариант, чтобы не брать ипотеку под невыгодные условия», — аргументирует он.

По мнению Е. Фонаревой, девелоперу лишать себя самых платежеспособных клиентов невыгодно. К тому же любого частного инвестора, по ее словам, можно переубедить, если правильно работать с мотивацией покупки и грамотно презентовать преимущества комплекса. Бывали случаи, когда клиенты не планировали проживать в приобретаемой квартире, но позднее все менялось. «Девелоперу стоит напрягаться только тогда, когда речь идет об оптовых продажах, когда выкупается по пять — десять и более квартир», — считает она. Кстати, воспрепятствовать покупкам квартир в инвестиционных целях компания может косвенно. Например, Л. Блинов говорит, что для этого в проектах необходимо правильно составлять квартирографию, чтобы формировать сбалансированный социальный профиль будущих жителей.

Инвесторы и рынок

На вопрос, насколько жилищный рынок нуждается в инвесторах, эксперты отвечают по-разному. Например, М. Литинецкая говорит, что частные инвесторы больше нужны девелоперу, поскольку именно они покупают большинство квартир на начальной стадии строительства, тем самым обеспечивая ему значительные финансовые поступления, а проекту — хороший старт. «Даже несмотря на то, что на финальной стадии реализации проекта они становятся конкурентами, их уход с рынка был бы достаточно болезненным для застройщиков», — считает она. Анатолий Довгань говорит, что зачастую при формировании политики продаж разрабатываются даже сценарии, когда проект непременно должен быть интересен именно инвесторам, чтобы понять перспективу, протестировать цены и получить изначальный денежный поток.

Леонард Блинов считает, что частные инвесторы способствуют оживлению рынка. Кроме того, если раньше при выборе жилья они руководствовались только ценой, теперь для них важны архитектура, инфраструктура и прочие характеристики. Таким образом, они подталкивают застройщиков к повышению качества возводимого жилья. Ирина Доброхотова отмечает, что от того, насколько велик процент инвесторов среди покупателей жилья, зависит стабильность рынка. Правда, значительный всплеск инвестиционных покупок, наблюдавшийся, например, в IV квартале 2014 г., по ее словам, может нарушить баланс спроса и предложения — тогда инвесторы, опасаясь падения цен, разом начинают «сбрасывать» квартиры. «Рынок подобный дисбаланс обычно регулирует дальнейшим снижением цен. Именно поэтому грамотный инвестор продает недвижимость тогда, когда все покупают, и покупает — когда все продают», — рассказывает она.

Перенасыщение возможно?

Многие полагают, что в ближайшем будущем из-за кризиса покупательская способность упадет, а объем продаваемых квартир, в том числе инвестиционных, резко возрастет, что заставит инвесторов снижать цены. О развитии подобной ситуации эксперты рассуждают по-разному. «Теоретически вполне возможно, что при возрастающем объеме предложения цена на недвижимость будет падать. Однако произойдет ли это у нас, зависит от того, как будет развиваться ситуация в экономике России, а также от программы субсидированной ипотеки, которая уже спасла рынок в конце I полугодия 2015 г. Хотя вряд ли инвесторам придется продавать квартиры в убыток, для этого цены должны упасть на 50% и более, а это означает полный обвал рынка, и никто в данном случае не будет ни продавать, ни покупать недвижимость», — считает М. Литинецкая.

Эксперты полагают, что паниковать инвесторам незачем. «Проблемы с продажей могут возникнуть у тех, кто вложил средства в неликвидные проекты — с непродуманной концепцией, неразвитой инфраструктурой, плохой транспортной доступностью и т. д. В успешных ЖК стоимость будет только расти. Да, возможно, инвесторам не удастся заработать 40–50%, как при растущем рынке недвижимости, возможно, прибыль будет чуть меньше. Но об убытках речь не идет», — полагает Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». Приблизительно такого же мнения придерживается А. Зубец: «Массовый выход на рынок инвестиционных квартир если и произойдет, то не ранее конца этого года или начала следующего. Но даже в этом случае не стоит ожидать значительного снижения стоимости».

Алексей Оленев говорит, что за падением следует рост, колебания рынка — это временное явление, и российский рынок недвижимости не раз проявлял способность к регенерации. Похожей точки зрения придерживаются и другие эксперты.