Покупайте на здоровье! Не жизнь, а курорт

 

Поедем лечиться на воды?

 

Германию можно назвать европейским чемпионом по числу бальнеологических и оздоровительных курортов — в этой стране их насчитывается около 350. Ежегодно здесь бывает 19 млн человек, из которых десятая часть — иностранцы. По времени, которое тут проводят отдыхающие, Германия занимает более 50% европейского рынка. Предоставляя свои услуги, бальнеокурорты зарабатывают 28 млрд евро/год.

 

Главный курортный регион страны — Бавария. Здесь туристы проводят в совокупности 60 млн суток ежегодно. Это 60% от аналогичного значения по всей Германии и треть от общеевропейского показателя.

 

Самые известные — так называемые королевские курорты — это Баден-Баден, Висбаден, Бад-Хомбург. Здесь расположены дорогие частные больницы, диагностические комплексы, клиники, занимающиеся проблемами бесплодия, и центры пластических операций, которые ежегодно привлекают большое число тех, кто желает поправить свое здоровье и изменить внешность.

 

Среди аристократии мода проводить время на водах зародилась в XVIII в., и одним из первых принял курортников Баден-Баден. Сейчас это главная европейская бальнеоздравница, где предпочитает отдыхать состоятельная публика со всех уголков мира. «Несмотря на то что многие считают Баден-Баден очень русским и слегка перенаселенным городом, поток приезжающих сюда только увеличивается из года в год», — отмечает Анна Левитова, управляющий партнер EVANS. Другое престижное и излюбленное место отдыха гостей со всего мира — Висбаден. Его часто называют Ниццей Севера из-за респектабельной инфраструктуры и светского образа жизни, который хорошо знаком приезжающим сюда. 'Этот крупный лечебный центр основан на 26 горячих источниках. Кроме того, здесь расположены клиники по радиотерапии, нуклеарной медицине и лучевой терапии, — рассказывает Надежда Мозгалевская, генеральный директор ­'ФинессКо'. — Город очень красив: невозможно не восхищаться великолепными фасадами старых особняков с изящными украшениями и ажурной ковкой решеток«.

 

Бад-Хомбург — курорт, расположившийся на склонах горы Таунус в окружении живописной природы, на границе Рейнско-Майнской области. Еще со времен открытия целебных свойств источников он стал всемирно известным, и по сей день его считают одним из лучших фешенебельных мест Германии. Курорт Бад-Киссинген славится не только своими водами, здесь находятся также известные в Европе клиники пластической хирургии. Летом тут проводят музыкальные фестивали.

 

Ахен известен с древних времен. Здесь лечат заболевания сердечно-сосудистой системы и суставов. Множество туристов привлекает Бад-Фюссинг с его горячими минеральными источниками — и здесь же можно заниматься теннисом, гольфом, конным спортом. Минеральные источники в Бад-Херренальбе были открыты лишь в 1970-х гг., но местный термальный бассейн Зибентэлер Терме и уникальный оздоровительный комплекс быстро стали популярными. Список замечательных мест этой страны можно продолжать еще долго...

 

Как рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, курортный статус присваивается специальным правительственным департаментом по факту проверки соответствия населенного пункта требованиям федерального и региональных законов о курортах. Помимо этого существуют стандарты качества, разработанные немецкой Ассоциацией SPA (German Spa Association) и Ассоциацией туризма (German Tourism Association). Правда, в прошлом году принято решение о введении в Евросоюзе единого стандарта качества для оздоровительных центров.

 

 

Что немцу здорово, то... и русскому тоже!

 

Курортная недвижимость в Германии представлена в основном одно-трехкомнатными квартирами в жилых комплексах средней этажности. Как правило, на их территории имеются крытые и открытые бассейны, парковки, прачечные, столовые, кладовые и прочие объекты инфраструктуры. Стоимость жилья сильно колеблется в зависимости от популярности города. Можно также купить номер в гостиничном комплексе и останавливаться в нем на срок около пяти недель в году, а в остальное время администрация будет сдавать его в аренду. В жилых комплексах разные условия владения недвижимостью — как правило, процент от сдачи объекта собственник не получает, но и эксплуатационные расходы оплачивать не нужно.

 

Сами немцы охотно приобретают квартиры и номера, особенно на недорогих бальнеологических курортах Баварии. Они выполняют функции привычных нам дач. Ведь здесь доступны не только медицинские процедуры. Созданы отличные условия для активного семейного отдыха — можно выбрать конные и велосипедные прогулки, купание в водоемах и бассейнах, рыбалку и т.д. «Недвижимость в таких местах покупают как представители среднего класса, так и состоятельные люди, — говорит Кате Леманн, генеральный директор и учредитель компании L&B Immobiliya. — Цены на квартиры и номера начинаются от 380 евро/кв. м и существенно разнятся от округа к округу. Например, в непосредственной близости от горнолыжных курортов, на границе с Австрией, стоимость 1 кв. м составляет от 1,5 тыс. евро».

 

Объекты на бальнеокурортах активно приобретают россияне и граждане других европейских государств. Правда, если покупать недвижимость для собственного проживания или отдыха, нужно иметь в виду, что она скорее подойдет для людей пожилых либо ищущих уединения и тишины. Активному человеку в таком месте может быть скучно. «Конечно, развлечения всегда можно найти, но с крупными городами не сравнить», — предупреждает Н. Мозгалевская.

 

Однако многие, имея такую недвижимость, видят в ней хороший инвестиционный актив. По наблюдениям К. Леманн, за последний год изменился контингент инвесторов из стран, входивших в Советский Союз: если раньше это были крупные бизнесмены, вкладывавшие деньги в блоки квартир, виллы, дома, то сейчас все чаще объекты приобретают мелкие инвесторы или обычные граждане. «Все больше клиентов покупают недорогие квартиры стоимостью примерно от 30 до 80 тыс. евро, приносящие хороший арендный доход, — говорит эксперт. — Впрочем, такую недвижимость приобретают не только для получения текущей прибыли, но и с целью дальнейшего использования или выгодной перепродажи».

 

«Институциональные инвесторы, предпочитающие арендное жилье на крупных рынках труда немецких мегаполисов, редко вкладывают деньги в недвижимость на бальнеокурортах. Значительную долю сделок в этом сегменте заключают частные лица. Такие объекты приобретают для собственного использования, а также для сдачи внаем на время курортного сезона. В отдельных случаях речь идет о перепродаже после реновации. Данный метод особенно распространен в восточной части Германии, где с советских времен существует много доступного жилья с изношенной инженерной инфраструктурой», — подтверждает С. Зингель.

 

Могут быть оправданы и долгосрочные инвестиции со спекулятивными целями. «Германия по-прежнему считается одним из лучших государств мира для вложений в недвижимость, — констатирует К. Леманн. — Цены во многих частях страны уверенно движутся вверх. Более того, специалисты прогнозируют рост до уровня цен других европейских стран. Аренда также дорожает из-за прироста населения и бурного развития туристической индустрии».

 

Итак, перспективы в целом неплохие. Бальнеокурорты работают круглый год, но, конечно, с разной загрузкой. «Помимо приезжающих на отдых и лечение квартиры на длительный срок снимает обслуживающий персонал санаториев и медицинских центров. Как готовый бизнес можно покупать жилье с арендаторами. Нужно только тщательно просчитывать налоги», — отмечает Н. Мозгалевская.

 

 

Советы покупателям

 

Однокомнатные квартиры на многочисленных курортах Баварии, по словам С. Зингеля, стоят от 20 до 100 тыс. евро. Дороже всего обойдутся квадраты в знаменитых местах, таких как Баден-Баден. «В этом городе ценятся исторические дома после реставрации, квартиры в центре, также отели класса люкс, — отмечает А. Левитова. — Инвесторы из стран, входивших в Советский Союз, часто интересуются элитной недвижимостью, гостиницами и земельными участками. Рекордным стал 2011 г., когда было заключено сделок на 273 млн евро, из них 17% (на 47 млн евро) — покупателями из Восточной Европы. Ограниченное предложение и высокий спрос способствуют росту цен». Среди инвестиционных предложений, говорит эксперт, большой популярностью пользуются элитные апартаменты, которые можно сдавать в аренду состоятельной публике. Многие приезжают на лечение на длительное время и не хотят жить в гостиницах, предпочитая более комфортные условия с возможностью самостоятельно приготовить еду. А вот С. Зингель не советует покупать недвижимость на перегретых рынках всемирно известных курортов: «Массовый внутренний (немецкий) туризм ориентирован прежде всего на курорты среднего уровня и недорогие пансионаты. Именно здесь находятся наиболее выгодные инвестиционные предложения».

 

Обращает внимание на Висбаден А. Левитова: «Здесь можно выбрать качественную недвижимость по привлекательной стоимости, не доплачивая за престиж. Цены на курорте медленно, но стабильно растут. Для инвесторов, вкладывающих средства на долгий срок, и владельцев-арендодателей это идеальная среда. На стоимость объекта прежде всего влияют расположение, удобство транспортного сообщения с городом и качество отделки». То, что недвижимость в Висбадене пользуется значительным спросом, а цены достаточно высоки, подтверждает Н. Мозгалевская. «Продают не только квартиры. Интересны в качестве арендного бизнеса исторические здания. Как правило, они небольшие, на восемь — десять квартир, с красивым фасадом и внутренним двориком», — добавляет она.

 

При выборе объекта следует учитывать, что в жилом комплексе должно быть все необходимое для полноценного отдыха: бассейн, ресторан, парковка и т.д. Обращайте внимание и на транспортную доступность курортов. Оптимальным вариантом являются здравницы, находящиеся вблизи нескольких населенных пунктов, аэропорта, железнодорожной ветки и автобана. Это позволит привлекать большее число как местных, так и иностранных туристов.

 

Кроме того, необходимо учитывать сезонность. «Лучше всего приобретать жилье на тех курортах, которые функционируют круглогодично. Причем во всех случаях малогабаритные квартиры приносят больший доход, чем огромные апартаменты. Другими словами, лучше остановить свой выбор на жилье с одной или двумя спальнями», — уверен С. Зингель.

 

 

Заводить ли мини-отель?

 

На бальнеокурортах Германии, как и на всех прочих, помимо жилой недвижимости продают и коммерческую, причем не только гостиничные номера, но и целые отели. Преимущественно это мини-отели. «В качестве примера можно назвать красивую гостиницу в Баден-Бадене, рассчитанную на 16 двухместных и 2 одноместных номера, с действующим рестораном площадью 260 кв. м. Его продают за 540 тыс. евро», — говорит А. Левитова. Однако нужно иметь в виду, что гостиничный бизнес на бальнеокурортах имеет свои особенности. «Во-первых, основной спрос приходится на немцев, а на иностранцев — только 5%. Во-вторых, ярко выражена сезонность, что создает сложности в обеспечении заполняемости, — предупреждает С. Зингель. — В-третьих, компаниям, которые могли бы взять на себя управление, малый бизнес (мини-отели) не интересен. Это, как правило, семейное дело, и на собственника завязана основная масса постоянных посетителей. И совсем не факт, что они останутся лояльны, когда в один прекрасный день вместо фрау Бригитты мини-отелем начнет управлять Василий Петрович. Наконец, получить кредит на покупку мини-отеля гораздо сложнее, а процентная ставка выше. Поэтому ведение успешного арендного или гостиничного бизнеса на бальнеокурортах — это задача достаточно непростая, требующая полного погружения в немецкую специфику».

 

Таким образом, этот сегмент рынка оказывается наиболее рискованным для иностранного инвестора. По мнению А. Левитовой, приобретение гостиницы в собственность имеет смысл только в том случае, если покупатель собирается самостоятельно управлять бизнесом или имеет честного и опытного помощника. «Мини-гостиницы — хорошая идея. Но прибыль от нее небольшая: много уходит на налоги. Надо учреждать свою фирму и действовать как юридическое лицо, — говорит Н. Мозгалевская. — Зато, имея собственный бизнес в Германии, гораздо проще легализоваться: вы создаете рабочие места немцам, а это государством приветствуется».

 

Планирующим все-таки инвестировать именно в сегмент немецкой бальнеонедвижимости С. Зингель рекомендует не мини-отели, а одиночные апартаменты. Ведь, если арендный бизнес пойдет не слишком активно, туда можно отправить для поправки здоровья близких и дальних родственников или друзей. А крупным инвесторам эксперт советует выбирать гостиницы, где не менее 50 номеров и которые находятся в руках профессиональной управляющей компании. «Но даже и они подчас не могут обеспечить равномерную заполняемость. Как следствие, гостиницы на бальнеокурортах по показателю рентабельности проигрывают, например, бизнес-отелям, расположенным в крупных немецких городах», — констатирует С. Зингель.