Общая собственность: продать, купить, подарить...

 

Главное — предупредить о продаже

 

Продавец общей долевой собственности (впрочем, как и покупатель) должен знать важное правило: прежде чем продать свое имущество, он обязан предложить приобрести его другим сособственникам. Они имеют преимущественное право покупки перед любыми другими потенциальными покупателями (согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

 

Предложение о покупке нужно выразить в письменной форме. Продавец составляет письмо, где говорит о своих планах, называет стоимость доли, другие условия. Послание нужно вручить всем собственникам, лучше всего направить заказное письмо с уведомлением о вручении, чтобы иметь документальное подтверждение того, что адресат получил почту в определенный день. Именно с этой даты отсчитывается один месяц, в течение которого участники долевой собственности должны отказаться от покупки либо приобрести долю. Если письменного отказа или предложений о покупке не последовало, то продавец может со спокойной душой распоряжаться своей долей.

 

Данное правило распространяется на владельцев жилья в коммунальных квартирах. В случае продажи комнаты нужно известить об этом соседей — собственников помещений.

 

Регистрация права собственности тоже имеет особенности. Пакет документов должен помимо прочего содержать бумаги, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Доказательством извещения о предстоящей продаже части общей собственности могут служить уведомления о вручении (с описью вложения), ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца. Также это могут быть документы, подтверждающие отказ остальных сособственников от покупки доли.

 

Если все необходимые документы не приложены, то специалист Росреестра обязан приостановить процесс регистрации до истечения месяца со дня извещения о продаже всех участников долевой собственности. После этого срока регистрацию возобновят.

 

Не по правилам

 

В случае продажи доли с нарушением правила о преимущественной покупке любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В подавляющем большинстве случаев суд встает на сторону обиженного сособственника. Поэтому если продавец нарушил ст. 250 ГК РФ, то покупатель, даже если он уже зарегистрировал право собственности, лишится своей недвижимости, она перейдет к тому, кто подал и выиграл судебный иск.

 

К слову сказать, подарить или завещать недвижимое имущество можно без согласия остальных участников долевой собственности — то есть здесь правило о преимущественной покупке доли не действует. Это же касается случаев продажи имущества другому сособственнику. Нормы ст. 250 ГК РФ применимы лишь при реализации доли третьему (постороннему) лицу.

 

Если один из собственников несовершеннолетний...

 

На практике нередко встречаются ситуации, когда сособственником недвижимости является ребенок. В соответствии с ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), какие-либо сделки вправе заключать только их родители, усыновители или опекуны.

 

Следует иметь в виду: для того чтобы законный представитель ребенка выразил отказ от преимущественного права покупки, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. То есть родители детей-собственников могут отказаться от приобретения доли только с разрешения органа опеки.

 

Совместная собственность: продаем и покупаем

 

Наиболее частый случай возникновения совместной собственности на недвижимость — это покупка квартиры мужем и женой. Независимо от того, кто указан в свидетельстве о праве собственности, это имущество общее, если иной режим собственности не предусмотрен брачным договором.

 

Если жилое помещение было получено по договору дарения или унаследовано, то речь о совместной собственности не идет. Это безвозмездная сделка, по закону имущество принадлежит тому, кому оно подарено или передано в наследство. То же касается недвижимости, приобретенной до заключения брака, — она является собственностью того, на кого была оформлена.

 

При совместной собственности муж и жена распоряжаются недвижимостью по обоюдному согласию. Поэтому если общая квартира продается, то покупателю необходимо удостовериться, что супруг продавца в курсе предстоящей сделки и нотариально удостоверил свое согласие на нее.

 

В доле

 

Законодательством предусмотрено право неосведомленного супруга требовать признания сделки недействительной через суд. Сделать это можно в течение года со дня, когда один из супругов узнал или должен был узнать о продаже.

 

Имея совместную собственность, нельзя продать лишь свою долю в праве — только все имущество целиком. Однако следует отметить, что законом допускается раздел жилья между супругами и определение доли каждого. При этом свою часть помещения нужно будет зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В результате и муж, и жена получат на руки свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности. С долей можно совершать любые сделки, не забывая о правиле преимущественной покупки.