Полгода из жизни новостроек Москвы

Первичный рынок недвижимости старой Москвы вопреки всему живее всех живых: объем предложения достиг максимальных значений за всю историю, спрос вернулся к докризисным показателям. Ценовое дно пройдено — в июне цены отскочили вверх.

Новые рекорды

Вопреки опасениям, I полугодие 2016 г. стало рекордным для рынка недвижимости сразу по нескольким показателям. Продолжилась тенденция роста объема предложения: в массовом сегменте вышло 9 новых ЖК (против 6 в прошлом году); в бизнес-классе — 6 (против 2); в элитном — новых проектов не появилось. В целом, по данным компании «Метриум Групп», в продаже находится 37,2 тыс. квартир и апартаментов в 250 проектах.

«Сейчас много говорят об избыточности предложения и возможном затоваривании рынка, — комментирует ситуацию Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж. — Но не будем забывать, что Москва — самый крупный город в Европе, с огромным притоком населения из регионов. Во многом благодаря этому фактору спрос остается высоким. К тому же долгое время объемы жилищного строительства в столице были невелики, а на некоторых территориях оно не велось вообще. Например, в районе Марьино, где «Группа ПСН» возводит сейчас ЖК «Домашний», за последние 20 лет не появлялось ни одного крупного проекта. В районе проживает 250 тыс. человек, а «Домашний» рассчитан на 5600 квартир. То есть, чтобы обеспечить жильем нового качества население Марьино, таких проектов должно быть с десяток. Найдутся в Москве и другие подобные территории. Поэтому угрозы перенасыщения рынка я не вижу».

«Сегодняшние темпы строительства хоть и являются для рынка старой Москвы нетипичными, какого то глобального влияния на рынок не окажут, — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — На фоне ужесточения требований к деятельности строительных компаний уже в 2017–2018 гг. число девелоперских компаний сократится, меньше будет и новых проектов. Таким образом, сегодняшние стройки на начальных этапах, особенно на месте крупных промзон города, обеспечат спрос будущих лет».

Вместе с предложением вырос и спрос. Число сделок за I полугодие превысило прошлогодние показатели аналогичного периода на 52,5%. Более того, количество подписанных договоров с апреля по июнь практически достигло рекордных значений IV квартала 2014 г., когда в офисах продаж выстраивались очереди, а банки работали без выходных, не справляясь с потоком желающих купить жилье после обесценивания рубля.

Столь высокой активности способствуют несколько факторов. «Прежде всего — стабильность, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Курс рубля немного отыграл свои позиции. Стоимость черного золота тоже пошла вверх. У людей появляется уверенность в завтрашнем дне, что можно рассматривать как причину вернувшегося интереса к приобретению недвижимости. Подогревает спрос и льготная ипотека. Интересно, что в I полугодии пошли на снижение процентов не государственные, а коммерческие банки. Сегодня на первичном рынке действуют кредитные программы от 8–9% годовых. Тогда как официально государство субсидирует ставку только до 12%. Таким образом, рынок приспособился к новой реальности. Конечно, пока рано говорить о выходе из кризиса, но мы однозначно прошли его пик».

Ценовой сброс

Несмотря на стабильный спрос, стоимость квадратного метра в зависимости от класса жилья показала за полгода минимальный рост или даже падение. По данным аналитиков «Метриум Групп», в самом бюджетном массовом сегменте снижение цен за полгода составило 3,9%, а за год — 11,5%. При этом в июне 2016 г. ситуация переломилась: несмотря на летнее время года, в 30% проектов девелоперы пересмотрели прайс в сторону увеличения на 2–4%. В результате впервые за последние шесть месяцев квадрат в среднем подорожал на 0,7%.

В бизнес-классе также отмечена остановка нисходящего ценового тренда. Впервые с начала 2015 г. средняя цена квадратного метра в сегменте показала рост в II квартале, когда высокая покупательская активность позволила девелоперам повысить цены в трети проектов. В первую очередь это касается ликвидных комплексов. В результате средний ценовой уровень за квартал прибавил 2,4%, а по итогам полугодия — 2%. Однако это увеличение не отыграло годового падения: по сравнению с июнем 2015 г. новостройки бизнес-класса подешевели на 3%.

В последний год элитный сегмент лихорадило больше других. За шесть месяцев стоимость квадрата снизилась на 11,7%. А за год этот показатель практически не изменился — рост составил всего 0,1%. Причем в премиальном классе девелоперы чаще других напрямую снижали цены. Как отмечают эксперты, текущая ситуация уникальна тем, что сегодня можно стать владельцем столичной квартиры всего за 2–5 млн руб. — подобные предложения есть в 20 комплексах. Порядок цен в размере 80–100 тыс. руб./кв. м еще год назад в Москве встречался в единичных проектах, а сегодня это уже не редкость. Таким образом, у покупателей появился шанс приобрести столичные квадратные метры по подмосковным ценам.

Правда, жертвой такого компромисса стал комфорт покупателей. За минимальные деньги вы получите микроформат. Так, в ЖК «Столичные поляны» за 2,51 млн руб. можно приобрести студию площадью 22,73 кв. м. На рынке апартаментов ценник и площади еще ниже: в гостинице «Восток» можно купить 16,42 кв. м за 2,28 млн руб.

Смена стратегий

Ситуация на рынке такова, что инфляция и стабильная активность покупателей способствуют росту цен, а высокий уровень конкуренции сдерживает его. Как следствие, ценовая политика разнится в зависимости от объекта. Новые комплексы выходят с дисконтом к рынку. Лидеры продаж демонстрируют повышение цен, а аутсайдеры вынуждены их снижать.

«Самый простой и известный способ привлечь покупателя — предложить объект дешевле, чем у «соседа», — комментирует М. Литинецкая. — Еще в прошлом году на первичном рынке стали появляться «суперскидки» в 5–10% вместо стандартных докризисных 3–5%. Однако платежеспособность населения продолжала падать, а конкуренция — увеличиваться. Наряду с этим росли и дисконты, и количество проектов, их предлагающих. В настоящее время в старых границах Москвы покупатели могут рассчитывать на скидки в 90% проектов».

В результате эта стратегия стала утрачивать свою эффективность, так что девелоперы вынуждены искать иные пути поддержания спроса. Одни сделали ставку на новые инструменты покупки, например, trade-in — по аналогии с автомобильным бизнесом — и даже тест-драйв жилья. Другие предложили длительные рассрочки (до пяти лет). Третьи активно разрабатывают в партнерстве с банками привлекательные ипотечные продукты со сниженными ставками (от 8%). Четвертые в разы увеличили рекламные бюджеты и вышли на дорогостоящие площадки — радио и телевидение.

Отдельная категория девелоперов предпочла всему прочему качественный рывок. «В кризис 2015–2016 гг. фактически родился новый формат недвижимости — «на класс выше», — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. — Это проекты, которые по своим характеристикам соответствуют более высокой категории, но продаются по цене, которая сложилась в их классе. Наиболее четко эта тенденция проявляется в массовом сегменте — здесь реализуется много комплексов, приближенных по качеству к бизнес-классу. Опыт доказывает, что данная стратегия весьма эффективна».

Эта тенденция — ответ на меняющееся поведение покупателей, которые стали требовательнее. Именно поэтому на смену скучным зданиям в массовом сегменте пришли проекты с индивидуальной архитектурой, предлагаются десятки планировок. Благоустройство двора включает не только лавочки и песочницы, но и велодорожки, детские площадки по возрастам. А в некоторых случаях можно встретить даже кинотеатры под открытым небом или обустроенную набережную. Таким образом, у потребителя фактически появилась возможность купить жилье уровня бизнес по цене комфорткласса.

Прогноз погоды

Несмотря на позитивную динамику покупательской активности, до конца 2016 г. девелоперы вряд ли откажутся от скидок и бонусов. Различного рода акции сохранятся до тех пор, пока объем предложения, стоимость и спрос не войдут в равновесие. С учетом рекордного количества квартир и апартаментов в продаже, а также проектов, которые только готовятся к выходу, до конца года этот баланс вряд ли будет найден. Кроме того, доходы населения пока заметно отстают от роста ежемесячных затрат и инфляции. Обратная же динамика станет индикатором роста потребительской активности.

При этом ждать дальнейшего падения стоимости жилья все же не стоит. «Первым отказаться от дисконтов придется девелоперам жилых комплексов, которые вышли еще до кризиса, — уверен Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». — Их экономика была заложена с учетом старых цен на стройматериалы, стоимости контрактов с генподрядчиками и пр. Застройщики уже не могут «нарезать» квартирки по 20 квадратов и предложить цены ниже 3 млн. Или оперативно заменить, к примеру, дорогостоящие импортные фасады на отделочные материалы отечественных производителей, ведь договоры с поставщиками обычно заключаются заранее. Поэтому себестоимость не позволит опускаться ниже рынка».

«Этой осенью сектор первичного жилья ожидает рост цен, — уверен Г. Алтухов. — Второе полугодие на рынке новостроек всегда активнее первого — к осени растет спрос, с конца III квартала начинается сдача проектов в эксплуатацию. Кроме того, в условиях подорожания строительных материалов, комплектующих, оплаты труда рабочих оставлять цены на прежнем уровне застройщики не могут».

«Доходность девелоперского бизнеса близка к критическому порогу, — добавляет А. Колочинский. — С учетом того, что ставки по проектному финансированию сегодня равны в среднем 14–17%, у компаний просто не остается запаса для коррекции цен». Структура объема предложения в массовом сегменте по стадии строительной готовности Данные компании «Метриум Групп»

СПРАВКА

По данным «Метриум Групп», по итогам I полугодия 2016 г. средневзвешенная цена 1 кв. м составила:

на первичном рынке жилья массового сегмента в Москве  142,2 тыс. руб.,

в бизнес-классе — 234,7 тыс. руб.;

в элитном — 674,6 тыс. руб.