Новостройки востока. По обе стороны МКАД

В этот раз мы расскажем о новостройках восточного направления, расположенных в приграничных с МКАД районах и на расстоянии до 5–7 км от Кольцевой. Выбор здесь большой, а цены на жилье довольно умеренные.

На восточном направлении к МКАД примыкают районы ВАО: Метрогородок, Гольяново, Северное и Восточное Измайлово, Ивановское, Новогиреево и Вешняки, а также расположенные за Кольцевой автодорогой Новокосино и Косино-Ухтомский. Территории за МКАД (в зоне до 7 км) находятся между Ярославкой и Октябрьским проспектом, переходящим в Рязанское шоссе, правда, за исключением района Некрасовка, который входит в состав ЮВАО. В указанной зоне находятся Балашиха, Реутов и поселок Восточный, не граничащий с Кольцевой.

Пул новостроек

Несмотря на то что ВАО — один из самых больших округов Москвы, новостроек там не так много. В пределах Кольцевой можно выделить разве что ЖК «Большое Кусково» в Новогиреево, где предлагаются квартиры в пяти корпусах. Все они либо сданы и заселяются, либо находятся в стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому выбор небольшой, а цены достаточно высокие. В замкадных районах ВАО новостроек пока нет, лишь в IV квартале 2014 г. планируется начало строительства и открытие продаж масштабного ЖК «Мегаполис» в районе Новокосино (в 1 км от МКАД), рассказала «Н&Ц» Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». По плану здесь возведут десять монолитных домов (650 тыс. кв. м жилья) и всю необходимую инфраструктуру. Большая новостройка должна появиться и на Никитинской улице. «Данный проект уже одобрен градостроительно-земельной комиссией города. Общая площадь будущего комплекса составит 51,1 тыс. кв. м. Помимо жилья будет возведен паркинг на 440 автомобилей и детский сад на 50 мест», — сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В настоящий момент за бюджетными новостройками на восточном направлении можно отправляться лишь в Реутов и Балашиху, где строительство идет как раз очень активно. «В Реутове возводят три масштабных объекта — ЖК «Новокосино», «Новокосино-2» и микрорайон 10А, а также объекты точечной застройки, продажи идут в 18 корпусах, и совокупный объем предложения составляет более 600 квартир. Балашиха вообще считается одним из самых застраиваемых городов ближнего Подмосковья, причем с преобладанием комплексной застройки. На текущий момент там реализуется 82 корпуса, а совокупный объем предложения превышает 6 тыс. квартир», — рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

Ценовой диапазон

Естественно, в Москве на фоне дефицита цены довольно высоки: как сообщает А. Соколова, минимальная стоимость квартир в ЖК «Большое Кусково» составляет 7 млн руб. (площадь жилья — 42,2 кв. м). Недешево жилье и в Реутове, который фактически стал районом столицы, да еще и с собственной станцией метро «Новокосино», которая открылась в 2012 г. Собственно, после этого цены как раз и пошли резко вверх. По данным Галины Гараевой, генерального директора компании «Континент», средняя стоимость квадратного метра в Реутове давно перевалила за отметку 110 тыс. руб. Минимальная цена составляет 80 тыс. руб./кв. м, а максимальная доходит до 151 тыс. руб./кв. м. Так, небольшая квартира площадью 30 кв. м в ЖК «Новокосино» на самой ранней стадии строительства стоит 3,2 млн руб.

Но вот в Балашихе картина совсем другая. «Средняя стоимость жилья на первичном рынке — 66,5 тыс. руб. Минимальная стоимость квадрата — в микрорайоне Лукино — всего 43,8 тыс. руб./кв. м. Самая дешевая квартира площадью 24,8 кв. м предлагается в ЖК «Квартал Европа» за 1,6 млн руб. Максимальная стоимость жилья — 139,8 тыс. руб./кв. м — в ЖК «Гольяново-Парк», — рассказывает А. Соколова. Так как цены демократичны, спрос на жилье здесь довольно активен.

Транспорт и экология

Но, конечно, доступные цены объясняются не гуманизмом застройщиков Балашихи, а вполне определенными факторами. Во-первых, в городе большой объем предложения и высокая конкуренция, во-вторых, для такого числа домов не хватает социальной инфраструктуры (в частности, детских садов и школ), а в-третьих, весьма плачевна транспортная ситуация: шоссе Энтузиастов — одно из самых загруженных даже днем. Да и другие трассы восточного направления не отличаются хорошей проходимостью, проблемы есть и на Ярославке, и на Щелковском и Рязанском шоссе. Нередки пробки также на улицах ВАО — Большой Семеновской, Первомайской, Главной аллее Измайловского парка и др.

В будущем власти все-таки обещают некоторые улучшения. «Например, на Щелковском шоссе планируется ликвидировать левоповоротное движение и светофоры на участке протяженностью 32 км и построить путепровод через железнодорожную ветку с дополнительными подъездами к Щелково и Звездному городку. Также должно появиться шоссе-дублер, которое начнется у станции метро «Улица Подбельского» и пройдет сквозь Щелковский и Балашихинский районы. Шестиполосная альтернативная трасса, которая может быть введена в эксплуатацию уже в 2015 г., получит две развязки: в районе Щелково и Балашихи», — рассказывает А. Соколова. «В этом году началось строительство развязки Реутов — Балашиха, которое планируют завершить в 2016 г. Должны начаться работы и по созданию трех транспортных развязок в Балашихе», — добавляет И. Доброхотова. Ярославское шоссе в границах Москвы уже пережило реконструкцию, и сейчас его расширяют за МКАД до десяти полос, по пять в каждую сторону.

Пока жителей спасают железнодорожный транспорт и метро. В Реутове и в каждом районе, граничащем с МКАД, есть своя станция. Правда, Арбатско-Покровская и Калининско-Солнцевская линии считаются довольно загруженными. Возможно, ситуация изменится после того, как в Реутов и Балашиху проведут наземное метро, такие планы у градостроителей есть. «Линию до города Железнодорожного обещают ввести уже в 2015 г.», — сообщает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Кроме того, начата реконструкция Московской железной дороги Горьковского направления.

Наряду с транспортными проблемами восточное направление известно еще и не очень хорошей экологией. «На территории ВАО находится около 90 вредных производств, пробки на основных шоссе округа оказывают губительное воздействие на окружающую среду, а западная роза ветров приносит еще и загрязненный воздух из центра», — говорит Д. Третьякова.

Неудивительно, что многие, выбирая место жительства, данное направление не рассматривают. Но, возможно, зря. «Ряд экологов считают, что ВАО повезло. Ведь именно здесь расположен национальный парк «Лосиный Остров», а кроме него — Измайловский парк, парк-усадьба «Кусково», лесопарки Горенский, Кучинский, Салтыковский и Озерный (всего на территории округа сосредоточено 45 % всех столичных лесных массивов. — Прим. ред.). К неблагоприятным районам специалисты относят разве что Перово, район Соколиная Гора и Преображенское, а Восточное и Северное Измайлово и Новокосино считаются вполне благополучными», — говорит И. Доброхотова. Нет особых экологических проблем и в районе Реутова и Балашихи, окруженных лесами. За МКАД к неблагополучным относится лишь Косино-Ухтомский район, где, как отмечает С. Лебедева, расположено несколько свалок и мусоросжигательный завод.

Москва и Реутов

В общем, бояться восточного направления не стоит, тем более ему есть что предложить покупателям недвижимости. Правда, как уже отмечалось, столичное жилье представлено пока только в ЖК «Большое Кусково». Но если нужен формат «покупай и живи», этот проект может стать вашим прекрасным выбором. Масштабный комплекс из девяти корпусов модернизированной панельной серии П-3МК «Флагман» располагает собственной инфраструктурой, в составе которой запланированы магазины, предприятия бытовых услуг, детский сад, школа и многоуровневый паркинг. Огромный плюс — соседство с парком «Кусково» и зеленой зоной у Большого Перовского пруда, а также пешая досягаемость метро: до станций «Перово» и «Новогиреево» можно дойти за 15–20 мин. «В комплексе «Большое Кусково» можно купить жилье площадью от 42,5 до 106,1 кв. м, в том числе с полной отделкой», — рассказывает С. Лебедева. Бюджет покупки начинается от 7 млн руб., правда, выбор квартир уже небольшой, как и положено на финальной стадии строительства.

Если нужен вариант подешевле, но недалеко от столицы, стоит сосредоточить внимание на новостройках Реутова. Здесь возводят три масштабных проекта: «Новокосино», «Новокосино-2» и микрорайон 10А. Первые два — это жилищные комплексы комфорткласса, в составе которых есть и монолитные, и панельные дома. «Они прекрасно обеспечены социальной и торговой инфраструктурой, есть и школы, и детские сады, и спортивный центр», — рассказывает И. Доброхотова. Да и выбор квартир довольно неплохой. В комплексе «Новокосино», который находится в 5 мин. ходьбы от одноименного метро, предлагаются студии и квартиры разных форматов в трех строящихся корпусах, которые планируют сдать в эксплуатацию во II квартале 2015 г. Стоимость квадратного метра начинается от 85 тыс. руб. Например, однушку площадью 28,8 кв. м можно купить за 3,9 млн руб. В «Новокосино-2» выбор еще больше — жилье есть как в строящихся (сдача в 2015 г.), так и в заселяемых корпусах. Цена квадрата — от 79 тыс. руб. К примеру, однушка площадью 27,4 кв. м в готовом корпусе серии «Евро’Па» предлагается за 4,3 млн руб., а аналогичный вариант площадью 29,3 кв. м в строящемся доме стоит 3,9 млн руб.

Микрорайон 10А, состоящий из шести монолитно-кирпичных домов, также находится в пешей доступности от станции метро «Новокосино». В продаже на сегодняшний день находится пять корпусов, три из которых уже ввели в эксплуатацию, а два — готовят к сдаче. Здесь можно купить квартиры площадью от 55,8 до 232,8 кв. м, стоимость метра начинается от 83 тыс. руб. Например, однушка метражом 55,8 кв. м в достраиваемом корпусе обойдется в 5,9 млн руб.

Микрорайон 6А, расположенный на въезде в город, всего в 200 м от МКАД, — неплохой вариант для тех, кто ездит на собственном автомобиле. Впрочем, и до метро можно добраться на общественном транспорте за 15–20 мин. «Этот проект состоит из девяти монолитно-кирпичных домов высотой до 25 этажей. На первых запланированы различные магазины и предприятия сферы услуг. Жители также смогут пользоваться уже построенной инфраструктурой микрорайона 6, которая включает в себя детские дошкольные и школьные учреждения, предприятия культурно-бытового обслуживания, детскую и взрослую поликлинику, аптеки и т. п. Предлагаются квартиры площадью от 58 до 123 кв. м и стоимостью от 4,6 до 9,5 млн руб.», — рассказывает С. Лебедева.

Также достоин внимания ЖК «Рациональ» — два монолитно-кирпичных корпуса переменной этажности, продажи в котором начались весной 2014 г. Этот проект довольно популярен у покупателей. «Здесь широкий выбор квартир, есть студии, классические однушки — с небольшой кухней и просторные — площадью около 45 кв. м, что дает хорошую возможность увеличить количество функциональных зон, не прибегая к незаконным перепланировкам», — рассказывает Г. Гараева. Стоимость квадратного метра начинается от 78 тыс. руб., а однокомнатную квартиру можно купить за 3,5 млн руб.

Новостройки Балашихи

Если кому-то и Реутов покажется дорогим, можно поискать квартиру в Балашихе. Выбор здесь огромен. Недалеко от Москвы (1 км от МКАД) находится, например, микрорайон Новое Измайлово. «Всего на территории комплекса будет возведено 12 монолитных домов переменной этажности (18–25 этажей). Планируется строительство социальной инфраструктуры: двух детских садов, поликлиники, двух школ, а также магазинов, аптек, предприятий бытового обслуживания и т. п. Обязательно будет проведено обустройство прогулочных и парковых зон», — рассказывает С. Лебедева. На сегодняшний день семь корпусов уже сдано в эксплуатацию, а три активно строятся. В любом из них можно купить квартиру на свой вкус: предлагаются варианты различных планировок и площадей (от 38,6 до 94,6 кв. м), с отделкой и без. Стоимость квадратного метра начинается от 64,2 тыс. руб., а бюджет покупки находится в диапазоне от 3,5 до 8,2 млн руб. К примеру, однушку без отделки площадью 45,9 кв. м в 12-м корпусе, который планируют сдать в I квартале 2016 г., можно купить за 3,9 млн руб. Аналогичный вариант с отделкой обойдется в 4,4 млн руб.

Проект «Алексеевская Роща» находится в 5 км от МКАД. «Комплекс представляет собой 15 панельных и монолитно-кирпичных домов, расположенных в шаговой доступности от национального парка «Лосиный Остров». Инфраструктура включает в себя пять детских садов, школу со стадионом, спортивными площадками и собственной парковой зоной на 825 учащихся, детскую и взрослую поликлиники, девятиуровневый наземный паркинг на 1 тыс. с лишним машино-мест, магазины и т. д. Это будет вполне самодостаточный микрорайон. В составе первой очереди построены четыре панельных и два монолитно-кирпичных дома, где самую дешевую однушку площадью 43,5 кв. м можно купить за 2,7 млн руб., а трешку площадью 63,3 кв. м — за 4 млн руб.», — рассказывает Д. Третьякова.

ЖК «Акварели» (7 км от МКАД) — менее масштабный проект, однако он тоже не обделен инфраструктурой. «Это монолитный комплекс, строящийся по индивидуальному проекту, с оригинальными вентилируемыми фасадами, высококлассной инженерной начинкой, красивой архитектурой. В составе ЖК предусмотрены химчистка, супермаркет, кафе, подземный паркинг, детский сад, начальная школа и пр. К тому же новостройка расположена в пешей доступности от центра Балашихи, с удобными выездами на шоссе Энтузиастов и Щелковское шоссе», — рассказывает А. Соколова. Рядом с ЖК планируют построить станцию легкого метро. В первой очереди, которая уже готова, самая дешевая однушка площадью 40,2 кв. м стоит 4,2 млн руб. Во второй строящейся очереди аналогичный вариант можно купить за 3,8 млн руб.

Таким образом, новостройки на восточном направлении в столичных районах, примыкающих к МКАД, представлены лишь одним проектом, но за границами Москвы, даже в пределах 7 км от Кольцевой, ассортимент квартир довольно широк. Кроме того, на рынок Реутова скоро должен выйти еще один проект, и выбор станет еще больше.