По минимальной цене. Поймай меня, если сможешь

 

Купить подешевле

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метирум Групп», причиной охватившего многих стремления приобрести жилье, заплатив при этом как можно меньше, называет отсутствие роста доходов населения как в Москве, так и в России в целом. Именно поэтому у большинства покупателей ограниченный бюджет, и поиск самого доступного жилья актуален, как никогда. В любом случае они стараются найти некий компромисс — в пределах своих возможностей анализируют все варианты и выбирают наиболее качественный и интересный объект.

 

Аналитики портала Avito.ru на основе исследования базы спроса делают вывод: 36% запросов на вторичку и 50% запросов на новостройки приходится на сегмент самой недорогой недвижимости — однокомнатные квартиры. Однако, как показывает практика, наиболее востребованными, судя по количеству звонков, являются двушки, так как они более удобны для жизни.

 

Примерно так же оценивает ситуацию Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс». По его мнению, цена предложения остается ключевым фактором для покупателей квартир в Москве, особенно если речь идет о жилье экономкласса. При этом в последнее время все больше внимания уделяют и качеству объектов, то есть клиенты уже не стремятся купить «что угодно, лишь бы в Москве». В результате спрос постепенно смещается в ближнее Подмосковье, где можно приобрести квартиру с лучшими характеристиками по относительно низкой в сравнении со столицей стоимости. Таким образом, вопрос дешевизны не всегда ставится во главу угла, потому что есть возможность купить понравившийся объект, взяв кредит, либо улучшить жилищные условия, переехав в область.

 

По свидетельству Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости Spenser Estate, доступное жилье (без больших претензий на качество) часто приобретают молодые семьи из области, готовые уйти куда угодно от контроля родителей, или разъезжающиеся супруги. В итоге и однушки на первом этаже рядом с трассой находят своих хозяев.

 

 

Районы, цены, ситуации

 

Как говорят в компании «Домус Финанс», самое доступное предложение почти в центре Москвы — это, как правило, квартиры в домах, построенных в 60–70-х гг. прошлого века, в зданиях с деревянными перекрытиями. Хрущевок в Центральном административном округе уже нет, а вот в остальных районах они по-прежнему отличаются низкой стоимостью. На юге города доступное жилье находится преимущественно в панельных девятиэтажках, на юго-востоке — в 16-этажной панели. В список территорий, где можно приобрести квартиры по минимальной цене, на протяжении нескольких лет компания относит Капотню, Измайлово, Бирюлево-Западное, Алтуфьевский и Дмитровский районы.

 

В любом округе Москвы в ее прежних границах самыми доступными являются малогабаритные квартиры, расположенные на первых и последних этажах пятиэтажек хрущевского периода. К бюджетным вариантам относятся и помещения так называемого гостиничного типа в домах, построенных в 70–90-х гг. Общая площадь таких квартир может составлять 23–25 кв. м.

 

Что касается ЦАО, то, по данным В. Ламина, там уже сложно купить жилье стоимостью менее 7 млн руб., если не говорить о каких-нибудь экзотических вариантах. Внутри Третьего транспортного кольца, вероятно, удастся найти предложение за 5,5 млн руб., в пределах МКАД можно приобрести недвижимость и за 4,5 млн руб., но это будет малопривлекательный объект. Так, примерно за эту сумму недавно быстро продали однушку в панельной пятиэтажке в Очаково, на улице Озерной. Покупателям, ищущим доступные квартиры, зачастую приходится мириться с отсутствием в них ремонта, а также с плохим состоянием подъезда. Иногда реализуют хоть и маленькое, но довольно уютное жилье. Например, по сведениям Avito.ru, квартиру-студию площадью 20 кв. м в двух минутах ходьбы от станции метро «Авиамоторная» с современным ремонтом и гидромассажной ванной продавали за 3,5 млн руб. Иногда причиной снижения цен на вполне стандартное жилье является срочность сделки. В частности, квартиру площадью 39 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома на улице Лебедянская продавали за 3,8 млн руб. При этом стоимость аналогичных предложений в этом же доме составляет от 5 млн руб.

 

Источник: Avito.ru

 

 

Вечный вопрос — первичка или вторичка?

 

Каждый человек, даже не имеющий никакого опыта покупки и продажи недвижимости в столице, понимает, в чем заключается разница между объектами в домах, возведенных несколько лет назад, и новостройках. Часто вопрос ставится так: купить дешевле (на раннем этапе реализации проекта) и ждать окончания строительства, чтобы, сделав ремонт, вселиться в новое, более современное по своим качественным характеристикам жилье, или заплатить дороже, но сразу въехать в квартиру и жить. Оппоненты были и есть у обоих вариантов. Олег Самойлов, руководитель компании «Релайт-Недвижимость», по этому поводу говорит следующее: «Многие покупатели первичного жилья по неясной причине уверены, что приобретение квартиры на вторичке более рискованно с правовой точки зрения. Между тем это убеждение ни на чем не основано, так как юридических проблем с домами-новостройками не меньше, чем с вторичным жильем, а вот выявить их неспециалисту гораздо труднее, особенно если застройщик не считает нужным соблюдать требования закона 214-ФЗ. А подобных объектов сегодня на рынке представлено много. Если же все требования законодательства при реализации проекта соблюдены, то и квартиры в таких домах продают по более высоким ценам».

 

Выбирать первичное жилье, даже приобретая недорогую квартиру, советует М. Литинецкая. Да, в течение первых нескольких лет эксплуатации новостройки возможны проблемы. Например, из-за усадки здания, деформации стен может пострадать даже прекрасно отремонтированная квартира. И все-таки подобный объект практически по всем параметрам выигрывает, так как строительный рынок развивается, и качественные характеристики недвижимости улучшаются, считает эксперт. Тем более что и соотношение цен в сегменте вторички и первички сегодня изменилось. Если раньше новостройки были существенно дороже, то, по данным на январь 2013 г., в целом по Москве 1 кв. м на вторичном рынке оказался на 25% дороже, чем в новостройке (информация Avito.ru).

 

 

Инвесторы активизировались

 

Жилье экономкласса востребовано не только теми, кто вынужден покупать максимально доступную недвижимость, но и инвесторами, вкладывающими деньги в квадратные метры с целью их сохранения и приумножения (хотя нынешнее состояние рынка недвижимости не позволяет говорить о баснословных доходах). По оценкам М. Литинецкой, доля покупок, совершаемых с инвестиционной целью, довольно значительна. В кризис она составляла всего 5–8% от общего количества сделок, а на сегодняшний день выросла до 15–20%. Это обусловлено тем, что на рынке новостроек сейчас сложились довольно благоприятные условия: цены снизились, можно выбрать интересный проект. Многие инвесторы приобретают квартиры не только для дальнейшей перепродажи, но и для сдачи в аренду. При этом они даже больше заинтересованы в качестве объекта, чем обычные покупатели. По мнению Светланы Бириной, руководителя департамента «НДВ-Недвижимость», как правило, с инвестиционной целью приобретают новостройки, где стоимость 1 кв. м с этапа котлована до ввода объекта в эксплуатацию увеличивается в среднем на 30–35%. Цены на вторичное жилье не растут такими темпами, поэтому оно интересно лишь примерно 5% инвесторов.

 

В Spenser Estate считают, что в основном инвестиционные квартиры покупают на этапе строительства не в Москве, а в ближайшем Подмосковье. Жилье там максимально доступно, но вполне ликвидно, а его общая доля сегодня составляет 10–12% от всего объема бюджетных покупок.

 

 

Время — деньги

 

Если в среднем по рынку наблюдается рост числа ипотечных сделок, то в сегменте недорогих квартир эта тенденция выражена слабо. На взаимодействие с банком уходит время, а оно не лучший союзник бюджетного покупателя. Нередко предложения, подкупающие дешевизной, находят своих клиентов после первой рекламы и с первого показа.

 

По оценкам О. Самойлова, здесь действует непреложное правило: чем ниже цена, тем меньше срок экспозиции. В АН «Домус финанс», правда, делают оговорку: когда в одном районе представлено множество аналогичных по стоимости и качеству объектов, время продажи может затянуться. Однако это скорее нетипичная ситуация на рынке недвижимости. На Avito.ru приводят в качестве примера своеобразного рекорда минимальный период экспозиции, составивший всего один день. Квартира в Перово за 4 млн руб. появилась в базах продаж 22 октября прошлого года, а предложение было закрыто для просмотра уже на следующий день.