Продать долю. Правила игры для сособственников

Если у жилья несколько собственников, каждый из них волен свою долю продать. Как это сделать по закону? Любое ли жилье можно легко разделить или превратить в коммунальное? Рассмотрим вопрос в деталях.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то речь идет об общей собственности. Она может быть совместной (например, собственность супругов) или долевой. Например, если муж и жена в браке приобрели жилье, то оно является их совместной собственностью. А вот если жених и невеста вместе купили квартиру, то это уже общая долевая собственность: размер каждой доли определяется по усмотрению собственников (если доли не определены, то по умолчанию считаются равными).

Извещен, значит, предупрежден

При купле-продаже доли действуют определенные правила, нарушение которых может привести к недействительности сделки.

Самое важное правило: участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). То есть если кто-то один решил продать свою часть недвижимости, он в первую очередь должен предложить купить ее другим сособственникам.

Оформить свое предложение необходимо в письменной форме, при этом указать все существенные условия будущей сделки — стоимость доли, условия оплаты и т. д. Лучше всего отправить заказное письмо с уведомлением о вручении (тогда в случае судебного разбирательства можно будет доказать, что все были извещены о продаже).

Если все совладельцы откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут долю в течение одного месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу. Кстати, отказ от покупки тоже нужно заверить — у нотариуса или непосредственно в регистрационной палате.

В случае когда долю покупает один из сособственников, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать остальных, уже не нужно.

Все вышеописанное относится и к продаже комнаты в коммунальной квартире (тогда необходимо известить всех хозяев соседних комнат о намерении продать свою).

Если обошли вниманием

По закону сделка не может быть зарегистрирована, если о ней не были извещены остальные участники долевой собственности. Но если такое произошло, то любой из сособственников вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

И даже тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца, отчаиваться не стоит. На этот счет есть постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 14 данного документа суд разъясняет, что истекший срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Раздел в натуре — не для квартиры

Если кто-то из родственников-сособственников решает продать свою часть недвижимости чужим людям, он обрекает остальных, мягко говоря, на большие неудобства.

Впрочем, когда речь идет о доме, все решается гораздо проще, так как один объект недвижимости можно фактически превратить в два, то есть осуществить реальный раздел (раздел в натуре).

Например, жилой дом является собственностью двух лиц и расположен на земельном участке, который также является долевой собственностью. В соответствии со ст. 252 ГК РФ раздел возможен как в добровольном порядке, так и в судебном.

Для раздела и прекращения долевой собственности нужно соблюсти определенные технические условия. Главное, чтобы в каждой части помещения был свой отдельный вход, санузел, кухня, коридор — в общем, чтобы люди могли жить в доме, не мешая друг другу. В конечном итоге за каждым владельцем будет зарегистрировано право собственности на часть дома и прекращение долевой собственности. После этого не нужно соблюдать правило о преимущественной покупке доли.

А вот в квартире произвести реальный раздел не получится, так как невозможно каждому собственнику предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т. п.). Поэтому продать долю можно, а вот выделить ее в натуре практически невозможно. Так что жильцам остается только договариваться о порядке пользования помещением — это можно сделать устно или заключить соответствующее соглашение.