Ожидания и реальность. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих

О ситуации на столичном рынке новостроек бизнес-класса — в материале, подготовленном экспертами консалтинговой компании Welhome.

Последние несколько лет темпы вывода новых объектов бизнес-класса на рынок столицы неуклонно росли. При этом результаты 2014 г. превзошли показатели 2013-го в два с лишним раза, пополнив линейку предложения более чем полутора десятками качественных объектов и достигнув отметки в 56 комплексов. Суммарное предложение превысило 5200 лотов. Однако объекты, выходившие на рынок в прошлом году, были инициированы девелоперами во времена бурного посткризисного роста 2011–2012 гг. Учитывая это, ждать в текущей макроэкономической ситуации сохранения взятых темпов не приходится. Так, с начала 2015 г. до настоящего времени в продажу поступил только один объект бизнес-класса — ЖК «Дом на Рогожском Валу» в Таганском районе ЦАО, общей площадью 8700 кв. м, хотя полгода назад рынок ждал старта еще нескольких проектов в этот период.

По данным консалтинговой компании Welhome, традиционно объекты бизнес-класса располагаются в наиболее востребованных локациях, в экологически чистых районах города и обладают отличными видовыми характеристиками. Эти факторы стали определяющими для развития сегмента в таких округах, как ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. Однако можно сказать, что расширение географии размещения домов и комплексов бизнес-класса — один из основных трендов последних лет. По результатам 2014 г. традиционно доминирующий «западный» кластер бизнес-класса начал сдавать позиции, и доля его в общей структуре предложения впервые опустилась ниже 50% как по количеству проектов, так и по объему квартир.

География расширяется за счет новостроек в других округах — СВАО, ВАО, ЮАО, вблизи озелененных территорий, городских парков, в том числе в отдаленных районах Москвы. Среди проектов бизнес-класса с нетиповой локацией, но в то же время достаточно удачно расположенных относительно парковых территорий, можно выделить «Соколиный форт» компании «Донстрой» в Сокольниках, жилой квартал «1147» и EGODOM в Алексеевском районе, «Ривер Парк», находящийся непосредственно на берегу Москвы-реки, в шаговой доступности от парка «Коломенское».

Второй значимый тренд — усиление роли качественных характеристик объектов бизнес-класса. Здесь важны идея и концепция, воплощенные в архитектурно-планировочных решениях, качество строительства и всех без исключения отделочных материалов, высокий уровень и автоматизация инженерно-технических систем. Также существенным является общий уровень комфорта для жильцов и их гостей, достигаемый за счет высококачественной отделки мест общего пользования, использования высокоскоростных лифтов, общего уровня систем безопасности, наличия вместительного подземного паркинга с высоким коэффициентом обеспеченности 1,7 и более на квартиру. На рынке московской недвижимости периодически появляются объекты, относящиеся по своим качественным характеристикам к бизнес-классу, но по местоположению (например, в ЦАО) не уступающие объектам более высокого класса (премиум, элитный). Именно они могут стать привлекательными как для инвестирования, так и для собственного проживания.

Особого внимания заслуживают такие объекты, как ЖК «Мосфильмовский» (строится по авторскому проекту в классическом архитектурном стиле); ЖК «Таежный» (с необычной концепцией, расположен в несвойственной для классического бизнес-класса локации — Лосиноостровском районе СВАО); ЖК «Сердце столицы» (его архитектурная концепция разработана мастерской SPEECH под руководством Сергея Чобана); ЖК Red Side (по уровню относится к верхнему сегменту бизнес-класса и расположен на западе ЦАО, в тихих переулках Пресненского района).

По данным аналитиков компании Welhome, на сегодняшний момент средняя стоимость 1 кв. м в доме бизнес-класса составляет порядка 258 тыс. руб. По-прежнему наиболее востребованными являются квартиры площадью около 76 кв. м. Однако уже в прошлом году девелоперы, чтобы охватить максимальную целевую аудиторию, вывели на рынок объекты с относительно небольшими площадями квартир-студий от 40 кв. м. Ставка за эксплуатационные услуги при прочих равных может значительно различаться и зависеть от многих факторов, однако в среднем она составляет 40–70 руб./кв. м.

«В кризисные периоды значительно возрастает роль высокой ликвидности проекта, позволяющая даже при уменьшении маржи иметь более высокую оборачиваемость и прогнозируемую прибыль. Застройщикам важно не допустить возникновения кассовых разрывов. В условиях дороговизны заемных источников перебои с финансированием могут привести к серьезным потерям для девелопера. В некоторых случаях скомпенсировать дополнительные риски потери ликвидности можно понижением класса объекта и соответственной оптимизацией себестоимости. В бизнес-классе это теоретически возможно, но с оговоркой — на ранней стадии проекта. Опыт прошлых лет показал, что проблемы в кризис испытывают обычно объекты, изначально не соответствующие рыночным реалиям, страдающие дефицитом идей или низким качеством строительства либо переоцененные девелоперами при формировании стратегии продвижения и продаж. И в таких случаях ни ликвидности, ни доходности ожидать не стоит», — отмечает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

В целом в сегменте «бизнес» для застройщиков 2015 г. будет непростым: рост стоимости материалов продолжится, а потенциал увеличения цен ограничит сужение платежеспособного спроса. Кроме того, стоит учитывать, что в целом в сегменте бизнес-класса доля использования ипотечных инструментов, которые на сегодня практически недоступны, по результатам роста в 2014 г. превысила 33%. Действия Правительства РФ совместно с Министерством строительства по субсидированию ипотечной ставки, направленные на поддержание платежеспособного спроса, вероятнее всего, не окажут значимого влияния на сегмент бизнес-класса. Это связано в том числе с наложением ограничений на размер ипотечного займа для Москвы в объеме 8 млн руб.

Осознав новые реалии, уже сегодня застройщики, не дожидаясь помощи от государства, совместно с банками разрабатывают гибкие системы субсидирования ставок, включая даже рассрочку платежей до фактической сдачи объекта в эксплуатацию. Некоторые из девелоперов предпринимают попытки повысить ликвидность объектов, изменив статус «апартаменты», оказавшийся под значительным давлением сегодня, на «жилье». Так, одним из первых Градостроительно-земельная комиссия Москвы уже пересмотрела проект ГПЗУ на Хорошевском шоссе, вл. 38 (Арх-проект «Лица» компании Capital Group), согласно которому вместо апартаментного комплекса будет построен жилой объект суммарной площадью жилой части порядка 109,4 тыс. кв. м. При этом работы на строительной площадке уже давно идут полным ходом.

Как отмечают эксперты компании Welhome, несмотря на все меры, именно рынок жилья бизнес-класса в Москве может пострадать больше всего и недосчитаться по итогам 2015 г. около 25% своих покупателей. При этом дисбаланс спроса и предложения будет не столь серьезным, как это уже случалось ранее. Стабилизации, связанной с достижением паритетных показателей спроса и предложения, стоит ожидать к концу I квартала 2016 г. Однако даже в этот период рассчитывать на падение цен на объекты бизнес-класса не стоит, рост средней стоимости 1 кв. м будет происходить на фоне сокращающегося предложения и пропорционально строительной готовности и, вероятно, отражать общие инфляционные ожидания.