Новый виток гонки разоружений. Минобороны готовится к старту продаж

Рынок недвижимости может пополниться новыми объектами и земельными участками, которые будут теперь продавать по более понятным и прозрачным правилам. Именно об этом шла речь на прошедшей в Москве конференции, посвященной новой концепции управления недвижимым имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации.

 

Блин комом

 

Специфика военного ведомства определяет закрытость сведений о его имуществе. Никакой гласности в этом вопросе нет и не может быть. Однако, если речь идет о продаже, информация должна быть совершенно открытой, считают в Минобороны. Предстоит изменить и сам механизм продаж. До введения моратория абсолютно все имущество реализовывали на площадке на Хорошевском шоссе в Москве — в здании, на котором красуются красные звезды, а ворота охраняет солдат с ружьем. Но проблема, разумеется, не в антураже, а в самой системе и низкой квалификации тех, кто отвечал за организацию аукционов. «Весь процесс осуществлялся людьми, которые были никак не мотивированы на достижение наилучшего результата, — говорит Дмитрий Куракин, руководитель Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ. — А если они становились мотивированы, то лучше бы уж этого не было».

 

Теперь предполагается создать целую филиальную сеть специализированных аукционных площадок и привлекать на конкурсной основе организаторов торгов. Также в Минобороны выступают за то, чтобы законом им было разрешено расширить набор инструментов продажи. До объявления моратория 80% торгов было отменено из-за отсутствия участников. При реализации неликвидного имущества вместо аукционов можно использовать, например, механизм публичного предложения о продаже или голландские аукционы. А пока уровень доходов от приватизации военного имущества крайне низкий. За все время получено лишь 22,8 млрд руб. — ничтожная сумма в сравнении с уникальным потенциалом имущественного комплекса Министерства обороны, у которого имеются не только огромные земельные участки и здания, но и дороги, причалы, корабли и мн. др. Таким образом, задача увеличения доходности использования военного имущества не была решена. И эту тенденцию Департамент имущественных отношений стремится переломить.

 

Сдать, продать или отдать

 

Раньше в Минобороны возлагали большие надежды на аренду. Сегодня ставку делают в первую очередь на безвозмездную передачу и на продажу имущества. Найм имущества будет осуществляться лишь в тех случаях, когда принято решение, что данный объект или участок временно не нужен или он необходим для выполнения сервисных функций, переданных на аутсорсинг частным компаниям. Также арендные отношения могут служить для привлечения частных инвестиций в развитие инфраструктуры объекта. Прежде всего это относится к портам. Существует также программа развития складских комплексов, которая может финансироваться за счет аренды. Что касается военных аэродромов, то некоторые из них будут передавать в совместное пользование в форме государственно-частного партнерства. При этом привлеченные инвестиции позволят улучшать качество взлетно-посадочных полос, закупать современное оборудование.

 

В настоящее время имущество Минобороны не продают, зато процесс его безвозмездной передачи резко активизировался. В 2013 г. к местным органам власти должны перейти неиспользуемые военные городки. Этот процесс ранее шел крайне медленно. Из 2500 городков, готовых к переводу, новых хозяев уже обрело 1200, а к концу года их число составит около 1500. В первую очередь под контроль муниципалитетов переходят те военные городки, где есть социальные объекты и жилой фонд, требующий ремонта или реконструкции. Однако в некоторых из них ряд объектов сохранят за военными.

 

Такая скотина нужна самому...

 

«Иногда говорят, что местные власти тут же выставляют на рынок участки, которые они получили бесплатно, отдают их девелоперам, — рассказывает Д. Куракин. — Меня эта перспектива не пугает. Пусть застраивают их, формируют доходную базу бюджета — все это не противоречит нашим целям». В отношении недвижимости, передаваемой гражданским структурам, политика изменилась кардинально.

 

Раньше, по словам Д. Куракина, ответ Минобороны на просьбу передать неиспользуемый участок субъекту РФ зависел от того, насколько территория перспективна с точки зрения ее продажи. Если объекты можно выгодно реализовать, то бесплатно их не отдавали. Самое печальное, что по этой схеме уходило не только заброшенное имущество, но и недвижимость, действительно нужная для обороны страны. Например, здание действующего исследовательского института в Москве было решено продать, а сам НИИ должен был переехать за МКАД. Все это, по словам Д. Куракина, привело к проблемам в самом Министерстве обороны: возникла ситуация конфликта интересов, а люди, отвечающие за высвобождение непрофильного имущества, принимали решения исключительно на основании перспектив его эффективной продажи, игнорируя при этом реальные нужды Вооруженных Сил, в том числе необходимость сохранения мобилизационных резервов.

 

Прозрачность требует жертв

 

Главный вопрос, который волнует сейчас профессиональных участников рынка и местные власти, — когда будет снят мораторий на продажу недвижимости Министерства обороны. Созданная концепция использования военного имущества — это рабочий документ, который требует обсуждения. Сейчас, уверяют военные, задача состоит в разработке механизма продажи, который бы не только исключал конфликт интересов внутри военного ведомства, но и был бы понятен участникам рынка: «Процедура должна быть открытой, а условия продажи — обоснованными», — заявил Д. Куракин.

 

Многие участники конференции, прежде чем задавать вопросы, почему-то благодарили Министерство обороны за непривычную открытость. При этом было ощущение, что у этого форума есть и еще одна цель помимо «наведения мостов» — дополнительно разогреть интерес потенциальных инвесторов, заждавшихся участков Министерства обороны. Ранее предполагалось, что продажи начнут в январе 2014 г., сейчас очевидно, что не ранее II квартала. Значит, у инвесторов еще есть время для разогрева, а у Министерства обороны — для очередных презентаций новой концепции реализации долгожданных объектов военной недвижимости.

 

Инвесторам обещают, что отныне интересные участки смогут приобрести все желающие, а не только приближенные, но нетрудно догадаться, что за подобную открытость придется платить: цены будут тоже демократическими, то есть рыночными. Единственное, на чем можно будет сэкономить, — это полная юридическая и инфраструктурная неподготовленность к застройке большинства продаваемых участков, которая неизбежно отразится на итогах торгов. На лэндевелопмент управленческого ресурса и денег нет, признаются в Минобороны. Так что предлагаемые участки по-прежнему будут выставлять на торги в виде инвестиционного полуфабриката со всеми вытекающими отсюда издержками и рисками для девелопера. Появится ли у инвесторов энтузиазм — большой вопрос. Спрос пока не настолько велик, чтобы пускаться во все тяжкие. Возможно, именно с этим связано стремление Минобороны начать задушевный диалог с участниками рынка.