От количества к качеству. Эволюция строительной отрасли

В советские годы качество строительства жилья было притчей во языцех — темой для анекдотов и даже сюжетов кинокомедий... Приход рынка с его жестким механизмом «товар — деньги — товар» послужил толчком для позитивных изменений.

Надо признать, что строительную отрасль принцип ответственности за качество затронул гораздо позже, чем другие потребительские сферы. Причины такого торможения — дефицит жилья, отсутствие опыта у граждан предъявлять требования и самое главное — радость новоселов, обретших жилище (достаточно вспомнить число разрушившихся строительных пирамид, неудивительно, что каждый въезжающий в новую квартиру чувствовал себя счастливчиком, избежавшим серьезных жизненных потрясений). Словом, долгое время проблема качества не решалась.

Во многих компаниях считают, что наводить порядок на стройках начали контролирующие инстанции. Многие из них существовали и в советское время. Однако с развитием нового законодательства появились способы отслеживать процесс строительства с самого начала и до полного завершения, увеличился набор инструментов для привлечения к ответственности застройщиков за те или иные нарушения.

Рассмотрим первый этап — экспертизу строительных проектов. Как в и прежние времена, этот инструмент является способом выявления изъяна еще тогда, когда объект существует только на бумаге (или в электронном виде). Как объясняют в ГАУ «Мосгосэкспертиза», все городские стройки и объекты инвесторов попадают под профессиональную «лупу» этой организации. Проект исследуется в ГАУ по всем разделам, обозначенным в законе. Так, в прошлом году Мосгосэкспертиза рассмотрела 1645 комплектов проектной документации и выдала 1587 заключений. В их числе положительных — 1206 и 380 проектов не было утверждено. Впрочем, каждый проект, даже получающий положительное заключение, проходит стадию доработки и может не раз возвращаться заказчику для внесения изменений. Кроме того, Мосгосэкспертиза зачастую корректирует бюджет строительства, экономя существенные средства и города, и инвестора, если тот заказывает подобную услугу.

Другая структура, отвечающая за качество, — Мосгосстройнадзор (Комитет государственного строительного надзора города Москвы). Она ведет проверку в ходе строительства. Как объясняет глава этого ведомства Олег Антосенко, в 2014 г. в ходе надзора было проведено 11 490 проверок и выявлено более 90 тыс. нарушений. В числе проверяемых были и жилые дома, и объекты социальной сферы, культуры, административные и торговые здания, а также объекты дорожной и инженерной инфраструктуры. По результатам проверок выдано 29 568 предписаний об устранении выявленных нарушений.

Около 30% нарушений от их общего количества выявлено по качеству строительно-монтажных работ. Остальные связаны с низкой культурой строительного производства, отсутствием исполнительной документации, нарушением требований пожарной безопасности и др. Большая часть нарушений устранена в процессе строительства.

«Урожайными» для представителей органов надзора оказались январь и февраль текущего года. За эти два месяца сотрудники Мосгосстройнадзора выявили более 12 тыс. нарушений, из них связанных с качеством строительства — 4719. Причем в сравнении с прошлым годом общее количество выявленных нарушений несколько возросло, хотя снизилось число тех, которые связаны непосредственно с качеством работ.

Основной инструмент наведения порядка — это наложение штрафов. В 2014 г. на должностных и юридических лиц за правонарушения в области строительства наложены административные штрафы на общую сумму свыше 471 млн руб., что превысило показатели 2013 г. (370,5 млн руб.). Сумма штрафов возросла на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (хотя денежные наказания не являются самоцелью для ведомства, отмечает О. Антосенко). Применение штрафных санкций касается только грубых нарушений. Во всех остальных случаях ведомство ограничивается предписаниями. По 171 строительной компании материалы направлены в саморегулируемые организации для принятия дисциплинарных мер.

Как нарушают?

Нарушения сотрудники надзорных органов выявляют по самым разным видам работ. Основное их число приходится на монтаж внутренних, наружных сетей и технологического оборудования, это 30–35% случаев. Второе место занимает устройство монолитных и сборных железобетонных конструкций — 20–25%. Земляные, отделочные работы ведутся некачественно в 8–12 и 4–8% случаев соответственно. Гидроизоляционные и кровельные работы производятся с дефектами реже — в 2–4% случаев. Такой же процент нарушений связан с устройством дорог и благоустройством территорий.

Как правило, причина нарушений кроется, во-первых, в низкой квалификации рабочих и инженерно-технических работников, во-вторых, в неэффективном строительном контроле, осуществляемом заказчиками и подрядчиками.

Нередко сотрудники Мосгосстройнадзора выявляют несоответствие строительных материалов, изделий и конструкций, указанных в проектной документации, тем, что фактически применяют подрядчики. В основном происходит попытка замены на более дешевые и, соответственно, менее качественные материалы. Такие случаи сотрудники комитета пресекают, оформляют протоколы по факту административного нарушения, и подрядчик вынужден переделывать работу и применять материалы, которые отражены в проектной документации.

В сентябре 2012 г. был создан подведомственный Мосгосстройнадзору Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве. Оценить на глазок такие показатели, как прочность бетона в конструкции или геодезические параметры зданий и сооружений, невозможно. Нужны приборы. Сегодня центр укомплектован самым точным, высококлассным оборудованием, в том числе импортного производства. Например, в 2014 г. было закуплено 184 единицы оборудования, в том числе такое, которое позволяет проводить работы по строительной акустике, радиационному контролю.

Рыночный ассортимент

Преимущества рынка давно известны: когда есть спрос, возникает огромное разнообразие предложения. Так происходит и с жильем — строители предлагают самые разные типы и категории домов. Да и уже отработанные, привычные — совершенствуются, приобретают новые качества и возможности. Последнее утверждение можно проиллюстрировать: недавно построенный компанией «Мортон» завод «Град» выпускает комплектующие для панельного домостроения. По словам президента компании Александра Ручьева, новые технологии позволяют воплощать любую планировочную структуру, варьировать внешний вид фасадов. Мощность завода, оснащенного самой передовой робототехникой, составляет 540 тыс. кв. м жилья в год.

Александр Ручьев считает, что качество отечественного строительства постоянно повышается. И главной движущей силой этого процесса является конкуренция. В борьбе за покупателя девелоперы начинают строить по-новому, учатся, стараются не допускать ошибок. Если дом построен плохо, звучат жалобы, то люди уходят покупать в другие микрорайоны и компании.

В «Мортоне» полагают, что качественное панельное строительство выигрывает даже у монолитного, многие из последних через 20 лет потребуют капремонта фасадов в связи с тем, что очень часто на практике не соблюдаются технологии. Домостроительные комбинаты обеспечивают эксплуатацию сроком на 100 лет без ремонта. Причина в том, что доля ручного труда, применяемого на стройке, здесь меньше, следовательно, и дефектов будет немного.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов также считает, что строительная отрасль не стоит на месте, растут не только количественные, но и качественные показатели. В 60-х гг. XX в. компании строили пятиэтажные хрущевки, теперь же они перешли к индивидуальному проектированию зданий. В современных жилых комплексах (ЖК) в разы выросли все качественные характеристики, например по шумо- и теплоизоляции, срокам эксплуатации зданий, уровню комфорта.

Однако Г. Алтухов подчеркивает, что технологии, применяемые при возведении монолитных зданий, не уступают панельным. Для каждого ЖК разрабатывается уникальная архитектурная концепция, индивидуальные планировочные решения квартир. В местах общего пользования проектируют дополнительные помещения — для консьержа, хранения колясок и велосипедов, устанавливают не только пассажирские, но и грузовые лифты.

Уровень отделки также говорит о качестве строительства, и за последние несколько лет застройщики в этом направлении значительно преуспели. Муниципальная отделка советского времени была полностью адаптирована под современные реалии. Сегодня в одном комплексе покупатель может выбирать среди нескольких видов отделки, разработкой которых занимаются профессиональные дизайнеры.

Совершенствуя качество и повышая профессиональную ответственность, застройщики практикуют также сдачу домов с полной отделкой. Теперь строительная фирма должна не только надежно сложить несущие конструкции и устроить системы гидроизоляции, но и выполнить огромное количество внутренних работ. Например, в UP-квартале «Западное Кунцево», который компания «Лидер» построила в Одинцовском районе, в микрорайоне Новое Измайлово в Балашихе покупатель может выбрать один из четырех видов отделки — «Классика, «Ар-деко», «Модерн» и «Авангард», в UP-кварталах «Новое Тушино» (Путилковское ш., 1 км от МКАД) и «Сколковский» (Одинцовский р-н, 4 км от МКАД) на выбор представлено по три вида дизайнерской отделки — «Классика», «Ар-деко» и «Авангард». Доля квартир с отделкой по каждому из этих ЖК составляет порядка 20%.

Потребителя привлекает и гарантийный срок строительства, который составляет пять лет с момента сдачи дома, и в этот период застройщик обязан реагировать на все возникающие и после подписания акта сдачи-приемки претензии относительно качества строительства.

Все лучшее — детям

Но, по-видимому, самый яркий путь эволюции за годы рынка прошло не жилье, а объекты социальной сферы. Причем даже не торговые центры и офисные здания, которые у всех на виду, а... детские сады. Вспомним унылые, одинаковые, типовые детские учреждения советского периода. Это однообразие нарушали только детские дошкольные учреждения (ДОУ) в зданиях старинной застройки — особняках (хотя такие случаи почти единичны) и на первых этажах обычных жилых домов.

Сейчас появилось множество типовых проектов ДОУ, строится много зданий по индивидуальным проектам. Но главное, в 2010 г. был принят документ «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях», который тогда наделал много шума в строительной среде. Он внес изменения по целому ряду норм — числу детей в группах (исходя из площадей игровой зоны, которые стали больше), уровню искусственной освещенности. В новых СанПиНах прописаны даже такие частности, как порядок содержания песочниц. Многие строительные организации тогда были поставлены перед фактом, что сдаваемые детские учреждения необходимо укомплектовывать по-новому, а порой даже реконструировать. Например, обычные крашеные полы необходимо было заменить на специальный прессованный материал, напоминающий светлый линолеум. Главное требование к нему — он должен быть стойким к тепловым нагрузкам, не гореть и не дымить. Очень высокие требования предъявляют новые нормы к обустройству кухни: все плиты теперь должны свободно отодвигаться от стен, чтобы за ними можно было своевременно и беспрепятственно делать влажную уборку.

Недавно в городском округе Химки Московской области (микрорайон Клязьма-Старбеево), в ЖК «Город набережных», состоялось открытие второго необычного ДОУ, девелопером которого выступила компания Urban Group. Детский сад отличается уникальным архитектурным решением. Проект выполнен в стилистике итальянского классицизма. Это здание нестандартной формы, с колоннами, парадным входом и большими аркадными окнами. В помещениях много света, а из окон можно любоваться прекрасными видами на лес.

В ДОУ расположены помещения для детей младшей и старшей групп, буфет, кабинеты воспитателей, колясочная, музыкальный, актовый и спортивный залы. Здесь есть медпункт, кабинет логопеда и охрана. Детский сад полностью укомплектован мебелью — детскими кроватками, шкафами, игровым и развивающим оборудованием. Кроме привычной гимнастической стенки в физкультурном зале установлены горка, детские тренажеры. Территория для прогулок воспитанников огорожена и оборудована теневыми навесами и современными игровыми и спортивными комплексами. Инвестиции в детский сад составили 78 млн руб.

В защиту дольщиков!

В марте 2015 г. застройщики, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Москве, оштрафованы на сумму 28,675 млн руб. Основная доля штрафов приходится на привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это право (ст. 14.28 КоАП).

Так, Москомстройинвест провел три плановые и пять внеплановых проверок. По их итогам выдано четыре предписания об устранении выявленных нарушений, вынесено 61 постановление о наложении штрафов. Штрафы на сумму 2,5 млн руб. (из 28,675 млн руб. — Прим. ред.) приходятся на объекты, строящиеся в Новой Москве.

Всего штрафы за I квартал 2015 г. составили 35,11 млн руб. Как уточнил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, за первые три месяца года к административной ответственности в виде наложения штрафов привлечены 22 компании.

Москомстройинвест напоминает гражданам о том, что приобретение жилых помещений в строящихся объектах города Москвы, которые в установленном порядке не введены в эксплуатацию, должно происходить на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), заключаемых с компанией-застройщиком, а оплата таких договоров гражданами возможна только после их государственной регистрации.

При привлечении денежных средств граждан по ДДУ застройщик обязан иметь зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта долевого строительства, при этом деятельность застройщика подпадает под контрольно-надзорные функции уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, которые, в свою очередь, осуществляют контроль за использованием застройщиком денежных средств граждан.

О фактах нарушения законодательства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов просим граждан информировать Москомстройинвест. Обратиться в комитет можно по телефону: 8 (495) 695-91-54 (Управление по контролю и надзору в области долевого строительства) или на горячую линию: 8 (495) 645-80-96.