Предварительный не значит надежный

В Москве около трети сделок совершается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), у которого с появлением закона № 214-ФЗ сформировалась неоднозначная репутация. С одной стороны, фаворитом сейчас признан по понятным причинам договор долевого участия (ДДУ). Всем известно, что именно ПДКП и порождал пресловутые двойные продажи, конец которым положил № 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики. Правомочно ли это? И как реагировать простым покупателям, когда им предлагают подписать «предвариловку»?

 

Красный свет

 

ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый: застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик его не получит, он не может продавать объект по ДДУ. Поэтому у него есть два варианта: либо ждать светлого момента, когда ему выдадут разрешение, и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он может сделать это по закону. На деле — простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства. На рынке появилось даже такое понятие, как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство заменяется на ДДУ. По данному сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Однако, так или иначе, это противозаконная схема, никак не защищающая интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем.

 

Второй вид: застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, через кооперативы — ЖСК, ЖНК или путем выпуска застройщиком облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Все остальные виды договоров, которые иногда предлагают заключить застройщики, — незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего свои кровные застройщику.

 

Следует понимать, что сам предмет предварительного договора — не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Покупатели, заключающие предварительные договоры, не защищены и от пресловутых двойных продаж, так как ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, выбравшие именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.

 

«Пересмотр условий сделки, двойные продажи, банкротство — все эти риски, по идее, должны отпугивать потенциальных покупателей, — рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Однако мы видим, что, с одной стороны, на рынке до сих пор порядка 10% застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по предварительным договорам, то есть откровенно нарушают закон, несмотря на то что № 214-ФЗ работает с 2005 г. С другой стороны, и клиенты подписывают ПДКП сплошь и рядом, надеясь по большому счету на русское авось».

 

«Серьезный недостаток ПДКП в том, что он не дает гарантий на получение покупателем права собственности на квартиру, — говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Real Estate Consulting Group. — Нередки случаи, когда жилой дом построили, ввели в эксплуатацию, но оформить право собственности на него застройщик не может. Иногда такие ситуации возникают из-за разногласий застройщика с местной администрацией на счет выполнения условий инвестконтракта, иногда по другим причинам. В этом случае покупатель остается в подвешенном состоянии: он не может заключить основной договор купли-продажи, поскольку застройщик еще сам не стал собственником жилых площадей и, соответственно, не имеет права их продавать. При покупке квартир по ДДУ такой неприятности для дольщика быть не может: у него всегда есть возможность потребовать признания за ним права собственности через суд. При приобретении по ПДКП оформить право собственности через суд не получится. Особенно высок риск остаться без титула собственника, когда ПДКП заключался не с застройщиком, а с физическим лицом, одним из соинвесторов строительства. Если человек по каким-то причинам не захочет регистрировать на себя право собственности, то обязать его к этому через суд очень сложно, практически нереально. Поэтому совет покупателям: если и заключать ПДКП, то не с физическим лицом, а только с проверенным застройщиком».

 

Если же застройщик или любое другое лицо (например, соинвестор) все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 до 50 тыс. руб., для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

 

 

Зеленый свет

 

Третий вид: дом построен, введен в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП. И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать жилье по ДДУ, ибо действие № 214-ФЗ заканчивается. Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, он обязан перезаключить с клиентом предварительный на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным документом.

 

Однако продавать квартиры могут не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках инвестиционного контракта и получающие свою долю в проекте. Большинство таких инвесторов после получения необходимой разрешительной документации и старта строительства перезаключают договор с застройщиком и продают потом квартиры по ДДУ, а затем и по ПДКП. С этой группой продавцов вопросов не возникает, так как они получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком.

 

Но среди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на этапе строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и вот тогда открывают продажи по ПДКП. В этом нет ничего противозаконного, однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете нескоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот момент может быть отложен надолго по самым разным причинам.

 

«Важно также понимать, что ни один крупный инвестор не войдет в проект без подтверждения своих прав через ДДУ, — комментирует Сергей Гальский, генеральный директор «Миг-Недвижимость». — Поэтому при приобретении квартиры по ПДКП в построенном доме следует запросить документы, на основании которых инвестор приобрел данную квартиру, что гарантирует правомерный переход права собственности от застройщика к инвестору».

 

При этом, как утверждает адвокат Олег Сухов, неважно, с кем и как дольщик заключит договор, — право собственности оформляется для всех одинаково. И если застройщик способен зарегистрировать хоть одну квартиру, все остальные жилые помещения будут регистрироваться без проблем. И наоборот, при сложностях с оформлением в собственность оплаченного жилья в одну очередь встанут как дольщики с договорами по № 214-ФЗ, так и покупатели квартир по предварительным договорам у небольших компаний-инвесторов.

 

Таким образом, при заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи. Во-вторых, обязательное условие — наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном этот срок не указан, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если он не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и забрать деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.