Париж остается Парижем. Даже в кризис
9 Апреля в 14:32 479 Валерия Бельчикова
Парижский рынок недвижимости класса люкс полностью оправдывает свою репутацию, оставаясь востребованным и стабильным. В значительной степени этот статус поддерживает международная клиентура, желающая жить в лучших кварталах французской столицы.
В. Беккер
Д. Грачев
Parc Monceau. Квартира на пятом этаже жилого дома в стиле эпохи Османа, в двух шагах от знаменитого парка Монсо, с двумя гостиными, балконом и исключительным панорамным видом. Всего восемь спален, два кабинета, четыре ванные комнаты. Великолепная отделка. Кондиционеры. Оборудованная студия для персонала. Винный погреб.
Pierre-ler-de-Serbie. Квартира на четвертом этаже жилого дома эпохи Османа. Площадь 380 кв. м. Включает в себя просторные гостиные — большую и малую, роскошную прихожую-галерею, столовую, кабинет, две гостевые и хозяйскую спальню с собственным санузлом. Отделка высокого качества. Также имеются квартира для прислуги (30 кв. м) и гараж.
В. Беккер
В связи с перспективой повышения налога на прирост капитала (le plus values) с января 2013 г. французы спешат освободиться от дорогих квартир, расположенных, как правило, в «Золотом треугольнике» столицы. А состоятельные иностранцы приобретают их и становятся обладателями уникальной исторической собственности с исключительными видовыми характеристиками.
Архитектурные ансамбли высшей категории и зеленые парки, а также престиж и безопасность отличают фешенебельные округа Парижа — 8- и 16-й, составляющие упомянутый «Золотой треугольник». Однако даже здесь опытные покупатели проявляют разборчивость, предпочитая одни кварталы другим и акцентируя внимание на категории здания и уважаемом соседстве.
По-прежнему надежными с точки зрения вложений в парижскую недвижимость считаются авеню Фош, Клебер, Марсо, Виктора Гюго, Мюэтт, Отей и Жоржа Мандель (входящие в 16-й округ). Но все же в первую очередь стоит отметить улицы Монтень и Георга V, Марбеф и Пьер-иер-де-Серби, а также знаменитый квартал парка Монсо, где сконцентрированы дома высшей категории с красивейшими фасадами, в которых расположены просторные квартиры с отделкой класса люкс.
Мечты сбываются
Мечта об эксклюзивной квартире в Париже стоит дорого, поскольку и предложение, и спрос здесь остаются высокими и стабильными. В разгар кризиса сектор недвижимости класса люкс сохранил здоровье и оптимизм (в отличие от middle market, где снижение цен составило не менее 5%). В 2011 г. цены на элитное жилье выросли на 8–10%. Сегодня стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 10 тыс. евро, тогда как в среднем по Парижу она равна 8,3 тыс. евро.
В этом году на рынке было зарегистрировано 95 новых объектов, выставленных на продажу, что в пять раз превышает показатели 2011 г. Бюджет покупки жилья элитной категории по большинству сделок превысил 1 млн евро. А 70% объектов приобрели иностранные инвесторы (цена за каждый — более 5 млн евро).
Всего десять сделок по покупке недвижимости стоимостью свыше 10 млн евро было зарегистрировано в Париже в 2011 г. На подобные траты нацелены, как правило, инвесторы, чье состояние превышает 25 млн евро. Внимание большинства покупателей эксклюзива сосредоточено на «Золотом треугольнике» и правом берегу Сены. Представителей Южной и Центральной Америки, а также итальянцев и англичан нередко интересуют квартиры, элитная коммерческая недвижимость, расположенные на левом берегу, в шестом и седьмом округах. Но на всех желающих подобных объектов не хватает. И в этом смысле Париж всегда останется Парижем — предложение ограничено! Можно сделать вывод, что премиальный рынок французской столицы находится вне кризиса и манит покупателей, как звезда на небосводе.
На севере 16-го округа цены уточняются
В разгар кризиса тенденция к снижению цен в «Золотом треугольнике» прослеживалась разве что по отношению к квартирам, расположенным на первых этажах, особенно в кварталах Мюэтт и Отей (на юге 16-го округа), в которых проживают парижские буржуа. Но, учитывая общий дефицит предложения, даже такие варианты уже проданы.
В целом 16-й округ — место, где соседствует недвижимость самых разных категорий: частные особняки, здания Османской эпохи, современные комплексы и стандартные дома. Благодаря этому существует разница в ценах на недвижимость (9–15 тыс. евро/кв. м), расположенную на юге и севере округа. При этом север выбирают преимущественно для престижа, а юг — для спокойной, размеренной семейной жизни.
Высокий спрос на недвижимость в северной части 16-го округа объясняет сопротивление местного рынка кризису. Географически она простирается от площади Звезды (Этуаль) до площади Трокадеро, через авеню Фош, Виктора Гюго, Клебер, Мандель и Нью-Йорк, представляя собой лоскутное одеяло из кварталов, которые облюбовали промышленные воротилы и финансисты. Здесь хорошая инфраструктура — множество выездных рынков, магазинов и престижных учебных заведений. Районы у площади Звезды — авеню Марсо, Иена и Клебер — больше востребованы среди иностранцев. Уровень цен — 10–12 тыс. евро/кв. м. Площадь Des Etat Unis (площадь Америки), между проспектами Иена и Клебер, — это довольно конфиденциальный рынок. Здесь квадрат может стоить 16–17 тыс. евро, а в самых фешенебельных домах с высокими потолками цена 1 кв. м доходит и до 20 тыс. евро.
Сектор авеню Виктора Гюго испытал давление цен, которые были сильно завышены в последние семь — десять лет. В настоящее время этот показатель составляет 12 тыс. евро/кв. м. Авеню Фош по-прежнему востребована иностранными (в том числе и российскими) покупателями, готовыми отдать за квадрат более 10 тыс. евро в домах, расположенных на солнечной четной стороне улицы.
В районе Трокадеро возле Сены особенно привлекательны квартиры площадью более 130 кв. м с красивыми видами на Эйфелеву башню. Здесь стоимость квадрата колеблется от 10 до 16 тыс. евро.
В Пасси можно найти школы, магазины и другие объекты инфраструктуры, соответствующие запросам семейных пар с двумя-тремя детьми. Цены на недвижимость здесь составляют 11 тыс. евро/кв. м. На первых этажах жилье стоит менее 9 тыс. евро/кв. м. Квартал Мюэтт привлекает определенных клиентов, поэтому и стоимость жилья сохраняется на том же уровне, что и в Пасси. Рядом с площадью Коломби и несколькими авеню, окружающими сады Ренлаг, есть сектор, который ценят коренные парижане. Здесь цены колеблются от 10 до 15 тыс. евро/кв. м. На авеню Рафаэль сделки проходят нечасто, но 1 кв. м здесь стоит 11 тыс. евро.
Вокруг станции метро «Жасмэн» (в 16-м округе) жилье оценивается не дороже 10 тыс. евро/кв. м. А на Рю-Доктор-Бланш выяснить среднюю цену очень сложно. В целом архитектурный стиль здесь формируют ансамбли эпохи барона Османа. Однако выделяются два дома (один построен Ле Корбюзье в 1923 г., а другой — в 1960–1970-х гг.). Квартиры в них, а также в зданиях 1950–1960-х гг. пользуются наименьшим спросом — там низкие потолки. Так что вместо 10 тыс. евро/кв. м за подобное жилье можно заплатить 9 тыс. евро/кв. м.
МНЕНИЕ
Зоя Секорд, ведущий специалист по работе с англоязычными и русскоязычными клиентами агентства элитной недвижимости Marc Foujols в 16-м округе Парижа:
«Стоит подчеркнуть, что налог на прирост капитала (impot sur le plus values) не взимают с владельца квартиры или дома, являющегося основным местом жительства. Он касается преимущественно собственников нескольких объектов недвижимости. Этим, собственно, и объясняется то, что состоятельные французы (доселе признанная нация рантье) избавляются от своих третьих, четвертых и пятых по счету домов.
Важно напомнить и о том, что многие иностранцы, в том числе и граждане России, приобретают недвижимость во Франции по так называемой кредитно-депозитной схеме. Даже имея средства для полной оплаты покупки, они тем не менее берут в банке заем до 100% стоимости квартиры. А жилье, приобретенное в кредит, налогом на роскошь не облагается. Есть свои преимущества и при покупке недвижимости посредством регистрации французской компании Societe Civile Immobiliere — Гражданского общества владения недвижимостью (SCI). В элитном сегменте парижского рынка недвижимости сформировался некий порог, не позволяющий французам потратить более 2,5 млн евро на приобретение жилья. Но это касается исключительно тех, кого интересуют квартиры для семейного проживания. Ситуация же с иностранными инвесторами несколько иная. Их бюджет на покупку квартиры обычно начинается от 3 млн евро. Но цена на объекты в „Золотом треугольнике“ Парижа не может быть фиксированной — это дефицит, и даже сделки с ними проходят, как правило, конфиденциально. Хотя и в этом случае порой можно договориться о скидке от 10 до 13%».
Основные налоги и расходы на приобретение
При приобретении недвижимости для отдыха или проживания во Франции покупатель должен учитывать регистрационные сборы, а в дальнейшем ему нужно регулярно выплачивать налоги и ежемесячно вносить средства за коммунальные услуги. На вторичку они составляют около 6–7% с НДС от стоимости объекта, оплачивают через нотариуса при подписании заключительного договора о покупке.
Коммунальные платежи
Владельцы квартир и домов, входящих в сообщество, платят за коммунальные услуги путем списания средств с банковского счета. Сюда включены затраты на содержание дома, а воду, электричество и газ оплачивают отдельно.
Пример
Квартира в Париже общей площадью 50–70 кв. м в доме с лифтом — 100–200 евро/мес.
Квартира в Париже общей площадью 130 кв. м в доме с лифтом — 350–700 евро/мес.
Налог на доход от сдачи в аренду
Иностранные граждане облагаются налогом на прибыль при сдаче жилья в аренду в размере 20%. Если квартира или дом куплены в кредит, то проценты по нему можно вычесть.
Основные ежегодные налоги
• Taxe fonciere — налог на недвижимость и землю, выплачиваемый собственниками (как резидентами, так и нерезидентами страны) ежегодно. Его величина зависит от площади, стоимости объекта и региона: чем он престижнее, тем выше налог.
Пример
Квартира в Париже общей площадью 50–70 кв. м — 150–300 евро.
Квартира в Париже общей площадью 130 кв. м в «Золотом треугольнике» — 1200–2000 евро.
• Taxe d’habitation — налог на проживание во Франции. Взимается с того, кто фактически живет в доме или квартире. Если это сам владелец, то он платит и за проживание, и за недвижимость. Если жилье сдают в аренду, то налогоплательщиком является наниматель. Для нерезидентов определяется сумма, примерно равная налогу на недвижимость.
• ISF, impot de solidarite sur la fortune — налог на роскошь.
С января 2013 г. ставки ISF колеблются в пределах 0,55–1,8% от полной стоимости имущества. Необлагаемый налогом минимум составляет примерно 870 тыс. евро. Однако у покупателей элитной недвижимости дороже этой суммы есть выход. Например, можно оформить покупку на специальную французскую компанию Societe Civile Immobiliere — Гражданское общество владения недвижимостью (SCI). Создание такой фирмы обойдется в 1,5–2 тыс. евро.
• Impot sur le plus values — налог на прибыль при продаже недвижимости, на прирост капитала. Для нерезидентов (не являющихся также гражданами стран ЕС) НДС составляет 33,3 + 15,5% (с 9 августа 2012 г.) от разницы между суммами покупки и продажи. Через несколько лет владения недвижимостью эти ставки незначительно уменьшаются, а после 30 лет данным налогом она не облагается.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
Готовим квартиру к продаже: всё, что нужно знать собственнику
Разобрались в том, как правильно подготовить квартиру, чтобы продать ее как можно скорее.
-
Кризис на рынке московской недвижимости продлится еще 6 лет
По словам экспертов центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" кризис на рынке недвижимости Москвы продлится до 2024 года.
- Ваш банк — банкрот? Пять советов в кризисной ситуации
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
