Переделка собственности. Квартира с перепланировкой: стоит ли овчинка выделки?

20 Ноября в 19:29 1056 Майя Юрьева

Часть квартир на вторичном рынке продают с перепланировкой. Когда она не оформлена по закону, у продавца и покупателя могут быть серьезные проблемы. Зато правильная переделка увеличивает стоимость жилья до 10%.

Переделка собственности. Квартира с перепланировкой: стоит ли овчинка выделки?

Фото: Юрий Бельмесов/Фотобанк Лори

По словам экспертов, наличие в продаваемой квартире перепланировки может играть как на повышение цены жилья, так и на понижение. Все зависит от того, насколько она оказалась удачной. Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что если новые планировочные решения улучшают помещение, делают его удобнее, то в таком случае предложение становится более ликвидным, что приводит к увеличению цены, как правило, в пределах 10%.

В то же время неузаконенная перепланировка, выполненная с серьезными нарушениями, напротив, отпугивает покупателей. По словам гендиректора АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президента КР «Мегаполис-Сервис» Максима Пантелеева, квартира с таким обременением практически всегда дешевле. Во-первых, редкий банк разрешает купить подобный вариант по ипотеке, то есть желающих становится меньше почти на порядок. Во-вторых, люди, которые допускают возможность приобретения жилья с перепланировкой, сразу рассматривают вопрос дальнейшего узаконивания изменений и просят скидку как минимум на сумму расходов на «обеление» (в среднем по России это 50–100 тыс. руб.). Если же проведенные работы заведомо нельзя оформить по закону, то найти покупателя будет крайне сложно даже при большом дисконте.

Необратимые

Пять видов перепланировок, которые невозможно узаконить
1. Снос несущих стен.



2. Снос вентиляционного короба с целью увеличить площадь кухни.



3. Утепление лоджий путем остекления и выноса туда батареи центрального отопления.



4. Снос стены между комнатой и лоджией для увеличения жилой площади.



5. Перенос и увеличение санузлов за счет так называемой сухой зоны, то есть над жилым помещением соседей.

Среди наиболее распространенных «необратимых» перепланировок, которые невозможно узаконить, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов называет снос вентиляционного короба с целью увеличить площадь кухни, утепление лоджий путем остекления и выноса туда батареи центрального отопления, снос стены между комнатой и лоджией для увеличения жилой площади, перенос и увеличение санузлов за счет так называемой сухой зоны, то есть над жилым помещением соседей. И самое одиозное нарушение — это снос несущих стен, который может привести к обрушению дома.

При этом эксперт отмечает, что такие радикальные перестройки встречаются на рынке довольно редко. Чаще всего жильцы вносят незначительные изменения, которые принципиально не меняют свойства квартиры. Например, могут перенести немного влево или вправо межкомнатную дверь, передвинуть стенку, чтобы увеличить площадь комнаты, снести встроенные шкафы и т. д.

Типовые

Переделка собственности. Квартира с перепланировкой: стоит ли овчинка выделки?

Фото: DP/Legion-media

Максим Пантелеев отмечает, что некоторые перепланировки связаны с типом дома — вероятно, именно они и показывают ошибки архитекторов при разработке массового жилья. Люди не зря меняют в какой-то определенной серии зданий одну и ту же часть квартиры.

К таким типовым перепланировкам эксперт относит:

  • ликвидацию хрущевской арки (квартиру с проходной комнатой превращают в помещение с полностью раздельными комнатами);
  • увеличение санузла за счет коридора или соседней комнаты или объединение ванной и туалета;
  • увеличение кухни за счет соседней комнаты или объединение кухни и комнаты (фактически двухкомнатную или трехкомнатную квартиру превращают в формат «студия плюс спальня» или «студия плюс две спальни»);
  • Наличие в продаваемой квартире перепланировки может играть как на повышение стоимости недвижимости, так и на понижение. Все зависит от того, насколько удачной оказалась переделка.
  • объединение в трехкомнатных квартирах комнаты с лоджией и перенос в получившееся помещение кухни (дома 121-й серии);
  • самовольно пристроенные балконы, особенно на первых этажах (встречаются в домах практически всех серий, где балконы начинаются со второго этажа);
  • организация гардеробных комнат за счет небольшой свободной комнаты или увеличения имеющейся кладовки (например, задействуют бывшую кухню в уже перепланированной трешке 121-й серии или увеличивают кладовки в хрущевках).

Наконец, в квартирах с двумя комнатами на разные стороны (так называемые распашонки с проходной комнатой, часто встречающиеся среди панельных домов 467-й серии или кирпичных домов 1-528КП) делают обе комнаты изолированными.

По оценке эксперта, доля квартир в домах времен Хрущева и Брежнева, и в более современных типовых сериях 97, 121, 1-528КП и их модификациях, предлагаемых с перепланировкой, составляет 2–5%.

Покупать или нет?

Переделка собственности. Квартира с перепланировкой: стоит ли овчинка выделки?

Фото: DP/Legion-media

В принципе эксперты не видят ничего страшного в покупке жилья, где была произведена переделка. Однако будущему собственнику стоит взвесить за и против, прежде чем приобрести такую квартиру, даже если к неузаконенной перепланировке предлагается большая скидка. Новому хозяину в случае последующей продажи квартиры придется узаконить произведенные ранее изменения либо также делать весомый дисконт.

Существует и риск наказания. На сегодняшний день по действующему законодательству в случае обнаружения организациями, связанными с архитектурой города или эксплуатацией жилья, незаконно произведенных работ по перепланированию жилого помещения на собственника может быть наложен штраф и выставлено предписание восстановить жилье в исходное положение. Штраф определяется КоАП (Кодекс об административных правонарушениях) и ограничен пока 2,5 тыс. руб. Дополнительно владелец помещения понесет затраты на восстановление всего измененного конструктива квартиры.

 ЦИФРЫ
50–100 тыс. руб. — такая сумма может понадобиться, чтобы узаконить перепланировку.
 
На 10% может повысить цену квартиры на вторичном рынке удачная перепланировка.
 
2,5 тыс. руб. — такой штраф предусмотрен сейчас в КоАП за незаконную перепланировку.

Однако, как отмечает М. Пантелеев, владелец самовольно перепланированной квартиры может оспорить предписание в судебном порядке, доказав, что работы выполнены по всем современным строительным и санитарным нормативам и не угрожают состоянию дома. В случае отказа суда предписание необходимо будет выполнить, ибо по истечении отведенного периода возможно устранение перепланировки (вплоть до выселения гражданина из квартиры в крайних случаях, когда под угрозой надежность всего дома) без согласия собственника, причем эти работы он должен будет оплатить.

Надо сказать, что сегодня это не просто страшилки. В конце 2013 г. Нагатинский суд Москвы принял беспрецедентное решение, согласно которому владельцы одной из квартир были лишены права собственности на жилье. Причиной иска стала незаконная перепланировка с разрушением одной из несущих стен. Мосжилинспекция в течение трех лет пыталась заставить собственников вернуть помещению первоначальный вид, но ее предписания игнорировались. В результате дело дошло до суда, который постановил выселить безответственных собственников, а квартиру продать.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно узаконить перепланировку до того момента, как она будет обнаружена. Если произведенные изменения легализовать невозможно, лучше отказаться от покупки, даже если квартира очень понравилась и продавец предлагает большую скидку.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных