Нужно ли отказываться от сделки по доверенности?

Многие опасаются приобретать недвижимость у лиц, которые представляют интересы продавца по доверенности. Основания для сомнений есть. Однако от такой сделки вовсе не обязательно отказываться, что называется, не глядя. Необходимо все взвесить, проверить и принять обдуманное решение.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». В этом документе обязательно должно быть указано следующее:

• дата составления;
• реквизиты представителя и представляемого (Ф. И. О., дата рождения, место жительства, паспортные данные и т. д.);
• существо полномочий (право продавать конкретное недвижимое имущество; подписывать за продавца документы, договоры, акты и т. д.; получать денежные средства за недвижимость; подавать документы на государственную регистрацию; срок доверенности).

Важный момент: доверенность на право распоряжаться недвижимым имуществом, а также подавать документы на государственную регистрацию должна быть обязательно нотариально удостоверена!

Сроки изменились

Ранее максимальный срок, на который могла быть выдана доверенность, составлял три года. В 2013 г. в гражданское законодательство внесли изменения, и сегодня документ могут выдать на любой период, без ограничений. Самое главное, чтобы была указана дата выдачи, ведь при ее отсутствии доверенность считается ничтожной.

Срок, на который выдается доверенность, в принципе, допустимо не указывать, тогда по умолчанию она считается действительной в течение года со дня выдачи. По истечении этого периода документ становится недействительным. Однако в некоторых случаях действие доверенности прекращается досрочно, и вот основные причины:

• отмена доверенности лицом, выдавшим ее (или одним из тех, кто выдавал доверенность совместно);
• отказ лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
• закрытие юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе его реорганизация в форме разделения, слияния или присоединения к другому юрлицу;
• смерть выдавшего доверенность гражданина (или того, кому она выдана) либо признание его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим;
• введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Что нужно проверить

Итак, если вы собираетесь покупать недвижимость у лица, которое действует от имени продавца по доверенности, то в первую очередь следует внимательно ознакомиться с текстом документа. Убедитесь, что данные о продаваемом недвижимом имуществе (адрес, площадь, собственники квартиры и т. д.) полностью совпадают с теми, которые содержатся в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРП.

Если собственников несколько, то для продажи дома, квартиры или другого объекта представитель должен получить соответствующие полномочия от каждого совладельца (законом допускается выдача одной общей доверенности от всех собственников единовременно). Из доверенности должно быть четко понятно существо полномочий представителя: право продавать квартиру, подписывать договор купли-продажи, самостоятельно определять продажную цену (в доверенности может быть указана цена продажи, которую назначает собственник), подписывать акт приема-передачи, подавать документы на регистрацию и т. д.

Обратите внимание на день выдачи доверенности. Покупателям стоит насторожиться, если между этим числом и предполагаемой датой сделки — большой промежуток времени.

Одна из наиболее важных задач заключается в том, чтобы убедиться: доверенность не фальшивая и выдана именно тем нотариусом, подпись и печать которого стоит на документе. Постарайтесь через Интернет найти официальный сайт специалиста и проверить его статус (действующий или недействующий), номер лицензии (сходятся ли данные). Можно обратиться в контору лично и попросить секретаря проверить доверенность по реестровому номеру (но помните, что у нотариуса и его подчиненных нет прямой обязанности доводить до вас такие данные).

Обязательно удостоверьтесь, что собственник действительно наделил представителя всеми полномочиями, которые вытекают из доверенности. Лучше лично встретиться и обговорить все интересующие вас моменты, убедиться, что человек, выдавший письменное уполномочие, жив, дееспособен и т. д.

Аферы с «нечистой» доверенностью

Мошенники могут воспользоваться психическим заболеванием собственника, который выдаст доверенность, не осознавая всей ситуации, либо обманным путем завладеть документами на квартиру, а к нотариусу привести человека, который будет выдавать себя за собственника.

Сегодня преступники так умело подделывают деньги, паспорта да и любые другие бумаги, что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание такого подложного документа, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продавать квартиру, оформлять, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т. д. При этом настоящий собственник о существовании «нечистой» доверенности может и не подозревать.

К сожалению, иногда аферистам удается найти покупателя и продать чужую квартиру. Как должны действовать в этом случае пострадавшие? Собственник (или его законный представитель) может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из владения помимо его воли. Здесь действует правило о двусторонней реституции, то есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю — деньги, продавцу — квартиру). С собственником все ясно: для него должны будут квартиру освободить. А вот обманутому покупателю деньги никто не вернет, ведь настоящий владелец жилья их не получал. Остается искать мошенников и уже с них требовать возврата своих кровных. Правда, выйти на след обманщиков после аферы, которую они удачно провернули, мало кому удается.