Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

12 Января в 15:00 1276 Алена Дымова

Покупки в складчину — тенденция, набирающая популярность на рынке недвижимости среди частных инвесторов. По оценкам игроков, доля таких сделок сегодня составляет 5–7%, тогда как три-четыре года назад они были единичными.

Коллективный разум

Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Фото: DP/Legion-media

Чаще всего недвижимость в складчину приобретают родственники. «Около 5–10% апартаментов в наших объектах оформляют в долевую собственность. В основном покупателями становятся семьи — супруги, братья и сестры, а также люди, находящиеся в гражданском браке», — сообщила «Н&Ц» Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. «В течение года в общем объеме продаж компании доля сделок, где в качестве покупателей одной квартиры фигурируют два и более человек, составляет 12%. В основном это родственники», — приводит данные коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Однако за последние пару лет круг таких приобретателей расширился, и среди них все чаще можно встретить не родственников.

Объяснение этому явлению простое. Недвижимость — как инвестиционный инструмент — имеет довольно высокий порог входа — от 3–4 млн руб. в Подмосковье и от 6–8 млн руб. — в Москве. При этом на рынке много желающих купить квартиру с инвестиционными целями в новостройке, имея 2–3 млн руб., — этой суммы не хватит, если не использовать заемные средства. Но, сложив капиталы, уже можно приобрести самый ликвидный формат — однушку в новостройке.

Основное преимущество такого рода инвестиций — возможность вложиться в надежный актив с минимальным бюджетом. Если проект качественный, то покупка недвижимости в новостройке на уровне котлована в любом случае принесет прибыль как минимум за счет увеличения цен в период строительства комплекса (30–40%). При благоприятной экономической ситуации к этому может добавиться еще и рыночный рост стоимости.

Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Фото: DP/Legion-media

«Если у инвесторов есть примерно по 1,5 млн руб., то они в состоянии вместе купить отдельное жилье в Подмосковье и получить хороший доход, примерно 450 тыс. руб. на каждого, — комментирует заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. — Стоимость квадратного метра может вырасти на 30% и даже больше, все зависит от характеристик и окружения новостройки. Подобную сделку можно повторить несколько раз подряд: пока не накопится сумма, позволяющая отдельно друг от друга вкладываться в недвижимость».

Совместные инвестиции позволяют также получить дополнительные бонусы и скидки при покупке большого объема площадей. Допустим, когда у человека достаточно средств для приобретения этажа в клубном доме, он может озадачиться поиском компаньона, вместе с которым купит два этажа, чтобы получить ощутимую скидку за крупную сделку.

«Если инвестор приходит к нам с солидным капиталом (для экономкласса сумма вложений должна составлять от 1 млн долл.) и готов вложить его в проект на начальном этапе строительства, то мы даем дисконт 10–15% от начальной цены реализации, — рассказывает председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко. — По сути, для нас такие вложения — альтернатива кредитованию. Только банковские деньги девелоперу обходятся дорого — не менее 16–17% годовых, и при этом обязательно выполнение требования выдачи залога и поручительства. Поэтому лучше привлечь частных инвесторов, предоставив им льготы».

«У нас действуют дополнительные скидки на приобретение нескольких апартаментов или таунхаусов. Некоторые клиенты, желая получить лучшую цену, приводят друзей, — делится Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM. — Совместно они приобретают от двух до пяти апартаментов и получают хорошую скидку — до 7–10%. У нас был пример, когда в сделке участвовали сразу четыре покупателя».

Правила сложения

Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Фото: DP/Legion-media

Зачастую именно с покупок в складчину многие начинают свою инвестиционную деятельность. Если раньше это был малопонятный в плане технологии процесс, то сейчас все больше людей в нем разбираются. К тому же такой способ вложения средств более понятный и стабильный, чем рынок ценных бумаг, драгоценных металлов или валюты.

В случае коллективного инвестирования, как правило, выбирается объект на самой начальной стадии строительства, с максимально низкой ценой за квадрат. Чаще всего это студии или однокомнатные квартиры, то есть наиболее ликвидный актив, который можно легко и быстро реализовать при любой рыночной ситуации.

Процесс оформления такой сделки не сложнее, чем заключение обычного договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Только в данном случае в ДДУ прописывают нескольких дольщиков и указывают процентное соотношение инвестиций в соответствии с размером вклада каждого в общую сумму сделки. Во избежание возможных конфликтов в дальнейшем лучше прописать в договоре все доли. При оформлении права собственности каждый участник получает свидетельство.

Если у инвесторов есть примерно по 1,5 млн руб., то они в состоянии вместе купить отдельное жилье в Подмосковье и получить хороший доход, примерно 450 тыс. руб. на каждого.

Инвесторов в данном случае может быть любое число, законодательных ограничений тут нет. «Среди покупателей небольших объектов мне удавалось встретить максимум четырех инвесторов», — рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Два года назад четыре человека купили в складчину землю на Ярославском направлении. Изначально все планировали жить за городом, разделив 16 соток на четыре равные части. Двое действительно построили дома и поселились в них, а остальные пытаются продать свою долю — есть трудности из-за малого размера участков.

Но чаще всего на совместные инвестиции решаются два-три человека, иначе доход, получаемый на каждого, будет не столь привлекательным. Михаил Кондырев приводит еще один пример.

Двое друзей приобрели в складчину участок в дачном поселке. Чтобы повысить привлекательность земли, они построили на ней дом и успешно продали, получив примерно 25% прибыли. Экономика проекта следующая: участок стоил около 2 млн руб., себестоимость строительства дома и инженерных коммуникаций составила менее 3 млн руб., а цена продажи домовладения — примерно 6,3 млн руб.

«В нашем проекте Loft Garden в этом году два инвестора купили небольшие апартаменты площадью 30 кв. м стоимостью около 230 тыс. долл., — рассказывает О. Кузнецова. — В отличие от большинства случаев совместных покупок доли были разделены на неравные части — 3/4 и 1/4. В дальнейшем собственники планируют сдавать апартаменты в аренду».

В основном для совместных инвестиций объединяются разбирающиеся в финансах люди, которые доверяют друг другу. Часто в числе подобных клиентов выступают банковские служащие, а также риэлторы, которые заранее узнают о выходе на рынок новых интересных проектов. «В нашей практике был случай, когда ведущий банк, который выступал партнером застройщика, предлагал льготные схемы кредитования своим сотрудникам с целью привлечения дополнительных микроинвестиций в проект, — вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Некоторые сотрудники объединились с коллегами и друзьями и выкупили небольшое количество квартир».

Сделки в складчину сопровождаются более высокими рисками, поскольку между инвесторами, даже родственниками, могут возникнуть разногласия по тем или иным вопросам.

Главная сложность коллективных инвестиций — поиск надежного партнера. Во-первых, нужен человек с определенной суммой денег, которому можно доверять. Во-вторых, покупатели должны иметь единое мнение насчет того, как распоряжаться квартирой. Долевое владение накладывает большое количество ограничений — все действия с недвижимостью, в том числе продажу и аренду, инвесторам придется согласовывать.

«Сделки в складчину сопровождаются более высокими рисками, поскольку между инвесторами, даже родственниками, могут возникнуть разногласия по тем или иным вопросам, — замечает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet. — Частая история, когда один хочет продать недвижимость и выручить деньги, а другой считает, что большую доходность можно получить, еще придержав объект. Иногда дело даже не доходит до заключения сделки, так как уже на этапе выбора партнеры расходятся во взглядах или кто-то вовсе раздумывает вкладывать деньги».

Объединяются на форумах и скупают оптом

Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Фото: DP/Legion-media

В последнее время набирает популярность еще одна тенденция — объединять средства для оптовой покупки квартир в новостройках. В Интернете появляются форумы частных инвесторов, предлагающих вложить 4,5–5 млн руб. в недвижимость. Создаются реестры участников, формируются фонды потенциальных инвестиций. Бюджет одного такого фонда составляет в среднем 100–200 млн руб. по Москве и Московской области. Как правило, участники получают от застройщиков возможность приобрести объекты по более низким по сравнению с розничными ценам, преференции по схемам оплаты, а также они могут выбрать и забронировать конкретные квартиры до старта продаж. Аналогичный порядок инвестирования уже применяется за рубежом, причем американскими властями разработана законодательная оболочка для краудфандинга, то есть народного финансирования.

«Частные коллективные инвестиции действительно позволяют спасти сбережения от инфляции и приносят определенную прибыль при покупке квартир на ранней стадии строительства, — считает М. Литинецкая. — При этом важно вкладывать средства в проекты с определенными перспективами. Так, строительство станции метро или других социально значимых объектов вблизи дома, безусловно, приведет к значительному повышению цен на жилье в будущем. Риски нереализации проекта можно снизить, обращаясь за советом к профессионалам и выбирая надежного застройщика. Если говорить о новом для российского рынка явлении краудфандинга, то в этом случае вероятность получения прибыли еще больше, поскольку квартиры приобретают, как правило, оптом с некоторым дисконтом. В дальнейшем возможна трансформация таких схем в более сложные финансовые модели при условии разработки и принятия законодательно-нормативной базы».

По сути, краудфандинг — это аналог закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости с той лишь разницей, что во втором случае подход к инвестициям более профессиональный и надежный. Интерес к ЗПИФам недвижимости за последние два года также заметно вырос. По сути, это те же самые коллективные инвестиции, но под профессиональным управлением. Например, в 2013 г. фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость» собрал 700 млн руб., в 2014 г. «Сбербанк — Жилая недвижимость — 2» уже втрое больше — свыше 2 млрд руб., что стало рекордом для рынка российских ЗПИФов недвижимости. Увеличилось и число пайщиков — с 500 до 700. Средняя сумма инвестиций составила 1–3 млн руб. «Паи фонда стали для инвесторов отличным способом диверсифицировать активы за счет ликвидного рынка недвижимости и получить доходность, которая формируется в результате роста цен при покупке жилья на ранних стадиях строительства и продаже в момент высокой степени готовности», — говорит Алексей Новиков, руководитель отдела по управлению фондами недвижимости, управляющий директор ЗАО «Сбербанк Управление Активами».

Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Фото: DP/Legion-media

ЗПИФы недвижимости интересны частным инвесторам по нескольким причинам. Во-первых, у многих фондов существует комфортный порог входа — можно вложить сумму в разы меньше цены самой дешевой квартиры в Московском регионе (за счет того, что это именно коллективная инвестиция). На рынке есть ЗПИФ с минимальным взносом от 500 тыс. руб. Во-вторых, пайщик может быть уверен в профессиональной экспертизе объектов инвестиций, то есть новостроек, проекты с сомнительной репутацией не рассматриваются. В-третьих, ЗПИФ недвижимости предлагает инвесторам доходность значительно выше банковских депозитов за счет более выгодных условий покупки (дисконт от девелопера, который возможен при оптовой продаже квадратных метров). Например, ЗПИФ «Жилая недвижимость» обеспечил пайщикам доходность на уровне 17% годовых.

В целом, по мнению экспертов, коллективный способ вложений сегодня оправдывает себя. Частное соинвестирование — это возможность вложить ту сумму, который располагаешь, не прибегая к ипотеке. «В отличие от квартиры, купленной с использованием кредита, приобретенное в складчину жилье легче продать, — замечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». — В этом случае не нужно погашать кредит или переводить долг на нового покупателя. Соответственно, такие объекты реализуются гораздо быстрее, легче находятся покупатели, и сделки приносят больше дохода».

1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных