Право пересдачи. Какую квартиру можно сдать в субаренду?

Не секрет, что иногда квартиры сдают не прямые собственники жилья, а арендаторы «первой очереди». Такая схема особенно часто используется на рынке посуточной или краткосрочной аренды. В большинстве случаев субаренда носит законный характер, когда соблюдены все договоренности с хозяином квартиры, а документы оформлены правильно. Однако в этом сегменте можно легко стать жертвой мошенников.

Разные схемы

В настоящее время на рынке аренды Москвы встречается два наиболее распространенных случая поднайма. Первый — когда жилье является муниципальным и принадлежит нанимателям на основании договора социального найма. Приватизировать недвижимость они по каким-то причинам не могут или еще не успели, а подзаработать хочется. Вот и сдают квартиры и комнаты всем желающим. Однако заключаются такие сделки редко, так как муниципальных квартир осталось немного. «По закону для того, чтобы сдавать жилье в поднаем, обязательно требуется согласие собственника, то есть в данном случае государства или органов местного самоуправления, это указано в договоре социального найма. На практике наши граждане эту норму права не соблюдают», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Как правило, доходы от такой пересдачи не декларируются и не облагаются налогом. Зачастую субаренда осуществляется под видом договора безвозмездного пользования, что позволяет избежать налогового бремени. Поэтому в феврале текущего года в Госдуму был внесен законопроект, согласно которому социальное жилье нельзя сдавать в субаренду. В противном случае его будут просто изымать, расторгнув с жильцами договор найма. Пока законопроект находится на стадии рассмотрения, но высока вероятность, что его примут.

Второй случай — когда собственник сдает квартиру кому-либо с условием, что данное жилье может передаваться в поднаем. То есть между владельцем недвижимости и нанимателем заключается договор аренды, в котором прописан данный пункт. Это является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи квартиры (ст. 615 ЖК РФ, п. 2). «Если в договоре не указано, что наниматель имеет право сдавать квартиру в поднаем, то по умолчанию у него такого права нет», — подчеркивает М. Жукова.

Наниматель и поднаниматель, в свою очередь, заключают свой договор аренды, в котором указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма. При этом собственник должен платить налоги с дохода, а лицо, занимающееся пересдачей квартиры, — с получаемой разницы. Однако делают это крайне редко.

За и против

«Зачастую собственник может даже не догадываться о том, что его квартиру пересдали другим арендаторам, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Обычно владельцы жилья выступают против субаренды, что фиксируется в договоре. Из-за увеличения числа жильцов отделка быстро изнашивается, и спустя короткий срок снова придется делать ремонт. Кроме того, шумная, многолюдная квартира вряд ли понравится соседям».

Лишь в крайних случаях собственник жилья может согласиться на такой вариант получения дохода, как пересдача (например, когда помещение находится в очень плохом состоянии). Тогда, согласившись на субаренду, хозяин не переживает за состояние квартиры: здесь самое главное — заработать хоть какие-то деньги.

Схема субаренды, как правило, широко практикуется в сегменте экономкласса. Прибыль возникает за счет увеличения числа проживающих — в арендованных квартирах появляются койко-места.

Сдавать же большую квартиру по комнатам сегодня невыгодно. Допустим, трешка на Тульской предлагается в аренду за 60 тыс. руб./мес. Если сдавать ее по комнатам (по 18 тыс. руб./мес.), то общий заработок составит только 54 тыс. руб./мес.

Как распознать мошенника?

Некоторые арендаторы долгое время могут даже не подозревать, что снимают жилье в субаренду с риском в любой момент оказаться на улице. Поэтому первое, на что нужно обратить внимание еще до начала осмотра квартиры, — цена, которая не должна быть ниже рынка. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», сегодня в экономклассе средняя стоимость найма однушки — 33,8 тыс. руб.; двушки — 43,3 тыс. руб.; трешки — 52,6 тыс. руб./мес. Стоимость койко-мест колеблется в зависимости от состояния помещения и локации квартиры. По данным «НДВ-Недвижимость», подобные предложения можно найти в среднем по цене от 3 тыс. руб. в неделю. Более дешевые варианты должны настораживать, а не побуждать отдать за них деньги, предупреждают эксперты.

Перед заключением договора нанимателю следует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения и т. д. Можно попросить другие бумаги, косвенно подтверждающие право собственности: выписку из домовой книги, платежные квитанции и т. п. С заламинированными документами нужно быть осторожнее — их подлинность установить сложнее.

Согласно ст. 615 ЖК РФ, п. 2, договор субаренды заключается на основании договора аренды между собственником и первым арендатором с соблюдением всех условий, включая срок найма и т. п.

«Если квартира сдается в поднаем, то даже при наличии разрешения и договора лучше все же попытаться связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против поднайма», — советует М. Жукова.

Что делать собственнику квартиры?

Иногда встреча с недобросовестным арендатором выходит боком и собственнику жилья. Его репутация может серьезно пострадать (плюс неприятности с соседями и участковым, испорченный ремонт и т. д.). В случаях мошенничества придется доказывать в следственных органах, что он не состоит в сговоре с преступниками и не имеет к ним никакого отношения. Поэтому владельцу недвижимости нужно быть настороже при сдаче жилья.

В договоре найма необходимо обязательно прописать, имеет или не имеет право арендатор на пересдачу нанятого им помещения. В случае нарушения договор расторгается без возврата депозита. Кроме того, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру, чтобы проверить ее состояние, убедиться в оплате счетов за коммунальные услуги, получить арендную плату и оценить обстановку. Желательно также попросить соседей сообщать о смене состава жильцов.