Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

25 Апреля в 13:12 835 Наталия Павлова-Каткова

Как известно, и работать, и учиться, и лечиться горожанам удобнее в пределах одного и того же района. Столичные власти давно думают над формированием полицентричного устройства города, однако реализовать такую идею на практике трудно. Поэтому пока выбрали лайт-версию комфорта: решили улучшить условия тех, кто вынужден регулярно участвовать в маятниковой миграции, и создать в Москве сеть транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). А заодно и новое жилье построить при них же. Застройщикам эта идея в целом нравится. Но устроит ли она покупателей новостроек?

Откуда взялось жилье в ТПУ

Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

Фото: DP/Legion-media

Что такое транспортно-пересадочный узел, ясно уже из названия. Это место, где пассажиры пересаживаются с одного вида общественного транспорта на другой. Или, говоря другими словами, это территории, прилегающие к станциям метро, платформам пригородных поездов и автовокзалам. Большинство из них, по мнению столичных властей, организованы не слишком удачно: некомфортно пассажирам, автомобилистам, водителям общественного транспорта. Чтобы улучшить ситуацию, разработали целую программу по превращению пересадочных зон в грамотно спланированные комплексы, учитывающие все особенности пассажиропотоков.

Всего в программу входит более 200 ТПУ — как на старых территориях Москвы, так и на новых. Впрочем, их количество эпизодически меняется: по экономическим и прочим причинам одни объекты исключаются, другие добавляются. Но присутствие в списке большинства из них стабильно, и в основном это две разновидности ТПУ. Первый вид — объекты транспортной системы, которые будут строиться на базе новых, пока несуществующих станций метрополитена. Второй — те, что появятся у остановок нового вида городского транспорта — Московской кольцевой железной дороги (МКЖД). На МКЖД делается основная ставка, поскольку городские электрички хотят превратить в достойную альтернативу метро и прочему транспорту. Отметим, что именно при этих ТПУ и появится новое жилье и апартаменты.

Казалось бы, какая связь между пересадочными узлами и жилыми домами? Оказывается, непосредственная. Дело в том, что строить ТПУ собираются на средства инвесторов, которые должны найти свою выгоду в этих проектах. Коммерческая недвижимость, особенно торговые комплексы, вполне уместные при транспортно-пересадочных узлах, для застройщиков в текущих условиях недостаточно интересны. Подобными объектами Москва сейчас перенасыщена, поэтому окупаются они не быстро. Примерно такая же ситуация с офисными центрами. Другое дело — жилье или его хитрый аналог — апартаменты, которые de jure хоть и не являются жилой недвижимостью, но de facto используются именно для постоянного проживания. Рентабельность тут довольно высока, покупатели, несмотря на кризис, активно интересуются новостройками, сделки на первичном рынке идут довольно оперативно. Отсюда — и польза для инвесторов.

Все больше и больше

Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

ТПУ «Ботанический сад»

Фото: АО МКЖД

Пространственные возможности для строительства жилья при некоторых ТПУ тоже имеются. Территория, включенная в состав транспортно-пересадочных узлов, как правило, довольно большая, в несколько гектаров, и выходит за рамки того, что достаточно для появления дорог, развязок, парковок, зон остановок и ожидания общественного транспорта, чем, собственно, и является ТПУ. Именно на этих «излишках» и будут возводиться помещения, коммерчески выгодные инвесторам. А чтобы заинтересовать их еще больше, доля жилой составляющей постепенно увеличивается, и в проекты планировки узлов вносят корректировки.

Так, в ТПУ «Новопесчаная», где первоначально собирались возводить апартаменты общей площадью 107 тыс. кв. м, объем сократили до 80 тыс. кв. м, зато добавили 77 тыс. кв. м квартир. Кстати, это пока единственный ТПУ из всех строящихся у МКЖД, где запланировано появление не только апартаментов, но и жилья. Располагается узел вокруг платформы Новопесчаная. К западу от этой территории — станция метро «Октябрьское Поле», к северу — «Сокол», к югу — «Полежаевская», что и без всяких ТПУ делает район привлекательным для застройщиков. Здесь уже согласовано строительство нескольких объектов. Например, вдоль одной только улицы Берзарина появится ЖК «Хорошевский» (нынешние цены — от 6,5 млн руб.), а также возникнут комплексы на месте автобазы и хлебозавода. К ним добавится новый объем жилья в составе самого пересадочного узла. Так что покупателям будет из чего выбирать.

СПРАВКА
15 марта 2016 г. компания АО «Московская кольцевая железная дорога» подвела итоги открытого конкурса на право заключения договора купли-продажи 100% доли в уставном капитале своего дочернего общества ООО «Ботанический сад». Победителем была признана девелоперская компания «Пионер». Цена продажи доли составила 1,14 млрд руб.



На прилегающих территориях к ТПУ «Ботанический сад» ДК «Пионер» построит офисы общей площадью 44,6 тыс. кв. м, с подземной автостоянкой на 411 машино-мест, торговый центр общей площадью 45,4 тыс. кв. м с подземной автостоянкой на 405 машино-мест и гостиницу общей площадью 51,3 тыс. кв. м, с подземной автостоянкой на 150 машино-мест. Реализация проекта застройки ТПУ «Ботанический сад» позволит создать до 8,1 тыс. рабочих мест.

В ТПУ «Ярославская», что на пересечении проспекта Мира и железнодорожного кольца, объем апартаментов увеличили с 15 до 75 тыс. кв. м. Тем, кто подыскивает вариант в новостройке, предоставляется уникальная возможность поселиться в этом уголке Москвы: другого строящегося жилья здесь нет. Расположенный поблизости ЖК «Триколор» был введен в эксплуатацию в конце прошлого года, и минимальный бюджет покупки в нем сейчас составляет 12,5 млн руб. за однушку площадью около 56 кв. м и 6,5 млн руб.за апартаменты площадью 34 кв. м. Вероятно, похожий ценник (с поправкой на стадию строительства) будет и в комплексе при транспортном узле.

Увеличена доля апартаментов и в ТПУ «Шелепиха» — с 100 до 123 тыс. кв. м. Располагается объект рядом с одноименной станцией МКЖД, вблизи которой в этом году открывается и станция метро Третьего пересадочного контура. Это территория, где Шмитовский проезд пересекается с ТТК, то есть неподалеку от ММДЦ «Москва-Сити», объекты которого сейчас диктуют высокий порядок цен в районе. Кстати, здесь же — самая дорогая платная парковка в Москве. Поэтому, скорее всего, и планируемый ЖК будет одним из самых затратных для кармана покупателя среди прочих комплексов, что строятся при ТПУ.

Кто и что построит

Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

ТПУ «Шелепиха»

Фото: АО МКЖД

Какое конкретно жилье и апартаменты возведут при ТПУ, сейчас сказать сложно: в деталях пока проработана лишь часть проектов. Скажем, комплекс апартаментов при ТПУ «Люберецкая», в основу которого ляжет новая станция метро (откроется в 2018 г.), разработан «Моспроектом». Это два 19–22-этажных корпуса, в планировках которых предусмотрены студии (по 31 кв. м), однушки (49–51 кв. м), двушки (60 кв. м) и трешки (67 кв. м).

По большинству остальных точек пока в основном определены лишь количественные параметры застройки, да и те, как уже упоминалось, могут увеличиваться. Наибольший массив жилья, почти 300 тыс. кв. м, запланирован в Новой Москве, рядом с будущей станцией метро «Рассказовка», что должна открыться в следующем году. А наименьший, около 14 тыс. кв. м, как предполагается, возникнет при ТПУ «Лефортово» — одноименную станцию метро рассчитывают запустить в 2018 г.

Кто будет строить, тоже пока не ясно. Теоретически это могут быть любые крупные девелоперские компании, традиционно активные в Москве и Подмосковье. В различных публикациях в качестве интересантов застройки ТПУ упоминаются Enka, «ЛСР», «Пионер», «Шатер», «ПСН», «Интеко», Capital group и другие, однако это лишь предположения: аукционы по ТПУ только начинаются, а пакеты предложений для инвесторов сформированы далеко не по всем адресам.

Как сообщил представитель Capital group, в объявленных аукционах их компания не участвует, что же касается последующих, то все будет зависеть от сути предложения и рыночной ситуации. А вот ГК «Пионер» уже выиграла в аукционе по ТПУ «Ботанический сад», где предполагается возвести комплекс апартаментов площадью около 50 тыс. кв. м (рядом с этой площадкой у компании есть и текущий объект — «Life — Ботанический сад» с ценой предложения от 7,1 млн руб.).

Комфортно, но не только

Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

Фото: Е. Румянцева

Несмотря на то что детали жилой застройки ТПУ пока не ясны, те, кто только задумываются о покупке жилья, уже сейчас могут вдумчиво взвесить все за и против и определиться, стоит ли ждать начала продаж именно этих объектов или лучше ориентироваться на иные варианты. Главное желание новичков, конечно же, местоположение объекта — рядом с метро или МКЖД. Для тех, кому приходится совершать регулярные поездки по городу, близость к транспортному узлу окажется весьма кстати.

Но есть и другая сторона этого, казалось бы, козыря. Зоны при ТПУ — шумные, с самым высоким трафиком и не очень удачные в экологическом смысле. Отдельный вопрос — социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники). К их наличию и уровню загруженности стоит присматриваться внимательно, особенно там, где возводить планируют лишь апартаменты. Еще один минус — ценник, который у новостроек, расположенных в транспортном отношении удобно, обычно выше на 10% и более, чем у таких же объектов, но находящихся в менее выгодных условиях. Впрочем, тут на руку покупателю может сыграть рыночная ситуация: менее чем за год в Москве в продажу вывели такое количество новых проектов, что теперь те конкурируют за клиента не только с предложениями одного и того же или ближайших районов, но и вообще со всеми городскими. Поэтому цены на старте продаж могут оказаться очень даже «вкусными». А так ли это будет на самом деле, покажет время.

 
Планируемое строительство жилья при транспортно-пересадочных узлах
ТПУ
Расположение
Ближайшие станции метро
Жилая составляющая проекта
ТПУ на базе МКЖД
«Новопесчаная»
Вокруг платформы Новопесчаная, участков ул. Новопесчаной, Зорге, 3-й Хорошевской
«Октябрьское Поле»
92 тыс. кв. м жилья; 80 тыс. кв. м апартаментов
«Ботанический сад»
Вокруг платформы Ботанический сад и участков ул. Вильгельма Пика и пр. Серебрякова
«Ботанический сад»
51 тыс. кв. м апартаментов
«Ярославская»
Вокруг ж/д платформ Ярославская и Северянин, на пересечении просп. Мира и МКЖД
«Свиблово» и «Ботанический сад»
75 тыс. кв. м апартаментов
«Шелепиха»
Вокруг ж/д платформ Шелепиха и Тестовская, на пересечении Шмитовского пр. и ТТК
«Шелепиха» (откроется в нынешнем году), «Международная»
123 тыс. кв. м апартаментов
ТПУ на базе будущих станций метро
«Мичуринский проспект»
Вокруг ст. м. «Мичуринский проспект», на пересечении Мичуринского просп. и ул. Лобачевского
«Мичуринский проспект» (откроется в 2017 г.), «Проспект Вернадского»
39,9 тыс. кв. м жилья или апартаментов
«Озерная»
Вокруг ст. м. «Озерная», участков ул. Озерной, Никулина, Мичуринского просп.
«Озерная» (откроется в 2017 г.), «Юго-Западная»
54 тыс. кв. м жилья
«Шоссе Энтузиастов»
Вокруг ст. м. «Лефортово», в пределах ул. Солдатской, Наличной и Крюковского туп.
«Лефортово» (откроется в 2017 г.), «Авиамоторная»
14,2 тыс. кв. м жилья
«Люберецкая»
Вокруг ст. м. «Люберецкая», участков Косинского ш. и ул. Лухмановской
«Люберецкая» (откроется в 2018 г.), «Лермонтовский проспект»
40 тыс. кв. м апартаментов
«Некрасовка»
Вокруг ст. м. «Некрасовка», пересечение просп. Защитников Москвы и ул. Покровской
«Некрасовка» (откроется в 2018 г.), «Жулебино»
Нет данных
«Рассказовка»
Вокруг ст. м. «Рассказовка» (Новая Москва), на участке Боровского ш. в районе Переделкино Ближнее
«Рассказовка» (откроется в 2017 г.), «Саларьево» (открыта в феврале)
279 тыс. кв. м жилья
Источники: «РЖД», Мосинжпроект, Мосметрострой, Департамент Москвы по конкурентной политике, газета «Ведомости»
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных