От стагнации к легализации. Собственники повернутся лицом к арендаторам?

Такой парадокс эксперты объясняют весьма просто: арендаторы попросту не могут себе позволить снимать дорогое жилье, и собственникам не остается ничего другого, как снижать цены на аренду.

 

По данным портала «Мир квартир», с февраля 2013 г. по февраль текущего года стоимость найма однокомнатных квартир в Москве снизилась на 5,3%: двухкомнатные потеряли в цене 7,2%, а лучше всего на плаву держались трешки — здесь падение составило 2,9%. Факторов, которые могли бы сейчас поднимать стоимость аренды в Москве, нет. Доходы квартиросъемщиков практически не растут, и рынок требует все больше дешевых предложений. Возможно, снижение ставок продиктовано и ожиданиями предстоящего экономического спада — ведь известно, что сегмент аренды наиболее чутко реагирует на подобного рода сигналы.

 

Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев, комментируя эту тему для журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ», подтверждает тренд снижения ставок, хотя считает, что начался он только сейчас: «В настоящее время нами отмечено некое затишье. Арендодатели пока ждут клиентского наплыва, цены не снижают. Но уже через пару месяцев они поймут, что рынок играет скорее против них, и арендные ставки пойдут на спад».

 

Однако не все эксперты так оценивают ситуацию. К примеру, аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» отметили снижение ставок на 1–2% лишь в начале нынешнего года, тогда как в прошлом, по их данным, был зафиксирован даже небольшой рост в 5–10%, основной его пик пришелся на осень. В целом же на рынке, по мнению экспертов компании, наблюдается стагнация.

 

С последним утверждением согласны и специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда», которые считают, что в настоящее время нет явных предпосылок ни для снижения, ни для повышения стоимости найма, рост цен, скорее всего, будет происходить на уровне инфляции. Повлиять на рынок в глобальном плане смогут лишь серьезные экономические потрясения.

 

Примечательно, что резкие валютные колебания, последствия которых уже ощутили продавцы новостроек, на ситуацию с арендой не оказали значительного влияния. Некоторые владельцы квартир, особенно в элитном сегменте, пытаются фиксировать цены в иностранной валюте, однако арендаторы в большинстве своем отказываются от таких вариантов.

 

«Резиновых» станет меньше

 

Не отразился на стоимости аренды столичного жилья и принятый в прошлом году закон «о резиновых квартирах», призванный усилить ответственность за нарушение правил регистрационного учета по месту жительства или пребывания.

 

По мнению руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галины Киселевой, меры, принимаемые для легализации рынка, скорее всего, повлияют на увеличение числа собственников, подающих декларации о доходах. Судя по официальным отчетам, так оно и есть. Как сообщил Департамент экономической политики и развития города Москвы, за два года количество законопослушных арендодателей возросло в 2,5 раза. В 2013 г. около 23,5 тыс. человек сообщили налоговым органам о том, что сдают квартиры, и уплатили в казну 700 млн руб., что на треть превышает показатели 2012 г. Однако, несмотря на такой результат, чиновники сетуют, что в Москве легально сдается только каждая десятая квартира. В прошлом году зарегистрировано 112 тыс. фактов аренды без оформления договоров и подачи информации в налоговую инспекцию. Специалисты департамента рассчитывают на увеличение количества законных арендодателей в текущем году до 32 тыс., а налоговых сборов — до 1 млрд руб.

 

Однако нежелание большинства собственников афишировать сдачу своей недвижимости связано не только с их жадностью, но и с недостаточным знанием действующего законодательства. «При заключении договора найма вопрос о регистрации по месту пребывания обычно инициируют именно квартиросъемщики, — говорит Г. Киселева. — Но не всегда собственники соглашаются на эту про­цедуру: большая часть владельцев квартир не хотят платить налоги. Кроме того, они опасаются возникновения сложностей правового характера, связанных с пропиской. Не все до конца понимают разницу между регистрацией по месту жительства и по месту пребывания. Среди арендодателей бытует мнение, что впоследствии они не смогут выселить зарегистрированных жильцов. Однако регистрация по месту пребывания не зря называется временной: она теряет свою силу по истечении срока, на который была выдана, — три месяца, полгода, год или три года».

 

Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко, соглашаясь с коллегой, добавляет, что при грамотной разъяснительной политике закона «о резиновых квартирах» и при условии упрощения механизма регистрации добросовестные налогоплательщики-арендодатели будут охотнее прописывать своих временных жильцов. И это вряд ли приведет к росту арендных ставок. Скорее появится некая ценовая вилка: например, стоимость найма квартиры составляет 30 тыс. руб., а при необходимости регистрации семьи из двух человек — 31 тыс. руб.

 

О налогах и патентах

 

Эксперты неоднозначно оценивают предложение Минэкономразвития вдвое снизить ставку НДФЛ для сдающих жилье внаем. Одни говорят, что данная мера будет действенной и позволит выманить на свет большую часть теневых наймодателей, а значит, сделает рынок аренды более прозрачным. Другие уверяют, что снижение ставки ничего не даст: тем, кто сегодня не платит налоги, пониженная ставка вряд ли поможет стать добросовестными налогоплательщиками.

 

Роман Бабичев считает, что нужны дополнительные меры. «Если вместе со снижением НДФЛ упростить систему налогообложения, позволить делать отчисления через терминалы или на почте, освободить от налогов некоторые категории граждан (пенсионеров, льготников), то это существенно повлияет на желание арендодателей отдавать за свою деятельность дань государству», — уверен эксперт.

 

Скептически игроки рынка встретили и инициативу московских властей по введению дифференцированного патента на сдачу в аренду квартир. Суть новшества сводится к тому, чтобы заставить собственников дорогих квартир платить в городскую казну больше. Не секрет, что сдающие в аренду элитное жилье предпочитают не платить налог, а приобрести недорогой патент, который стоит одинаково для всех. С введением дифференцированного патента арендодатели будут оплачивать пошлину в соответствии с реальными доходами.

 

Исполнительный директор компании EVANS Максим Мокеев считает, что нововведение вряд ли сильно изменит ситуацию: «Патентная система претерпела существенные изменения за последние пару лет. Так, изначально один патент позволял сдавать в аренду неограниченное количество собственных помещений, теперь он требуется на каждую квартиру и потому не так выгоден». Косвенно подтверждают слова эксперта и данные Департамента экономической политики и развития города Москвы, согласно которым в 2013 г. из 23,5 тыс. москвичей-арендодателей 18 тыс. предпочли заплатить НДФЛ с полученных доходов и только 5 тыс. собственников воспользовались патентами на сдачу жилья.

 

Однако, несмотря на все противоречия и недоработки, игроки рынка в целом скорее положительно оценивают стремление чиновников легализовать сегмент аренды, правда с оговоркой, что сделать это за короткий период вряд ли удастся.

 

Квартиры и ставки

 

Пока власти активно борются за светлое будущее рынка, он продолжает жить по своим сформировавшимся законам. Подавляющее большинство арендаторов, как обычно, ищут недорогие квартиры недалеко от метро в районах с развитой инфраструктурой. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве по-прежнему самыми востребованными остаются однушки. Спрос на них превышает предложение в два-три раза, а в самый активный период, который, как правило, приходится на август-сентябрь, — в десять раз. Связано это прежде всего с их низкой по сравнению с остальными квартирами ценой. В целом ситуация в столице выглядит следующим образом: 55% спроса приходится на однокомнатные квартиры, 35% — на двухкомнатные, наименьшим спросом пользуются трехкомнатные и многокомнатные квартиры — 10%.

 

«В последнее время наблюдается вымывание дешевого жилья, — отмечает Г. Киселева для «Н&Ц», — это происходит из-за сноса пятиэтажек, на которые приходился большой объем квартир с маленькими площадями по низким арендным ставкам. Однокомнатную в таких домах можно снять за 25–27 тыс. руб., двухкомнатную — за 30–34 тыс. руб.».

 

На месте снесенных хрущевок вырастают современные многоэтажки с просторными квартирами улучшенной планировки. Так, в начале 2013 г. было завершено строительство нескольких новых микрорайонов на окраинах Москвы, и уже в середине года предложения для сдачи в аренду поступили на рынок. В таких домах если и можно снять жилье дешево, то только без мебели и с отделкой от застройщика, средняя цена такой однушки варьируется от 27 до 30 тыс. руб. Если в квартире выполнен ремонт и она меблирована, то ставка составляет 35–40 тыс. руб. Столько же стоит двухкомнатная в старом жилом фонде.

 

Это привело к тому, что квартиро­съемщики в поисках дешевых вариантов потянулись в область. Согласно данным «ИНКОМ-Недвижимость», в 2013 г. спрос на аренду квартир в ближайшем Подмосковье вырос на 20%. Наибольшим интересом пользуются города, ближе всего расположенные к МКАД: Химки, Долгопрудный, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха, Одинцово. Стоимость однушки в новом доме с хорошим ремонтом и современной мебелью в этих городах составляет от 20 до 25 тыс. руб.

 

В среднем в столичном экономклассе ставка составляет 30,6 тыс. руб./мес. за однокомнатную квартиру, 41,6 тыс. руб. — за двухкомнатную и 54,7 тыс. руб. — за трехкомнатную. Цена аренды однушки в бизнес-сегменте начинается от 44 тыс. руб., в премиум-классе — от 72,6 тыс. руб., в классе de luxe — от 125 тыс. руб./мес.