Поправки в закон № 214-ФЗ: грядет ли рост цен на недвижимость?

 

Зачем менять закон?

 

Обманутые дольщики существуют, наверное, столько, сколько сам рынок недвижимости. И хотя принятый в 2004 г. закон «Об участии в долевом строительстве...» частично эти проблемы решил, остался открытым вопрос — как защищать покупателей в случае банкротства застройщика? Теперь согласно изменениям в законодательстве компания-застройщик имеет право застраховать свою ответственность перед дольщиком одним из следующих способов: через страховую компанию, получив поручительство банка или путем вступления в общество взаимного страхования (ОВС). Пока ни один из этих механизмов не отлажен. Необходимость страхования однозначно увеличит себестоимость строительства. И, возможно, после того как будут проданы предложения в жилых комплексах, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2014 г., на рынке наступит некий дефицит предложения.

 

Страховщики медлят

 

Крупные страховые компании пока отказываются страховать ответственность застройщиков. Причин много, и прежде всего это невозможность оценить риски такого страхования. Комментирует Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: «В случае наступления страхового случая компания должна будет выплатить возмещение вне зависимости от того, что произошло с застройщиком и каковы были причины его банкротства — умышленные или нет. (В соответствии со ст. 928 ГК РФ не допускается страхование противоправных интересов, в данном случае умышленные действия страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая.) У нее просто не будет шансов отказать в выплате, когда у офиса появятся дольщики с плакатами. Оценить вероятность банкротства застройщика и доказать умышленное банкротство — задача нереальная, классические методы анализа финансового состояния компании тут не работают».

 

Алексей Володяев, директор по развитию страхования страховой компании «МАКС», считает риск системным и связывает его с макроэкономическими факторами. «Страховать ответственность застройщиков в ближайшее время мы не собираемся, поскольку риск этот по своей сути не страховой, а системный, его вероятность зависит от общего состояния экономики страны. Кроме того, строительная отрасль непрозрачна для любых сторонних наблюдателей, в том числе и страховщиков. Любой коммерческий страховщик, который в это ввяжется, подвергает свою финансовую устойчивость большому риску», — считает эксперт.

 

С таким мнением можно согласиться. У многих компаний есть только уставной капитал, более того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов. Сегодня компания может показывать стабильное и уверенное положение по финансовой отчетности, но завтра отказ в выдаче кредита приведет к неисполнению обязательств. Кроме того, в России вообще отсутствует правовой механизм, который обязывал бы застройщика расходовать средства по целевому назначению. Нет регулярных отчетов, мониторинга, четких нормативов финансовых показателей. В таких условиях страховать ответственность нет никаких оснований. Поэтому-то страховые компании не просто отказывают застройщикам в страховании рисков, но и не торопятся получать лицензию на этот вид деятельности.

 

На Западе существует инструмент поручительства, когда компания страхует ответственность за нарушение договора, но при этом имеет возможность брать обеспечение у страхователя — по аналогии с банками, которые берут залог при выдаче кредита. В России законодательство пока не предусматривает права страховой компании что-то брать в обеспечение.

 

Общество взаимного страхования застройщиков

 

Общество взаимного страхования застройщиков — пока непонятный для рынка инструмент.

 

Его создание предполагает, что в случае наступления страхового случая у одного из членов ОВС другие застройщики (тоже члены ОВС) покроют страховую сумму дольщикам и, таким образом, нейтрализуют для них все негативные последствия. Здесь есть две опасности — слишком большие отчисления в фонд ОВС и банкротство отдельных членов.

 

В то же время, по оценке некоторых экспертов, потенциально ОВС может стать спасательным кругом для рынка. По мнению председателя правления НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» и президента ГК «Мортон» Александра Ручьева, контрольная функция общества предусматривает своевременное реагирование на возникновение обстоятельств, влекущих увеличение страхового риска. Для реализации этой функции ОВС и Минстрой Московской области подписали соглашение об информационном взаимодействии по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Московской области. ОВС, в свою очередь, обязуется информировать министерство о выявленных нарушениях нецелевого использования денежных средств, сотрудничать по вопросам заключения договоров страхования.

 

Банковская гарантия

 

Банковская гарантия как вид страхования дольщиков может стать наиболее перспективной, полагают специалисты. Так, юрист Екатерина Баглаева из коллегии адвокатов «Юков и партнеры», считает, что финансовое учреждение является надежным с точки зрения отношений с лицом, требующим возмещения. Страхование само по себе является более сложным правоотношением по сравнению с поручительством. И, как показывает практика, страховые компании, в том числе и ОВС, используют все возможные способы, чтобы избежать выплаты денежных средств.

 

В реальности же дело с выдачей застройщикам банковского поручительства обстоит еще хуже, чем со страховыми полисами, такие примеры вообще единичны.

 

Как и страховщики, банкиры считают слишком высокими риски предполагаемого строительства, однако их недовольство вызвано также, по их словам, «несправедливыми условиями»: в частности, страховой полис заключается в отношении каждого договора, а вот поручительство банка выдается на весь дом целиком. Выходит, что банк поручается не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами застройщика.

 

Более того, ответственность финансового учреждения в отличие от страховой компании не ограничивается только лишь стоимостью квартиры. При исполнении обязательства перед дольщиком выплате подлежит не только сумма, эквивалентная стоимости жилья, но также и все штрафы с неустойками. В этом случае, даже если банк все-таки решится на выдачу гарантий, ставки будут весьма и весьма высоки.

 

Результаты и перспективы

 

Каков итог вступления в действие законодательства? Прогноз игроков рынка однозначен. «Повышение стоимости жилья — весьма вероятный сюжет развития событий, поскольку дополнительные издержки застройщика так или иначе ведут к росту стоимости конечного продукта, ведь он будет закладываться в цену», — считает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. С ней соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»: «Любой из вариантов обеспечения обязательств — через страхование в ОВС, страхование в страховой компании или получение поручительства банка — является для застройщика дополнительным обременением, повышающим себестоимость инвестиционного продукта. Соответственно, цена квадратного метра вырастет».

 

В конкретных цифрах картина такова. Согласно опросам юридического центра адвоката Олега Сухова, проведенным в конце марта 2014 г., стоимость первички выросла в среднем на 4% без учета влияния инфляции и событий на Украине. Сколько это в денежном эквиваленте? Предположим, стоимость договора долевого участия составляет 1,7 млн руб., 4% от этой суммы — 68 тыс. руб. Такова цена условно спокойной жизни.

 

Новый закон коснулся и коснется только тех строительных компаний, деятельность которых по возведению новых объектов только начата или планируется. С 1 января 2014 г. согласно закону (от 20.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в отделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта или отдельного договора долевого участия. Те же новостройки, строительство которых начато еще до вступления в силу изменений в законодательстве, и продаваемые объекты недвижимости, в которых уже регистрируются по договорам долевого участия, страховать не требуется. Они подпадают под действие старых норм, поэтому на них не распространяется дополнительное обременение в виде обязательного страхования деятельности застройщиков. Как следствие, цена пока держится на привычном уровне.

 

Отсюда и совет: поторопитесь, господа! Квадратный метр подорожает.

 

Исключение подтверждает правило?

 

С 21 апреля 2014 г. в ЖК «Солнечная система» при покупке квартиры будущие жители начали получать полис страховой ответственности застройщика. Все договоры долевого участия застрахованы компанией «БАЛТ-страхование». Как уточняют в компании, расходы по дополнительной услуге принимает на себя сам застройщик. На стоимости новостройки это не отразилось.

 

По материалам KVARTIRAzaMKAD.ru