Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя

26 Июня в 20:52 378 Ирина Богатырева

Понятие ликвидности недвижимости по аналогии с ценными бумагами или другими активами подразумевает прежде всего возможность продажи в наиболее сжатые сроки. Любой профессиональный инвестор первым делом поинтересуется, ликвиден ли актив, который ему предлагают? Волнует этот вопрос и обычных покупателей.

 
Дорогой неликвид
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя

«Дом-яйцо» на ул. Машкова
Эксперты из строительных и риэлторских компаний рассказали журналу «Недвижимость & цены», как правильно выбрать из множества проектов ликвидный. По общему мнению, наиболее востребованными остаются квартиры, находящиеся в самом дешевом сегменте рынка недвижимости. Потенциальных покупателей на них всегда больше, чем на элитное жилье. Самые дорогие объекты продаются очень долго.
 
Но не всегда дело только в цене. «Наиболее сложными для реализации, а поэтому и менее ликвидными я считаю форматы, выходящие за рамки привычных для покупателя, — это дуплексы, триплексы, городские таунхаусы, мезонеты и лейнхаусы, а еще мансарды и апартаменты гигантских размеров, которые называют лофтами, — перечисляет Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar. — Все, что придумали маркетологи якобы для повышения ликвидности, на самом деле сомнительные изобретения. Неликвидны и дома со странной архитектурой, как «дом-яйцо». Такие объекты недвижимости требуют подготовленного покупателя. Это как дорогие редкие автомобили, которые легко купить, но сложно продать — уж больно они на любителя».
 
Бывает и так, что формат самый обычный — квартира, но планировка у нее подкачала. Это сплошь и рядом встречается именно в дорогом сегменте: если дешевое жилье еще десять лет назад было представлено типовыми проектами, то застройщики элитки самовыражались как могли. И не всегда удачно. «Колонны посередине помещения, низкие потолки, не соответствующие классу недвижимости, комнаты неправильных форм, конфигурация которых не позволяет расставить мебель, огромные коридоры, вытянутые спальни, недостаточное количество сан­узлов — все эти недостатки практически невозможно исправить», — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».
 
Все, что придумали маркетологи якобы для повышения ликвидности, на самом деле сомнительные изобретения. Дома со странной архитектурой требуют подготовленного покупателя.
Однако было бы неправильно относить подобные элитные дома, построенные на раннем этапе развития российского рынка, к неликвиду. Конечно, многие из них давно морально устарели, да и состояние инженерных коммуникаций уже не соответствует современным стандартам. В таких случаях нужно немного корректировать стоимость, советуют опытные агенты. Надо сказать, что большинство подобных ЖК отличаются удачным расположением: в то время, когда они строились, у девелоперов был относительно широкий выбор участков в центре. Поэтому недостатки комплексов компенсируются выгодной локацией.
 
Перемудрили...
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя
Еще один пример неликвида — элитные квартиры на вторичном рынке с эксцентрической отделкой. Собственники такого жилья, финансовые возможности которых практически не ограничивают фантазию, иногда могут переусердствовать с ремонтом. Ванны с покрытием из чистого золота, беспорядочно расставленные по всему дому антикварные вещи, избыток лепнины, фресок и прочего декора в исторических стилях — все это не на шутку озадачивает покупателя... И владельцы склонны эмоционально подходить к оценке своих квартир. «При продаже они очень часто устанавливают завышенную стоимость, — рассказывает Е. Фонарева, — а впоследствии сталкиваются с низким спросом со стороны покупателей, которых отпугивает как чересчур оригинальная отделка, так и высокие цены».
 
Интересный пример приводит И. Жарова-Райт: «Один мой клиент выкупил у застройщика все подкровельное пространство в доме на Профсоюзной улице, которое обозначено было как чердак, в надежде поделить его на мелкие площади и перепродать с выгодой. Но план оказался невыполним — окна в бетонной кровле не вырубишь, а согласовать перепланировку кривыми путями не удалось. Инвестор прогадал, тем более что покупал он еще по высоким докризисным ценам, а сейчас и половины тех денег не выручить».
 
Площадь больше — покупателей меньше
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя

Фото: АБРАМОВ РОМАН/

ФОТОБАНК ЛОРИ
Одной из самых распространенных причин «зависания» квартиры в продаже является ее слишком большая площадь, причем это касается и дешевого жилья, и дорогого, и первички, и вторички. В качестве яркого образца подобной неликвидности можно привести элитные пентхаусы гигантских размеров — 1,8–2 тыс. кв. м, расположенные в домах докризисного периода. «Пентхаус сам по себе — штучный товар, поэтому покупатели обычно ищутся долго. А если он еще и огромный, то практически не пользуется спросом, поскольку клиенты сейчас более рационально оценивают параметры будущего жилья», — утверждает Е. Фонарева.
 
В экономклассе избыточная площадь тем более не приветствуется: люди, имея ограниченный бюджет, не готовы переплачивать за лишние метры. Тем не менее в проектах, которые готовились до кризиса, полно однушек площадью 50–55 кв. м. Теперь они пополнили фонды неликвида. «Такие объекты, по сути, никому не нужны, так как общий бюджет покупки выходит за рамки разумного. Их можно встретить и в Москве, и в Подмосковье», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
 ЦИФРЫ
2–2,5 года составляет средний цикл реализации новостройки.
 
3 месяца — средний срок продажи квартиры на вторичном рынке.
Подобные варианты имеются в домах серий П-55М, П-44ТМ. Строительство первой прекращено в 2008 г. в связи с переходом на серии МПСМ и ГМС и возвратом к П-46М, которая считается более выгодной с коммерческой точки зрения. Поэтому квартиры в комплексах П-55М сейчас встречаются только на вторичном рынке. А вот строительство ЖК серии П-44ТМ до сих пор ведется в Реутове, Красногорске, Люберцах и даже на территориях Новой Москвы.
 
Труднопродаваемым жилье может стать и по другим причинам. «Менее ликвидны объекты, расположенные в непривлекательных, труднодоступных районах города. Или их состояние не соответствует заявленной цене», — утверждает Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», отмечает, что традиционно неликвидом выступают квартиры на первых этажах. Именно поэтому их зачастую можно приобрести с хорошим дисконтом.
 
Окончательный анализ
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя
Как понять, ликвидна ли будет квартира в том или ином доме? Часто это ясно уже на этапе строительства и даже раньше. Стоит лишь проанализировать местоположение, соотношение проекта с ценой, предлагаемые застройщиком планировки. Правда, качество строительства оценить не удастся, пока дом не готов — здесь можно полагаться лишь на репутацию компании или ориентироваться на ранее реализованные ею объекты.
 
А вот если ЖК уже давно готов, а квартиры в нем не проданы — это должно насторожить. «Мы так сформулировали для себя определение ликвидности на первичном рынке: если все жилье продано к сроку сдачи объекта, то оно ликвидно», — говорит А. Щиголь.
 
Еще один пример неликвида — элитные квартиры с эксцентрической отделкой на вторичном рынке. Собственники такого жилья, финансовые возможности которых практически не ограничивают их фантазию, иногда могут переусердствовать с ремонтом.
«Средний цикл реализации новостройки — 2–2,5 года. За этот период, начиная со стадии котлована и заканчивая вводом в эксплуатацию, реализуется, как правило, около 95% квартир, — продолжает тему заместитель генерального директора компании Est-a-Tet Владислав Луцков. — Бывает, что застройщик начинает продажу квартир в ЖК, который находится уже на высокой стадии строительства, тогда сроки сдвигаются. В любом случае, если время экспозиции или реализации объекта на рынке превышает три года с момента начала строительства, это тревожный знак».
 
Хотя «зависшие» в доме квартиры далеко не всегда означают, что весь проект является неликвидным. Например, нередко остаются нераспроданными трех- и четырехкомнатные с большой площадью, а также жилье, расположенное на последних или первых этажах, с неудобной планировкой или с плохими видовыми характеристиками. «Как правило, такие лоты продаются последними, и срок их экспозиции девелопер регулирует понижением цены», — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя
Еще нужно иметь в виду, что, поскольку дорогие квартиры реализовываются гораздо дольше, то и оценивать с точки зрения ликвидности их следует по-другому. «В сегментах элитного жилья и экономкласса темпы продаж могут отличаться в разы, но при этом каждый из проектов будет считаться успешным в своем сегменте», — обращает внимание В. Луцков.
 
Часто покупателей отпугивает то, что проект стал долгостроем. Однако чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем больший интерес возникает к нему, и квартиры продаются достаточно хорошими темпами — такие примеры есть. Бывает и наоборот: неправильная концепция делает жилье неликвидным, и из-за этого останавливается стройка. «Таков ЖК «Олимп» на улице Циолковского в подмосковном Королеве, строящийся с 2002 г., — рассказывает В. Луцков. — В этом случае отличное место в центре города — с прекрасной социальной и коммерческой инфраструктурой и пешей доступностью от железнодорожной станции — не смогло перевесить маркетинговые ошибки, неудачные планировочные решения и т.п. В результате на начальном этапе быстро разошлись ликвидные площади, а затем продажи встали. У застройщика начались проблемы с финансированием, и даже приход крупного банка в качестве нового инвестора и возобновление стройки не спасли проект».
 
Наконец, не добавляют жилью ликвидности юридические проблемы. «Тяжело продаются ЖК, девелоперы которых, желая обойти законодательство, разрабатывают различные сомнительные схемы реализации. Однако покупатели сейчас действуют крайне осторожно — они как огня боятся таких вариантов», — свидетельствует М. Литинецкая.
 
Как помочь беде
 
Опасайтесь неликвида! Жилье на любителя
С некоторыми обстоятельствами, делающими проект неликвидным, можно и нужно бороться. Если речь идет о первичке, то это задача застройщика. «Оптимизация планировочных решений, изменение квартирографии, благоустройство придомовой территории, дополнительные фасадные решения — все это повышает потребительские свойства продукта», — отмечает В. Луцков.
 
Правда, в большинстве случаев понимание того, что объект является неликвидным, приходит слишком поздно. Если комплекс практически построен, то девелопер не может взмахнуть волшебной палочкой и поменять планировки. Поэтому чаще всего неликвид пытаются продать благодаря скидкам, иногда довольно внушительным — 10–15%. В отдельных случаях могут вместо скидки подарить отделку.
 
Если время экспозиции или реализации объекта на рынке превышает три года с момента начала строительства, это тревожный знак.
Понижение цены делает чудеса. «Если стоимость ниже рынка — любой вариант сразу становится очень ликвидным, — напоминает Д. Котровский. — Самый неудачный проект покажет минимальные сроки экспозиции, если предложить самую низкую цену в районе». Кстати, этот совет пригодится и частным лицам, то есть сначала нужно понять, почему квартира «зависла» и насколько заявленная цена соответствует ее реальной рыночной стоимости. Например, если покупателям не нравится место, где расположено жилье, или неблагоустроенная территория, то продавец с этим ничего поделать не сможет — ему остается только снижать цену. Если же квартира не продается из-за плохого состояния, необходимо либо сделать ремонт, либо опять-таки снижать цену. Но в любом случае к вопросу следует подходить творчески. Например, даже неудачную планировку можно компенсировать дизайнерскими решениями и приемами отделки и декора.
 
«На вторичном рынке, если цена квартиры адекватна и приложено достаточно усилий для поиска покупателей, жилье продается в среднем за три месяца. Если в указанный срок его реализовать не удалось, стоит задуматься либо о снижении стоимости, либо о привлечении профессиональных риэлторов», — советует А. Щиголь.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных