Пересадка у подъезда: удобно ли жить рядом с ТПУ?

Как известно, и работать, и учиться, и лечиться горожанам удобнее в пределах одного и того же района. Столичные власти давно думают над формированием полицентричного устройства города, однако реализовать такую идею на практике трудно. Поэтому пока выбрали лайт-версию комфорта: решили улучшить условия тех, кто вынужден регулярно участвовать в маятниковой миграции, и создать в Москве сеть транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). А заодно и новое жилье построить при них же. Застройщикам эта идея в целом нравится. Но устроит ли она покупателей новостроек?

Откуда взялось жилье в ТПУ

Что такое транспортно-пересадочный узел, ясно уже из названия. Это место, где пассажиры пересаживаются с одного вида общественного транспорта на другой. Или, говоря другими словами, это территории, прилегающие к станциям метро, платформам пригородных поездов и автовокзалам. Большинство из них, по мнению столичных властей, организованы не слишком удачно: некомфортно пассажирам, автомобилистам, водителям общественного транспорта. Чтобы улучшить ситуацию, разработали целую программу по превращению пересадочных зон в грамотно спланированные комплексы, учитывающие все особенности пассажиропотоков.

Всего в программу входит более 200 ТПУ — как на старых территориях Москвы, так и на новых. Впрочем, их количество эпизодически меняется: по экономическим и прочим причинам одни объекты исключаются, другие добавляются. Но присутствие в списке большинства из них стабильно, и в основном это две разновидности ТПУ. Первый вид — объекты транспортной системы, которые будут строиться на базе новых, пока несуществующих станций метрополитена. Второй — те, что появятся у остановок нового вида городского транспорта — Московской кольцевой железной дороги (МКЖД). На МКЖД делается основная ставка, поскольку городские электрички хотят превратить в достойную альтернативу метро и прочему транспорту. Отметим, что именно при этих ТПУ и появится новое жилье и апартаменты.

Казалось бы, какая связь между пересадочными узлами и жилыми домами? Оказывается, непосредственная. Дело в том, что строить ТПУ собираются на средства инвесторов, которые должны найти свою выгоду в этих проектах. Коммерческая недвижимость, особенно торговые комплексы, вполне уместные при транспортно-пересадочных узлах, для застройщиков в текущих условиях недостаточно интересны. Подобными объектами Москва сейчас перенасыщена, поэтому окупаются они не быстро. Примерно такая же ситуация с офисными центрами. Другое дело — жилье или его хитрый аналог — апартаменты, которые de jure хоть и не являются жилой недвижимостью, но de facto используются именно для постоянного проживания. Рентабельность тут довольно высока, покупатели, несмотря на кризис, активно интересуются новостройками, сделки на первичном рынке идут довольно оперативно. Отсюда — и польза для инвесторов.

Все больше и больше

Пространственные возможности для строительства жилья при некоторых ТПУ тоже имеются. Территория, включенная в состав транспортно-пересадочных узлов, как правило, довольно большая, в несколько гектаров, и выходит за рамки того, что достаточно для появления дорог, развязок, парковок, зон остановок и ожидания общественного транспорта, чем, собственно, и является ТПУ. Именно на этих «излишках» и будут возводиться помещения, коммерчески выгодные инвесторам. А чтобы заинтересовать их еще больше, доля жилой составляющей постепенно увеличивается, и в проекты планировки узлов вносят корректировки.

Так, в ТПУ «Новопесчаная», где первоначально собирались возводить апартаменты общей площадью 107 тыс. кв. м, объем сократили до 80 тыс. кв. м, зато добавили 77 тыс. кв. м квартир. Кстати, это пока единственный ТПУ из всех строящихся у МКЖД, где запланировано появление не только апартаментов, но и жилья. Располагается узел вокруг платформы Новопесчаная. К западу от этой территории — станция метро «Октябрьское Поле», к северу — «Сокол», к югу — «Полежаевская», что и без всяких ТПУ делает район привлекательным для застройщиков. Здесь уже согласовано строительство нескольких объектов. Например, вдоль одной только улицы Берзарина появится ЖК «Хорошевский» (нынешние цены — от 6,5 млн руб.), а также возникнут комплексы на месте автобазы и хлебозавода. К ним добавится новый объем жилья в составе самого пересадочного узла. Так что покупателям будет из чего выбирать.

В ТПУ «Ярославская», что на пересечении проспекта Мира и железнодорожного кольца, объем апартаментов увеличили с 15 до 75 тыс. кв. м. Тем, кто подыскивает вариант в новостройке, предоставляется уникальная возможность поселиться в этом уголке Москвы: другого строящегося жилья здесь нет. Расположенный поблизости ЖК «Триколор» был введен в эксплуатацию в конце прошлого года, и минимальный бюджет покупки в нем сейчас составляет 12,5 млн руб. за однушку площадью около 56 кв. м и 6,5 млн руб.за апартаменты площадью 34 кв. м. Вероятно, похожий ценник (с поправкой на стадию строительства) будет и в комплексе при транспортном узле.

Увеличена доля апартаментов и в ТПУ «Шелепиха» — с 100 до 123 тыс. кв. м. Располагается объект рядом с одноименной станцией МКЖД, вблизи которой в этом году открывается и станция метро Третьего пересадочного контура. Это территория, где Шмитовский проезд пересекается с ТТК, то есть неподалеку от ММДЦ «Москва-Сити», объекты которого сейчас диктуют высокий порядок цен в районе. Кстати, здесь же — самая дорогая платная парковка в Москве. Поэтому, скорее всего, и планируемый ЖК будет одним из самых затратных для кармана покупателя среди прочих комплексов, что строятся при ТПУ.

Кто и что построит

Какое конкретно жилье и апартаменты возведут при ТПУ, сейчас сказать сложно: в деталях пока проработана лишь часть проектов. Скажем, комплекс апартаментов при ТПУ «Люберецкая», в основу которого ляжет новая станция метро (откроется в 2018 г.), разработан «Моспроектом». Это два 19–22-этажных корпуса, в планировках которых предусмотрены студии (по 31 кв. м), однушки (49–51 кв. м), двушки (60 кв. м) и трешки (67 кв. м).

По большинству остальных точек пока в основном определены лишь количественные параметры застройки, да и те, как уже упоминалось, могут увеличиваться. Наибольший массив жилья, почти 300 тыс. кв. м, запланирован в Новой Москве, рядом с будущей станцией метро «Рассказовка», что должна открыться в следующем году. А наименьший, около 14 тыс. кв. м, как предполагается, возникнет при ТПУ «Лефортово» — одноименную станцию метро рассчитывают запустить в 2018 г.

Кто будет строить, тоже пока не ясно. Теоретически это могут быть любые крупные девелоперские компании, традиционно активные в Москве и Подмосковье. В различных публикациях в качестве интересантов застройки ТПУ упоминаются Enka, «ЛСР», «Пионер», «Шатер», «ПСН», «Интеко», Capital group и другие, однако это лишь предположения: аукционы по ТПУ только начинаются, а пакеты предложений для инвесторов сформированы далеко не по всем адресам.

Как сообщил представитель Capital group, в объявленных аукционах их компания не участвует, что же касается последующих, то все будет зависеть от сути предложения и рыночной ситуации. А вот ГК «Пионер» уже выиграла в аукционе по ТПУ «Ботанический сад», где предполагается возвести комплекс апартаментов площадью около 50 тыс. кв. м (рядом с этой площадкой у компании есть и текущий объект — «Life — Ботанический сад» с ценой предложения от 7,1 млн руб.).

Комфортно, но не только

Несмотря на то что детали жилой застройки ТПУ пока не ясны, те, кто только задумываются о покупке жилья, уже сейчас могут вдумчиво взвесить все за и против и определиться, стоит ли ждать начала продаж именно этих объектов или лучше ориентироваться на иные варианты. Главное желание новичков, конечно же, местоположение объекта — рядом с метро или МКЖД. Для тех, кому приходится совершать регулярные поездки по городу, близость к транспортному узлу окажется весьма кстати.

Но есть и другая сторона этого, казалось бы, козыря. Зоны при ТПУ — шумные, с самым высоким трафиком и не очень удачные в экологическом смысле. Отдельный вопрос — социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники). К их наличию и уровню загруженности стоит присматриваться внимательно, особенно там, где возводить планируют лишь апартаменты. Еще один минус — ценник, который у новостроек, расположенных в транспортном отношении удобно, обычно выше на 10% и более, чем у таких же объектов, но находящихся в менее выгодных условиях. Впрочем, тут на руку покупателю может сыграть рыночная ситуация: менее чем за год в Москве в продажу вывели такое количество новых проектов, что теперь те конкурируют за клиента не только с предложениями одного и того же или ближайших районов, но и вообще со всеми городскими. Поэтому цены на старте продаж могут оказаться очень даже «вкусными». А так ли это будет на самом деле, покажет время.