Парадоксы финансового рынка. Ипотека росла вслед за ставками. Что теперь?

В сложных экономических условиях банки рассматривают ипотечное кредитование как спасительную нишу, как наименее рискованный вид бизнеса. Важно понять, до какой степени должны измениться условия, чтобы население отказалось от этой услуги. Участники дискуссии «Ипотечное кредитование: ситуация на рынке и прогнозы ее развития» искали ответы на эти вопросы.

Неопределенность на финансовых рынках заставляет представителей банковского сообщества делать осторожные прогнозы на ближайшее будущее.

Картина дня

В 2014 г. ипотека выбилась в лидеры кредитного рынка. По данным исследования, проведенного Frank Research Group, которые озвучил гендиректор компании Юрий Грибанов, потребительское кредитование снизилось в 2014 г. на 4%, автокредитование — на 25%, а ипотека выросла на 36%. В следующем году прирост будет чуть ниже, но тоже неплохо — 29%. «Ипотеку ничего не берет. При выдаче кредитов на 10–15 лет граждане возвращают их в течение 7–8 лет», — отметил докладчик.

Исходя из этого, прогнозы Ю. Грибанова оптимистичные. Правда при условии, что ситуация восстановится до той, что была до момента резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ.

Однако рынок динамичен и подвержен не только экономическим влияниям, но и политическим. Больше того, он зачастую зависит от решений правительства. Это, безусловно, отрицательный фактор, считает аналитик. Но есть и положительный. В России такая нехватка жилья, что спрос на него еще долго останется высоким, а собственных денег у населения для покупки квартиры недостаточно. Значит, ипотека будет востребована. К тому же российский заемщик более дисциплинированный, чем клиенты банков в Европе. Изо всех кредитов ипотечный платеж будет последним, который наш человек решится просрочить. Он скорее сэкономит на еде, чем на ипотеке.

Помощь государства

Несмотря на тревожные макроэкономические факторы, в 2015 г. ожидается пусть небольшой, но прирост объемов кредитования. По словам Марии Поляковой, директора департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обусловлено это поддержкой со стороны правительства. На вопрос, не упадет ли спрос населения на ипотечные кредиты в связи со снижением доходов граждан и неизбежным повышением ставок, Мария Полякова заметила, что значительный отток спроса потребителей возможен после того, как ставки достигнут критического уровня. Ватерлиния в ипотеке меняется в зависимости от ключевых экономических показателей. В начале декабря психологический барьер был на уровне 15–16% годовых, в начале января ставки подскочили до 20%. Как отреагирует на это рынок?

Бочка оптимизма и ложка пессимизма

Год 2014 можно назвать годом рекордов на ипотечном рынке, согласилась с коллегами Елена Кураткина, начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки ГК ПИК. «В 2013 г. каждая четвертая сделка в стране проходила с ипотекой, — говорит эксперт. — В 2014 г. уже 35% сделок от общего объема на вторичном рынке — ипотечные». Со ставками тоже все было хорошо. Сейчас, к сожалению, они выросли. Что будет в ближайшие месяцы, сказать сложно, заметила Е. Кураткина.

Григорий Полторак, вице-президент РГР, склонен к еще более осторожным прогнозам. «С одной стороны, высокая инфляция подгоняет людей тратить деньги, а с другой — зарплаты не растут. И в этом смысле уверенность в завтрашнем дне снижается. И в ипотеку боятся идти».

О смягчении условий кредитования в ближайшее время речи не может быть, утверждают эксперты. Надеяться на это могут только идеальные заемщики — с белыми зарплатами и первоначальным взносом не менее 50% от стоимости покупаемого жилья. Но таких заемщиков не более 3%.

Социальная ипотека

Есть шанс на льготные условия у участников социальных программ, считает Мария Полякова. В 2015 г. социальная ипотека будет приоритетным продуктом для АИЖК. Программы льготного кредитования для военных, молодых учителей, ученых, врачей неплохо развивались и до этого, но сейчас они закрываются. Агентство разрабатывает стандарты новой программы — «Жилье для российской семьи», воспользоваться которой смогут некоторые категории граждан, их перечень определило правительство. Правда, по словам М. Поляковой, категории очень разные по доходам: от сотрудников ВПК до молодых учителей. Понятно, что зарплаты у них существенно различаются. И если первые могут взять в банке 10 млн руб. по льготным ставкам, то вторые не возьмут даже небольшой кредит ни по какой ставке. В принципе, ипотека, наверно, не тот инструмент, который должен решать их жилищную проблему, полагает эксперт, если, конечно, в игру не включится работодатель.

Компании вполне по силам помочь своим сотрудникам купить жилье. «Сейчас удержание ключевых работников для многих становится серьезным моментом, — подчеркнула Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка. — И мы видим, как крупные компании начинают предлагать своим менеджерам субсидирование процентной ставки, помощь в строительстве или покупке дома. Мне кажется, такой подход уже становится практикой».

Нормальная цикличность

Вообще, крен банков в сторону ипотечного кредитования не стоит драматизировать, считает Т. Ушкова и объясняет закономерность этой динамики цикличностью процессов в финансовой сфере. «Банковский бизнес всегда имеет драйвер роста. Когда-то это был обмен валюты, когда-то межбанк, потом — беззалоговое кредитование... а ему на смену на рынок всегда приходит залоговое кредитование, — говорит эксперт. — Мы переживаем совершенно обыкновенную цикличность банковского бизнеса». Ипотека в России потому стала драйвером роста, что люди у нас недокредитованы. Причем перспективы развития сегмента мы связываем с кредитованием под залог имеющегося жилья, подчеркнула Т. Ушкова: «Сейчас банковская система совершенно нормально переходит на залоговое кредитование. Эволюционно». К тому же менее рискованные кредиты (обеспеченные залогом) как нельзя лучше подходят для настоящего времени.

Особенности национального инвестирования

Для россиян квартира как жизненная ценность стоит на втором месте после рождения ребенка. Таковы результаты исследований, на которые сослалась Т. Ушкова. Причем в оценке этих двух позиций рейтинга мнения мужчины и женщины совпадают. А расходятся они потом: мужчины на третье место по значимости ставят работу, а женщины — замужество, привела статистику эксперт. Тех, кто приобретает жилье для собственного проживания, — 90%, и только 10% покупают квартиры с инвестиционными целями, добавила она.

Потратить средства на покупку нежилого помещения выгоднее, чем на квартиру. Доходность от сдачи коммерческой недвижимости заметно выше: 8–10% к 4% доходности жилья. Но покупают квартиры. «У нас нет нормального законодательного регулирования арендных отношений в жилом сегменте, — объясняет данный парадокс Г. Полторак. — А с арендой в коммерческом все понятно. Поэтому получается такая странная картина». В России инвестиционная привлекательность измеряется не величиной прибыли, а желанием сохранить то, что имеешь, заметил Ян Арт: «Вкладывают сбережения в то, что последним у тебя отнимут, а не в то, что принесет больше прибыли».

Новые методы ведения бизнеса

На инвесторов в следующем году ни строительному комплексу, ни банкам рассчитывать не приходится. По мнению экспертов, отложенный спрос уже реализован. Выше инвестиционные покупки расти не будут. На чем же строить бизнес?

Григорий Полторак предложил банкам не фиксироваться на ипотеке, а принять участие в формировании рынка аренды жилья, которая должна стать еще одним полноценным механизмом решения жилищного вопроса. Когда законодательно аренда у нас будет отрегулирована, банки должны занять свою нишу в этом сегменте, считает эксперт.