Оставить без первого!

Недавно правительство Московской области (МО) подготовило поправки в региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), которые отменяют практику размещения квартир на первых этажах многоэтажных жилых домов. Место жилья могут занять коммерческие помещения.

Как это было

Как следует из официального комментария, который дал «Н&Ц» заместитель председателя правительства МО Герман Елянюшкин, эта новация призвана стимулировать развитие малого бизнеса и социальной инфраструктуры в жилых микрорайонах Подмосковья.

На заседании Ассоциации застройщиков Московской области (далее — Ассоциация) девелоперам представили предполагаемые изменения, а также дали пояснения. Первое: новации РНГП касаются нового строительства и реконструкции жилых зданий выше трех этажей в городах, поселках городского типа и сельских населенных пунктах Подмосковья — так что представители сегмента классической малоэтажки сразу могут расслабиться.

Второе: нежилые первые этажи не будут учитываться в расчете предельной этажности для домов высотой до 7 этажей (за исключением исторических поселений и зон охраны объектов культурного наследия, где высотность регулируется особыми нормами). Иными словами, считать девелоперам разрешат, как за рубежом — по факту второй этаж будет первым жилым, и запланированный пятиэтажный жилой дом можно будет превратить в «5+1» (5 жилых этажей + 1 коммерческий).

Третье: после актуализации РНГП в жилых многоэтажках можно будет открывать объекты торговли и предпринимательства, здравоохранения, культуры и социального обслуживания населения, коворкинги, научные мастерские и пр.

В целом, по мнению властей, нынешняя реформа РНГП поможет разнообразить городскую инфраструктуру и прекратить практику строительства спальных районов. Жителям области будет удобно, а девелоперы смогут организовать выгодный бизнес.

Легко ли быть первым

Интересно, актуальна ли для девелоперов проблема реализации первых этажей, насколько они востребованы у покупателей и многое ли потеряют застройщики, лишившись этих площадей как жилых?

Да, проблема есть, в чем частично признается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Хотя за счет современных технологий давно устранено большинство недостатков, с которыми ассоциируется проживание на первых этажах, многие покупатели по прежнему их отвергают». С этим соглашается и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «Застройщик, отводя первые этажи под «нежилье», сокращает долю неликвидных квартир, так как нижние этажи и продаются дольше, и цены на них приходится выставлять ниже, даже в сравнении со средними этажами». Так, по данным компании «Азбука жилья», при многоэтажной застройке застройщик делает скидку на первые этажи — 5–10%. Но вывод, озвученный экспертами, вовсе не призывает одобрить подмосковную инициативу и избавить от проблем несчастных девелоперов, вынужденных торговать своими «низинками» со скидкой. Напротив, в компании уверены, что исчезновение первоэтажных квартир «приведет не только к увеличению бюджета покупки, но и сделает для части граждан с ограниченными средствами невозможным приобретение жилья, которое подходит им по местоположению».

Впрочем, вопрос не только в чеке сделки. Квартиры на первых этажах интересны пожилым и людям с ограниченными физическими возможностями. И, как справедливо отмечает директор департамента ГК «Лидер Групп» Московского региона Дмитрий Пантелеймонов, «в некоторых ЖК квартиры на первых этажах предлагаются с небольшим земельным участком в виде бонуса, и они находят свою аудиторию».

А в Ассоциации рассказывают о развитии новых форматов жилья, которые делают первые этажи востребованным продуктом, — это, например, сити-хаусы (квартиры с террасами) или квартиры с отдельным входом. Кстати, за счет таких вот «изюминок» в отдельных случаях, например в домах небольшой этажности или в элитных ЖК, первый этаж является даже преимуществом. «Квартиры здесь могут стоить дороже, чем на этажах выше», — подчеркивает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Короче, первоэтажные «пугалки» былых времен (не-тихо, не-безопасно, не-видово и пр.), кажется, остались в прошлом, а девелоперы нашли выходы — скидочные или бонусные. Однако, по словам директора проектного управления ГК «САПСАН» Дмитрия Иванова, уже сейчас в Подмосковье сложно получить разрешение на строительство проекта с первыми жилыми этажами.

А вот с коммерческими помещениями у девелоперов есть сложности. Во-первых, по оценкам гендиректора компании «Ривер Парк» Ларисы Швецовой, главная проблема заключается как раз в сложности их продажи: «Состав арендаторов регулируется конкуренцией: вряд ли в одном доме появится, например, сразу два крупных продуктовых магазина или три аптеки. Поэтому ЖК просто не требуется большого количества нежилых площадей».

Во-вторых, поясняет гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец, «проектирование на первых этажах «коммерции» подразумевает дополнительную инженерию. Кроме того, желательно, чтобы такие помещения были выше, поэтому девелоперы нередко предпочитают строить на первых этажах жилую недвижимость, а при появлении потенциальных арендаторов переводят ее в нежилую».

Есть и «в третьих», о чем говорит Д. Иванов: «Не все покупатели готовы приобретать жилье на вторых-третьих этажах — над магазином, аптекой, кафе, которые могут стать источниками шума, запахов и пр.».

Кроме того, и это уже в четвертых, достаточно сложно запроектировать в доме оптимальную планировку, когда нужно отталкиваться от шага колонн. «А ведь нежилые помещения должны быть удобными для ведения бизнеса с учетом его спецификации», — объясняет Д. Иванов.

Но назовем и пятый аргумент, автор которого — гендиректор компании «СМУ-6 Инвест» Алексей Перлин: «В ЖК внутренняя инфраструктура обычно ориентирована на его жильцов, что не очень интересно для арендаторов. Распространенная практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри ЖК преимущественно своим же покупателям квартир, — ход резонный, но не очень эффективный. Поэтому и вакансия в таких проектах высокая: доля незанятых коммерческих помещений на первых этажах жилых домов достигает почти 40%. А уровень ставок обычно ниже, чем в ТЦ».

Суть понятна: несмотря на многочисленные положительные аспекты данной инициативы в виде создания развитой инфраструктуры, стимула для малого и среднего бизнеса, появления рабочих мест и т. д., отрицательных моментов не меньше.

Голос цифр

Поговорим о среднеэтажной застройке — напомним, что в этом сегменте девелоперам дается право не учитывать коммерческий блок при расчете предельной этажности. Но, похоже, их это не слишком радует. Ведь во что, скажем, при коммерциализации первых этажей превратится столь любимая гражданами концепция «двор без машин»? Ради ее сохранения придется сверху донизу перекраивать схему дорожно-транспортной сети, а там столько нормативов и правил, что и перекроить то не всегда удастся. И надо будет превратить проезды между домами в магистральные улицы, то есть снова потребуется вносить изменения. Соответственно при расширении дорог сократятся общественные и зеленые зоны, которыми так славится невысокая застройка.

«При размещении коммерческих площадей мы должны обеспечить четко обозначенные инженерные системы и, прежде всего, вентиляцию с выводом на кровлю, — продолжает тему управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family Борис Цыркин. — Мы посчитали: происходит потеря порядка 3% полезной площади домов. Это существенный показатель, оцененный только по одному фактору».

А вот выкладки заместителя гендиректора компании Urban Group Леонарда Блинова: «Если речь идет о среднеэтажной застройке, девелопер лишается 10–25% жилой площади. Рынком на сегодняшний день мало востребованы нежилые помещения первых этажей: обращенные внутрь дворов, они фактически являются неликвидными. Застройщик несет расходы на их создание, и если потом их не удастся реализовать, помещения будут простаивать и приносить убытки. Итак, для четырехэтажной застройки с 20% нежилых помещений на первом этаже застройщик недополучает потенциальной прибыли около 2,3 тыс. руб./кв. м».

А как же возможность «подрастить» свой дом на этаж — неужели это не улучшит дела? «Нет, скорее ухудшит экономику проекта, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Во-первых, девелоперу, может быть, не нужно столько площадей, а во вторых, «подрастание» объекта приводит к необходимости установки лифтов (подъем на третий этаж в доме без лифта представляет сложность для маломобильных граждан, пенсионеров, мам с колясками)».

Словом, идея разрешить нарастить еще один этаж многим кажется странной. Ну, а с первыми этажами то в итоге что? «При этажности до шести этажей включительно, а это чуть более 15% коммерческих площадей в общей площади проекта, объекты вообще не будут востребованы», — уверен Б. Цыркин.

О свободе выбора

Похоже, возникает ощущение, что девелоперы принципиально против коммерциализации первых этажей. Но это не совсем так. «В проектах нашей компании коммерческие площади на первых этажах жилых домов — стандартная история. Мы проектируем дома с учетом того, что первые этажи — нежилые», — рассказывает директор подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук. И это обычная для рынка Подмосковья практика. Гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев напоминает: «Если ЖК расположен на первой линии основных магистралей, в районах деловой и социальной активности, то первые этажи будут востребованы инвесторами, которые сдадут их в аренду. Такая коммерческая недвижимость, как правило, дороже продающихся квартир (на 50–300%)».

Словом, девелоперы не против коммерческих помещений как таковых. Возражают они исключительно против того, чтобы, как говорится, стричь всех под одну гребенку и делать нежилыми все первые этажи. «Я считаю, что решение о выделении площадей на первых этажах под коммерческую недвижимость должно приниматься каждым застройщиком индивидуально, в добровольном порядке. Инвестор должен исходить из соображений ликвидности и удобства проживания местных жителей» — этими словами президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин, в общем то, высказал общее мнение специалистов рынка.

«Самое главное — изучить контекст проекта, так как вообще концепция ЖК соотносится и взаимодействует с окружением. Единого рецепта здесь быть не может», — дополняет руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.

А в Ассоциации пошли еще дальше: сделали правительству Подмосковья предложение, подкрепив его конкретными расчетами.

К сведению

Слово — бизнесу

К чему приведет решение сделать 100% первых этажей нежилыми? Суммарные потери застройщика при пересчете на продаваемую площадь составят: при среднеэтажной застройке — порядка 2,744 руб./кв. м, при многоэтажной — 1,582 руб./кв. м. При текущей средней себестоимости строительства в 65 тыс. руб./кв. м застройщик получит снижение рентабельности на 4,2% при среднеэтажной застройке и 2,4% — при многоэтажной. Сегодня, когда застройщики работают с рентабельностью около 10,5%, данная инициатива может привести к снижению на 50% в среднеэтажном строительстве и на 25% в многоэтажном.

Поэтому после ряда совещаний Ассоциация выработала, а затем обратилась к правительству МО с консолидированным предложением о закреплении Единого норматива размещения нежилых помещений на первых этажах жилых домов, выраженного в процентах от общей жилой площади проекта.