Новостройки севера. По обе стороны МКАД

Рассмотрим районы САО, примыкающие к МКАД: Левобережный, Ховрино, Восточное и Западное Дегунино, Дмитровский, а также зону за Кольцевой автодорогой, ограниченную с запада Химкинским лесопарком и каналом им. Москвы, а с востока — Дмитровским шоссе и территорией замкадного района Северный, относящегося к СВАО.

 

Скромное предложение

 

Как оказалось, север столицы — далеко не самая застраиваемая зона: «На данный момент на первичном рынке жилья САО реализуется около 14 проектов, причем только в 35,7% из них предлагаются квартиры, в остальных комплексах — апартаменты, классические и в стиле лофт», — рассказала «Н&Ц» Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». А в районах, прилегающих к МКАД, жилье возводят лишь в районе Левобережный. Здесь, по данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», расположены три новостройки — ЖК на улице Смольной, относящийся к экономклассу, ЖК «Белый парк» и ЖК «Кристалл» — комфорткласса. Два первых объекта сейчас находятся на средней стадии готовности, их ввод в эксплуатацию намечен на конец 2014 — начало 2015 г., а в ЖК «Кристалл» возводятся нижние этажи.

 

«Что касается северного направления Подмосковья, то здесь в ближней зоне от МКАД новостройки есть только в городе Долгопрудном. Но предложение на его первичном рынке весьма скромное: 4 проекта и 13 корпусов, причем преобладают дома экономкласса — панельные в микрорайоне «Центральный» и монолитно-кирпичные в Ново-Хлебниково. Более высокими характеристиками отличается лишь жилье в комплексе «Московские водники», расположенном на первой береговой линии Клязьминского водохранилища», — рассказывает М. Литинецкая. Все корпуса либо сданы в эксплуатацию, либо находятся на довольно высоких стадиях строительства, кроме проекта «Ново-Хлебниково», который пока на начальном этапе.

 

Инфраструктура, экология, транспорт

 

Итак, предложение в рассматриваемой зоне ограничено, а вот спрос есть, причем, по мнению большинства экспертов, довольно стабильный и активный. Северное направление отличается неплохими характеристиками. Прежде всего здесь развита социально-бытовая инфраструктура — районы близ МКАД уже давно обжиты, есть и магазины, и кафе, и службы быта, и торговые центры. Проблемы если и имеются, то общие для всей Москвы — например, нехватка детских садов. А в Долгопрудном ситуация даже лучше, чем в целом по Московской области: «Это один из наиболее обеспеченных инфраструктурой городов Подмосковья. Здесь нет явного дефицита дошкольных учреждений. Даже спортивных объектов, которых сильно не хватает области, в Долгопрудном достаточно — особенно с учетом запланированных», — утверждает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

 

С экологией дела тоже обстоят недурно. «Конечно, на ситуацию в САО влияет загруженность автомагистралей, наличие нескольких железнодорожных узлов и крупных промышленных зон, таких как «Братцево», «Автомоторная», «Коровино» и т.д.», — отмечает С. Лебедева. Но, во-первых, часть промзон готовят к реорганизации, а во-вторых, они все-таки не соседствуют с новостройками, и зону до 10–15 км от МКАД можно считать даже экологически благополучной. «Здесь мало предприятий, но зато есть цепь водохранилищ системы канала им. Москвы (Пироговское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Икшинское, Иваньковское) и множество лесных массивов, которые занимают более половины территории», — уверяет М. Литинецкая.

 

Единственное слабое место северного направления — транспортная доступность. Притом что здесь проходят две важные автомагистрали (Ленинградское и Дмитровское шоссе), есть две линии метрополитена (правда, серая ветка после станции «Петровско-Разумовская» уходит в СВАО), а также несколько участков МЖД, ситуация на дорогах достаточно напряженная. Ленинградское шоссе традиционно стоит в пробках в любое время года, да и Дмитровское, изобилующее светофорами, несильно от него отстает, особенно на фоне проводящейся сейчас реконструкции. Между тем в Западном и Восточном Дегунино, Дмитровском, Бескудниковском, Молжаниновском районах станций метро нет.

 

Но в перспективе ситуация должна улучшиться. В ходе реконструкции Дмитровского шоссе, которую обещают закончить уже в нынешнем году, устранят около 30 проблемных участков трассы. Ожидается расширение до 16 полос Ленинградского шоссе. «А еще в планах градостроителей развитие легкого метро, которое проложат вдоль существующих путей Московской железной дороги. Участок по Савеловскому направлению введут до 2025 г.», — рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

 

Средние цены

 

Достоинства северного направления обеспечивают ему довольно высокие цены на недвижимость. «Например, стоимость квадратного метра в САО на первичном рынке эконом- и комфорткласса составляет в среднем 164,5 тыс. руб., что на 18,3% выше общего столичного показателя в массовом сегменте, который находится на уровне 139 тыс. руб./кв. м», — уверяет М. Литинецкая. Это справедливо и для новостроек, расположенных недалеко от МКАД, где, по данным Александры Бирюковой, руководителя аналитического центра компании «Домус финанс», средняя цена первичной недвижимости равна 165 тыс. руб./кв. м.

 

В Долгопрудном квадрат в новостройках стоит в среднем 77,4 тыс. руб., а новая квартира — 4,7 млн руб. При этом жилье неуклонно дорожает: «За прошлый год цены увеличились примерно на 10%. И вполне вероятно, что в этом году рост окажется еще более выраженным за счет улучшения транспортной ситуации», — обещает Г. Гараева.

 

Московская зона

 

Среди московских новостроек северного направления, находящихся недалеко от МКАД, можно выделить ЖК «Кристалл», не так давно вышедший на рынок и потому отличающийся приемлемыми ценами и хорошим выбором квартир. Это трехсекционный монолитный дом переменной этажности (27–34 этажа), расположенный в 10 минутах ходьбы от станции метро «Речной вокзал». «Проект привлекает покупателей качественной отделкой входных групп и интересным фасадным решением в современном стиле», — отмечает М. Литинецкая. Предусмотрены также уютный внутренний двор, огороженная территория, подземный паркинг на 320 машино-мест, детские площадки и магазины на первых этажах. Кроме того, жителям будет доступна вся близлежащая инфраструктура района Левобережный, а это десять дошкольных учреждений, четыре общеобразовательных и одна музыкальная школа, спортивные площадки, спортклуб «Вымпел», многочисленные ТЦ, салоны красоты, аптеки, современный кинотеатр «Нева» и даже пляж. И совсем недалеко от ЖК расположены гипермаркеты МЕГА, IKEA, «Леруа Мерлен», Metro Cash & Carry, «Мебель Гранд», ТЦ «Капитолий», а также кинотеатр IMAX.

 

В «Кристалле» можно купить жилье площадью от 40,5 до 131,3 кв. м весьма разнообразных планировок. Причем есть как бюджетные, так и более дорогие варианты, которые располагаются выше 22-го этажа и отличаются уникальными видами на город и Химкинское водохранилище. Помимо этого в некоторых трех- и четырехкомнатных квартирах запланированы гостиные и спальни с панорамным угловым остеклением. Например, такая трешка площадью 104,8 кв. м на 23-м этаже стоит 15,2 млн руб. Конечно, подобные предложения по карману далеко не всем. В основном спросом пользуются компактные объекты и более трети квартир в проекте — однокомнатные. Их стоимость, по данным М. Литинецкой, начинается от 6,6 млн руб.

 

Чуть выше уровень цен в ЖК «Белый парк», который представляет собой три корпуса (два по 23 этажа и один 14-этажный), объединенных подземным паркингом и возводимых по монолитной технологии с применением системы вентилируемых фасадов. Здесь минимальный бюджет покупки составляет 7,9 млн руб. — столько стоит однушка без отделки. Но вообще в этом проекте предлагается большой выбор планировочных решений и различных вариантов жилья — от студий до четырехкомнатных квартир площадью от 47,86 до 126,81 кв. м. Остается только добавить, что сдача проекта намечена на 2015 г., а сейчас идет монтаж верхних этажей и кладка стен.

 

Проекты в Долгопрудном

 

В Долгопрудном на первичном рынке можно купить квартиры в ЖК «Московские Водники» (первая и вторая очереди строительства), «Ново-Хлебниково», «Дирижабельная-1» и микрорайоне «Центральный».

 

Самый масштабный проект в городе — ЖК «Московские водники», расположенный примерно в 4 км от МКАД, на берегу Клязьминского водохранилища. «В этом комплексе возведут 28 монолитно-кирпичных корпусов, а также планируется создание всей необходимой социальной инфраструктуры, включая две школы, три детских сада, подземные паркинги, ТРЦ с кинозалом», — рассказывает С. Лебедева. А изюминкой проекта наверняка станет спортивный центр с яхт-школой и центр водных видов спорта. Кстати, до нового микрорайона можно будет добраться не только на наземном транспорте, но и на теплоходе с Северного речного вокзала Москвы. В ЖК предлагаются 1—7-комнатные квартиры с улучшенными планировками (метраж от 29,6 до 176 кв. м). «Все они будут иметь большие холлы и просторные кухни, застекленные балконы и эркеры, а также металлопластиковые окна с энергосберегающими стеклопакетами. На верхних этажах запланированы двухуровневые квартиры с великолепными панорамными видами на водохранилище и Долгопрудный, — рассказывает А. Бирюкова. — И цены весьма демократичные: стоимость квадратного метра начинается от 67 тыс. руб., что на 10 тыс. дешевле, чем в среднем по городу». Цена самой доступной квартиры — 2,8 млн руб., самой дорогой — 8,7 млн руб. Полная сдача проекта намечена на III квартал 2015 г.

 

За 2,8 млн руб. можно купить и жилье в ЖК «Центральный» (5 км от МКАД), который застраивался домами типовых панельных серий И-155МК, ИП-46С, И-155 и на сегодняшний день уже практически готов — в трех корпусах даже идет заселение. Для новостройки на такой стадии строительства да еще и с собственной инфраструктурой цены весьма привлекательные, и потому в продаже остался ограниченный объем квартир: «Предлагаются 1—3-комнатные варианты площадью от 46 до 88 кв. м, стоимостью до 4,8 млн руб.», — сообщает А. Бирюкова.

 

Широкий ассортимент квартир представлен в ЖК «Ново-Хлебниково» (северная часть города, 7 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Это 8-секционный дом переменной этажности (13—15—17 этажей), который планируется к сдаче в III квартале 2016 г.

 

Таким образом, выбор новостроек на северном направлении как в черте Москвы, так и на расстоянии до 7 км от МКАД небольшой, но довольно разнообразный: есть проекты и на раннем этапе строительства, и на завершающих стадиях, панельные и монолитные, с различными вариантами квартир. Без жилья потенциальный покупатель не останется, но, придется заплатить за сравнительно благополучную экологию и социально-бытовую инфраструктуру.