Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

29 Января в 20:30 227 Владимир Добрынин, соб. корр. «Н&Ц» в Испании

Скачки валютного курса в конце прошлого года испанскую недвижимость для российского приобретателя, конечно, сделали дороже. Но не сделали недоступной вообще. Есть на балансе испанских банков жилые объекты, от которых они готовы избавиться по демпинговой цене, но которые при этом выглядят на более дорогие деньги.

Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

Фото: DP/Legion-media

Залоговая недвижимость в Испании в силу ее дешевизны всегда была лакомым кусочком. На Пиренейском полуострове заниматься торговлей недвижимостью интереснее, чем где-либо, потому что в испанском законодательстве есть некие статьи, которые усложняют жизнь неплатежеспособным заемщикам, но облегчают условия приобретения жилья, попавшего под эмбарго, новым хозяевам.

Самое неприятное для человека, потерявшего недвижимость из-за неплатежеспособности, заключается в том, что с утратой собственности кошмар для него не заканчивается. Если в США банк, отобрав жилье по эмбарго, сам занимается его продажей, то в Испании финансисты продолжат выжимать соки из неплательщика.

Для примера конкретный расчет. Во время бума человек приобрел стандартную квартиру (три спальни, две ванные комнаты, площадь 90 кв. м) в хорошем районе испанского города (такого, как Гранада, Севилья, Аликанте или Мурсия) за 200 тыс. евро. На втором-третьем году ипотеки грянул кризис, на пятом-шестом — владелец остался без работы или просто с недостаточным для ипотечных выплат заработком. В итоге квартиру банк отобрал. Кредит составлял 80% от ее стоимости, то есть 160 тыс. евро.

В Испании человек, отдав банку квартиру, которую не в состоянии оплачивать, останется должен все то, что составит разницу между размером ссуды и суммой, в которую банк оценил изъятое жилье.

Ни для кого не секрет, что квоты в погашение ипотеки банк выстраивает по принципу колбы песочных часов: в верхней (наполненной) части — интерес, в нижней (поначалу пустой) — капитал. То есть возврат ссуженного капитала в первые годы выплаты кредита минимален, зато заработки банка максимальны. Со временем количество песка вверху постепенно уменьшается, внизу — прирастает. При таком раскладе на шестом году из тридцати, на которые растянута ипотека, возврат ссуды получается, как любят говорить математики, «бесконечно малой величиной, которой можно пренебречь». Клиент платил, но долга своего практически не уменьшил. Первоначальный взнос потерян, но это никому не интересно, задача банка — вернуть свои 160 тыс. И если жилплощадь, которую отобрал банк, будет продана за меньшие деньги, то...

Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

Фото: DP/Legion-media

В Испании человек, отдав банку квартиру, которую не в состоянии оплачивать, облегченно вздохнуть не имеет права. Экс-владелец остается должным выплатить разницу между размером ссуды и суммой, в которую банк оценил изъятое жилье.

Поэтому финансовое учреждение может себе позволить такую роскошь, как продавать отобранное жилье на рынке по цене ниже нижнего предела, естественно, без ущерба для себя. Банку ведь «токсичные» активы из кирпича, стекла и бетона ни к чему — он дает деньги и получить хочет их же.

Исходя из того что в Испании изъятого за долги жилья не просто много, а очень много, становится ясна природа сообщений, публикуемых на некоторых российских сайтах риэлторских агентств: «На днях многие наши соотечественники станут счастливыми владельцами ликвидной испанской недвижимости на скандально выгодных условиях. Один из банков Испании планирует распродать около 2 тыс. залоговых объектов».

В соответствии со ст. 1451 ГК Испании, если контракт подписан и сумма внесена, отказ продавца оборачивается для него возвратом финансов в двойном размере.

Честно говоря, испанские финансовые заведения себе в убыток работать не будут. Поэтому не настраивайтесь, что вам все эти 2 тыс. объектов по бесконечно малым ценам и предложат. Максимум в пакете их будет 100 или 150 по привлекательным ценам. Остальное — по близким к рыночным. А при детальном рассмотрении предлагаемое жилье окажется в районах и кварталах, которые назвать престижными язык не повернется. Проза жизни: проблемы чаще случаются у тех, кто небогат. Потому и рыться среди эмбаргированного жилья в поисках чего-то выдающегося — все равно что копаться в тряпках секонд-хенда с целью обнаружить завалявшийся в кармане старого макинтоша перстень с бриллиантом. Бывает, конечно, но нечасто.

Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

Фото: DP/Legion-media

Не скажу, что симпатичные таунхаусы или даже виллы в банковском балласте отсутствуют. Но их за бросовые суммы финансисты продавать не будут. Запас капиталов позволяет ждать клиента, использующего чемодан в качестве кошелька.

По демпинговым ценам идут квартирки в «пролетарских» районах или в состоянии «проще построить новую, чем отремонтировать эту». Но и такие взять будет не просто.

Момент, когда банки шатались и готовы были сбросить сложный актив любой ценой, благополучно минован. Теперь рыбе, желающей клюнуть на живца, еще и не сразу дадут это сделать, а только подержав на голодном пайке.

 ЦИФРЫ
Около 230 тыс. жилых объектов в Испании, отобранных по эмбарго, вращается сегодня на орбите продаж, по оценкам крупных риэлторских агентств.
 
До 2016 г. прогнозируют падение цен на недвижимость Испании, исходя из цикличности подъемов и спадов этого рынка.

Для создания такого настроения у клиента испанские банки даже разработали специальные трюки. Пример самого распространенного — скрытый (ложный, виртуальный, воображаемый) аукцион. Клиент осматривает квартиру, которую предлагают по очень низкой цене, и соглашается ее купить. Подготовка документов к подписанию договора о намерениях занимает несколько дней, в течение которых приобретатель привыкает к мысли, что вот этот объект его, а банк держит паузу, после которой объявляет, что «в последние дни эту квартиру, поскольку она не связана ни договором купли-продажи, ни соглашением о внесении аванса, посмотрели еще несколько человек». Среди них нашлись те, кто готов предложить несколько больше, чем поначалу запрашивал банк. Если клиент азартно бросается в бой за собственность, которую он не только мысленно уже купил, но и отремонтировал на свой вкус или сдал в аренду и подсчитал барыши, из него аккуратно вытянут еще несколько тысяч — на ровном месте. Если же не поведется, то еще через пару дней, как благородные идальго, сообщат, что решили поступить по справедливости и отсекли других претендентов, потому как «вы пришли первым».

Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

Фото: DP/Legion-media

Договор об авансовых платежах подписывают не сразу, чтобы не потерять деньги: в соответствии со ст. 1451 ГК Испании, если контракт подписан и сумма внесена, отказ продавца оборачивается для него возвратом финансов в двойном размере.

Сегодня на орбите продаж вращается, по оценкам различных крупных риэлторских агентств, около 230 тыс. жилых объектов, отобранных по эмбарго. При невысоком спросе на эти активы банкам вроде бы надо работать локтями, чтобы пробиться к клиенту, соглашаясь на все его условия, однако на самом деле этого не происходит. Первоочередную партию «тяжелых активов» сбросили, устойчивость в ситуации обрели, теперь можно и пытаться выжать из оставшегося если не максимум, то хоть что-то. Кризис же не вечен. Тем более что на каждом углу и в прессе говорят о том, что он преодолен.

Плоды лопнувшего пузыря, или Залоговая недвижимость по-испански

Фото: DP/Legion-media

Однако с последним заявлением хочется поспорить, рассматривая весьма интересное исследование, проведенное одним из самых авторитетных испанских агентств недвижимости Fotocasa. Его аналитики подметили, что подъемы и падения квартирного рынка в стране (по крайней мере в последние 40 лет) практически совпадают по длительности. Так вот, подъем (или пузырь), предшествовавший нынешнему падению, происходил около пяти лет (с 1990-го по 1994 г. включительно). А снижение цен длилось шесть лет (по 2000 г.). Новый набор высоты цены начали вместе со скачком строительства в период с 2001-го по 2008 г. Стало быть, снижение должно длиться восемь, а то и девять лет. И значит, банкам предстоит в роли риэлторов выступать еще два или три года.

Не рассчитывайте на то, что вам предложат ликвидные объекты по бросовым ценам. Такое бывает, конечно, но раз в 100 лет.

Есть основания полагать, говорят эксперты, что далеко не каждый из них может позволить себе такую роскошь, как «бег с гирями на ногах». Значит, те, что послабее, поступятся принципами в реализации залогового балласта. Надо просто смотреть за тем, когда кто-то дрогнет. Если, конечно, нет жгучего желания потратить свои деньги в максимально короткие сроки.

 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных