Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

11 Мая в 21:35 1017 Валерия Мозганова

С этого лета москвичи тоже начнут платить за капитальный ремонт своих многоквартирных домов (тоже — потому что вся остальная Россия уже года два как платит). Определена базовая столичная ставка — 15 руб./кв. м общей площади, утвержден список льготных категорий, которые смогут платить меньше или не платить вовсе, разработаны два способа сбора средств — в так называемый общий котел или на банковский спецсчет конкретного дома... И только покупатели квартир в новостройках лихорадочно выясняют: а с какого именно момента придется платить?

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: DP/Legion-media
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: S. MIRATOV
 
Обязанности покупателя квартиры по оплате ЖКУ начинаются с момента подписания акта приема квартиры. При этом право собственности может быть еще не оформлено.
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: DP/Legion-media
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: Бурмистрова Ирина/Фотобанк Лори
 
Если ряд услуг уже после передачи квартиры покупателю не предоставляется (в доме может не работать лифт, мусоропровод и пр.), а плата за эти услуги включена в присланные счета, можно потребовать перерасчета в УК.
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: lana1501/Фотобанк Лори
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

 
Известны случаи, когда недоделок нет или они незначительны, но граждане не принимают квартиры специально, чтобы не платить за коммунальные ресурсы.
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: DP/Legion-media
 

Платежки по пунктам. Закон суров, но это закон

Фото: S. MIRATOV

Почему этот вопрос занимает именно «новостроечников»? Это происходит как минимум по двум причинам. Во-первых, существует законопроект, предлагающий освободить жильцов новостроек от взносов на пять лет — и потому что новый дом вряд ли потребует капремонта раньше, чем через четверть века, и потому что по действующему законодательству застройщик несет ответственность за свой объект в течение гарантийного срока, а он сегодня составляет именно пять лет. На момент написания этого материала законопроект рассматривался Госдумой, если он еще не одобрен, то, возможно, будет принят в ближайшее время, и как только это произойдет, вопрос «с какого момента платить?» получит четкий ответ. Но если вдруг Госдума решит по-другому и законопроект не одобрит, владельцы жилья в новостройках по-прежнему будут ругаться с управляющими компаниями (УК) — точно так же, как сегодня конфликтуют по поводу старта оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

Пункт первый: по идее и по закону

В чем суть проблемы? Превращение человека из дольщика, соинвестора — словом, из участника строительного процесса — в полноправного владельца готовой квартиры включает в себя два основных этапа: подписание акта приема-передачи и регистрацию права собственности. Между этими событиями проходит какое-то время. Кроме того, как отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, «в большинстве случаев дольщики после подписания акта приема-передачи еще долго не вселяются в новую квартиру: кто-то собирает деньги на ремонт, кто-то ждет изготовления дизайн-проекта, кто-то подбирает/закупает отделочные материалы, чтобы потом провести ремонт в короткие сроки». Между фактическим началом «жизни» дома и началом проживания в нем конкретного новосела — «дистанция серьезного размера». Люди справедливо, с их точки зрения, полагают, что коли они в доме физически не присутствуют, то и ЖКУ оплачивать не должны. А потом страшно удивляются, расстраиваются, даже негодуют, получив счета за эту неучтенную в их бюджете «дистанцию».

А удивляться, и уж тем более негодовать, не стоит. «Обязанности покупателя квартиры по оплате ЖКУ начинаются с момента подписания акта приема квартиры. При этом право собственности может быть еще не оформлено — это условие соответствует ст. 153 Жилищного кодекса РФ», — поясняет директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. И, как отмечает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина, «обязанность оплачивать услуги ЖКХ с момента передачи объекта недвижимости обычно предусмотрена в любом договоре, который заключает приобретатель прав на объект недвижимости. Поэтому, чтобы так сильно не удивляться, нужно внимательно читать заключаемые договоры».

Да, подтверждает И. Доброхотова, были случаи: Управление Роспотребнадзора привлекало к ответственности УК, которые заключали договоры управления многоквартирным домом, подразу­мевавшие внесение платы приобретателями, еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, — считалось, что вроде бы нарушаются права приобретателей и Закон РФ «О защите прав потребителей». Но арбитражный суд в данной ситуации принимает сторону управляющих организаций и отмечает, что в случае когда квартира передана застройщиком приобретателю по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие госрегистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Иными словами, нравится это кому-то или нет, оплата ЖКУ с момента подписания акта приема-передачи абсолютно законна. И, по данным О. Славкиной, в договоре долевого участия (ДДУ) или договоре соинвестора предусмотрена обязанность заключить договор с эксплуатирующей организацией и оплатить услуги жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) за несколько месяцев вперед с момента передачи объекта недвижимости — поэтому внимательно читайте договор, советует эксперт. Начальник отдела по управлению жилой недвижимостью компании «МАТОРИН» Виктория Волоснева отмечает: теоретически могут встречаться ДДУ, где не прописана обязанность дольщика нести расходы по содержанию квартиры и компенсации затрат на содержание дома с момента его ввода в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи. И тогда все расходы за данный период возлагаются на застройщика, но это такая — почти сказочная! — редкость, что и относиться к ней стоит как к сказке. «На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п. 5.3 Постановления правительства Москвы от 08.12.1998 г. № 942, — отмечает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов. — Связан данный платеж с массовым проведением ремонтно-строительных работ в квартирах и отсутствием собственников в данный период в новостройках. Если покупателю предлагают оплатить подобного рода аванс, ничего опасного в этом нет, а при возникновении у жителя вопросов по фактическим начислениям в любой момент можно запросить акт сверки в бухгалтерии УК».

Пункт второй: финансовый вопрос

Если с моментом начала выплат все ясно (Dura lex, sed lex — «закон суров, но это закон»), то с конкретными суммами платежей еще надо разобраться. «В том случае если владелец квартиры в новостройке не живет в ней и не делает ремонт, то есть не потребляет электричество, газ, воду, стоимость услуг ЖКХ рассчитывается с учетом этого, показатели счетчиков в платежке будут нулевые, — считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Кроме того, владелец квартиры может обратиться в УК с уведомлением, что он в квартире не проживает, ее не ремонтирует, а за услуги ЖКХ платит в другом месте — имея на руках документы, подтверждающие его регистрацию или проживание, а также факт оплаты коммунальных услуг по другому адресу». К тому же, дополняет юрисконсульт компании «МАТОРИН» Александра Кармишева, сейчас все новостройки должны быть оборудованы индивидуальными приборами учета, значит, в дальнейшем можно требовать перерасчета за фактически потребленные коммунальные услуги, за исключением отопления.

С общедомовыми нуждами сложнее: согласно Жилищному кодексу РФ, собственники квартир и помещений обязаны содержать общедомовое имущество (кстати, именно поэтому отчисления на капремонт с лета будут делать собственники не только квартир, но и коммерческих помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, — владельцы аптек, салонов красоты, турагентств и т. д.). «Оплата коммунальных ресурсов, потребленных на общедомовые нужды, производится по нормативам или на основании показаний коллективного прибора учета, а расход коммунального ресурса на общедомовые нужды включает в себя еще и технологические потери во внутридомовых сетях. Проще говоря, все тепло и свет в подъезде — это совместные расходы всех владельцев квартир в новостройке. Не может на одном этаже быть тепло, а на другом — холодно», — объясняет ситуацию Д. Котровский. Таким образом, мы можем резюмировать: даже если вы в квартире не живете и платеж за «свое» электричество у вас нулевой, на электричество «общественное» раскошеливаться придется.

А вот что касается иных эксплуатационных расходов, то здесь все зависит от коллегиального мнения жильцов. Например, общее собрание может решить, что все платят одинаково, вне зависимости от того, кто где фактически живет и кто что ремонтирует. А могут, напротив, частично освободить своих «недососедей» от платежей. «Например, если в квартире не живут и не делают ремонт, вполне логично разрешить таким жильцам не платить за вывоз бытового мусора — ведь чем меньше квартир «проживает», тем меньше его скапливается... Но вот фрагментарно чистить дорогу от снега просто невозможно», — полагает Д. Котровский. И полагает вполне справедливо.

Пункт третий: разное

И еще несколько важных деталей. Первая: иногда объект недвижимости приобретается по предварительному договору купли-продажи. «По такому договору обязанность по оплате коммунальных платежей возникает с момента, установленного опять-таки договором. В данном случае — основным (а не предварительным) договором купли-продажи недвижимости. Обычно это либо момент регистрации перехода прав к покупателю, либо момент передачи объекта недвижимости», — отмечает О. Славкина.

Деталь вторая: по наблюдениям Д. Пантелеймонова, чаще всего будущие новоселы недовольны требованием оплатить счета за ЖКУ на несколько месяцев вперед еще до передачи квартиры застройщиком (а это требование незаконно!). Еще одна причина понятного недовольства — непредоставление ряда услуг: например, уже после передачи квартиры в доме может не работать лифт, мусоропровод и прочее, а плата за эти услуги, тем не менее, включена в присланные счета. «В этом случае можно потребовать перерасчета, — уверен Д. Пантелеймонов. — Но важно понимать и мотивы застройщика: зачастую дольщики затягивают процесс подписания акта приема квартиры, причем иногда — на 6–12 месяцев. Оплачивать услуги ЖКХ в этот период приходится эксплуатирующей компании».

Конечно, если у вас в квартире есть недоделки или брак, для устранения которых требуется определенное время, в течение которого вы не сможете пользоваться данным помещением, то акт приема-передачи подписывать и не нужно — повторим, что по закону все коммунальные платежи, пока устраняются дефекты, ложатся на плечи застройщика. «Это и будет служить вашей страховкой против неправомерных платежей. Товарищество собственников жилья должно выставить счет строителям, однако если те его не оплатят, решить проблему можно только через суд», — поясняет И. Доброхотова.

Впрочем, застройщики, чтобы избежать подобных историй, тоже подстраховываются. К примеру, известны случаи, когда недоделок нет или они незначительны, но граждане не принимают квартиры специально, чтобы не платить за коммунальные ресурсы. Поэтому, по рассказам И. Доброхотовой, некоторые компании прописывают в договоре, что после сдачи объекта в эксплуатацию дольщик должен принять жилье по акту в течение определенного количества дней. Есть и более жесткий вариант: спустя некоторое время квартира считается принятой дольщиком независимо от того, подписывал он акт или нет. Однако если в договоре имеется пункт о необходимости принять квартиру, то должна быть прописана и ответственность за его неисполнение. Если это не сделано, опасаться дольщику особенно нечего: судиться с ним, скорее всего, не будут.

Наконец, деталь третья: вышеописанная юридическая конструкция (то есть начало оплаты ЖКУ после подписания акта приема-передачи) правомерна только в том случае, когда владелец имеет возможность зайти в приобретенное помещение и полноценно им пользоваться. Как объясняет И. Доброхотова, «если такой возможности у него не будет либо из-за отсутствия каких-либо существенных коммунальных услуг он не сможет им полноценно пользоваться, схема заключения договора управления работать не будет, и претензии к приобретателю по оплате ЖКУ могут быть оспорены».

Наверное, с ходу разобраться во всех этих финансово-бюрократических тонкостях непросто. Но придется, иначе вы вполне можете либо пополнить ряды неплательщиков, либо, напротив, заплатить лишнее. А тут даже не знаешь, что неприятнее и обиднее.

1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных