Новейшая кредитная история российского рынка недвижимости

Санкции и стремительное падение рубля сделали свое черное дело: чтобы избежать дальнейшего обвала и сдержать снижение курса национальной валюты, ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 17%. Но и у этой меры появился побочный эффект в виде очень дорогих кредитов и замедления экономического роста.

Удорожание денег, вызванное ростом ключевой ставки, привело к пересмотру условий кредитования. На рынке царила неопределенность, и банкам требовалось выработать антикризисный план. Панические настроения заемщиков не добавляли оптимизма, хотя сделки по инерции все же совершались на рынке. «По нашим наблюдениям, примерно половина ипотечных покупателей, которые готовились к сделкам, согласились на новые условия — «сдавать назад» показалось уже поздно. Остальные отказались или взяли паузу — кто-то на эмоциональном уровне, кто-то потому, что скорректированные платежи оказались для них слишком высокими», — отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». «После повышения ключевой ставки был полный штиль, клиенты размышляли, насколько сильно им нужен кредит. Параллельно правительство РФ через СМИ обещало понизить процент по кредитам», — говорит руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон» Ольга Шихова. По этой причине количество заявок также уменьшалось. Все ждали понижения.

Проценты в сегменте новостроек взлетели до неподъемных 20% годовых и даже выше. По данным агентства «Бон Тон», в рамках одного из самых дорогих предложений ставки достигали 28% годовых. Тем не менее были условия и ниже так называемого психологического барьера. Такие кредиты смогли предложить крупнейшие игроки ипотечного рынка. «Несмотря на довольно жесткие условия Центробанка, часть банков не стала повышать ставку по ипотеке до уровня ключевой. Сбербанк осуществлял кредитование клиентов, приобретающих жилье на первичном рынке, по ставке от 14,5% годовых, «ВТБ24» — от 15,95%», — вспоминает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group.

Застройщики также ощутили на себе ужесточение условий. Были пересмотрены требования по минимальной степени готовности объекта. По сути, выбор оставался за новостройками, реализуемыми по договору долевого участия, где работы были выполнены как минимум на 30–50%. Банки нередко отказывались выдавать кредиты на начальной стадии строительства. Кроме того, финансовые организации старались сотрудничать только с теми застройщиками, которые имеют за плечами хорошую репутацию и опыт строительства.

Банки пошли в отказ

Помимо всего прочего банки были вынуждены сократить свой ассортимент. Большинство участников свернули программы, касающиеся кредитования загородной и коммерческой недвижимости. Финансовые организации не хотели стать обладателями менее ликвидных активов, подверженных значительному влиянию кризиса. Например, с конца декабря 2014 г. Сбербанк перестал принимать заявки по программам «Загородная недвижимость», «Строительство жилого дома», «Нецелевой кредит под залог объектов недвижимости» (на сегодняшний день данные программы кредитования физических лиц восстановлены). Также с 22 декабря 2014-го приостановлена программа «Гараж».

Просело и потребительское кредитование. Из-за отсутствия залога, который служит гарантом возвращения денежных средств, проценты и до кризиса нельзя было назвать выгодными, а после повышения ключевой ставки покупатели и вовсе потеряли интерес к таким займам. «Просроченная задолженность по потребительским кредитам растет, и в таких условиях банкирам сложно проявлять мягкость во взаимоотношениях с потенциальными заемщиками», — резюмирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Другие варианты также оказались невостребованными. «Среди них — кредиты на рефинансирование ранее выданной ипотеки, что связано с отсутствием возможности предложить более выгодные условия. Банки отказались от программ без первоначального взноса, валютной ипотеки. Ряд финансовых учреждений приостановили нецелевое кредитование под залог недвижимости», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Некоторые банки, включая «СМП Банк», и вовсе отреагировали на повышение ключевой ставки и увеличение рисков приостановкой кредитования физических лиц. «Финансово-кредитным организациям потребовалось время для того, чтобы привести свою политику риск-менеджмента в соответствие с новыми экономическими условиями, — говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования «СМП Банка». — При этом многие банки вернулись на рынок ипотеки, начав работать в рамках государственных программ». До этого момента клиентов кредитовали только наиболее крупные игроки. После появления гос­поддержки ситуация поменялась. Первичный рынок жилья ожил, объемы выдач выросли и приблизились к докризисным показателям. По данным компании «НДВ-Недвижимость», доля ипотечных сделок до ввода госсубсидирования находилась на уровне 15%. Для сравнения: в докризисный период, по статистике «ВТБ24», данный показатель составлял 30–40% в зависимости от объекта.

Разворот на рост

До повышения ключевой ставки у заемщиков не оставалось выбора — либо покупать квартиру на существующих условиях, пока она есть в продаже, либо занять выжидательную позицию. «Доходы потребителей начали сокращаться, возросли расходы на ежемесячное содержание. Для человека, который планировал получить кредит и купить квартиру, ставка под 20–23% непосильна», — резюмирует Руслан Исеев, председатель правления «Банка жилищного финансирования». Но уже в марте банки смогли предложить программы с господдержкой. Ставки в среднем упали до 12%, что существенно оживило спрос на рынке. Для большинства граждан даже между кредитами под 11,75 и 13% годовых есть огромная разница, а в данном случае произошло куда более серьезное уменьшение ставок. Кроме того, ключевая ставка постепенно снижалась, и сейчас оформить льготную ипотеку в Сбербанке можно под 11,4%.

Неудивительно, что программы с госсубсидированием заняли ключевую позицию на рынке. Льготная ипотека практически не оставила шанса другим вариантам. Либо заемщик приобретает новостройку в кредит по адекватной стоимости, либо выбирает остальные займы, но с большой переплатой. У населения нет лишних денег, так что ипотеку без субсидирования берут те, кто не проходит по каким-либо причинам по условиям программы с господдержкой (данный вид кредитования не охватывает всех заемщиков). Например, несмотря на разговоры о либерализации, кредит пока еще ограничен максимальной суммой в размере 8 млн руб., и заемщики, интересующиеся квартирами больших площадей, не могут взять ипотеку. Им нужен большой объем денежных средств, а другие варианты не подходят из-за существенной переплаты. Также отметим, что по стандартным условиям кредитуются объекты, не реализуемые по договору долевого участия.

Недавно были объявлены меры по либерализации ипотечного кредитования с господдержкой, предусматривающие увеличение суммы кредита. «Данная мера, конечно, благоприятно скажется на рынке, — считает Р. Исеев, — но этого недостаточно». По мнению эксперта, необходимо стимулировать покупки на вторичном рынке, а также развивать кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Имеет смысл подумать над запуском программ для определенных слоев населения.

В том, что поколебать позиции льготной ипотеки удастся нескоро, уверены и в «Бон Тон». «Сейчас вместе с понижением ключевой ставки уменьшаются проценты по всем видам кредитов: ипотеке, потребительскому, автокредиту, кредиту под залог недвижимости и т. д. Также увеличивается спектр программ кредитования, однако ставки по ипотеке с госсубсидированием все равно остаются самыми привлекательными», — говорит О. Шихова. Рынок новостроек в период кризиса оказался более устойчивым в отличие от коммерческой и вторичной недвижимости. В особенности массовый сегмент, что было связано с ограничениями по сумме кредита в рамках программ с господдержкой. Отметим, что после ввода госсубсидирования часть клиентов, рассматривавших вторичное жилье, перешла на рынок новостроек. Сложилась парадоксальная ситуация, когда ставки по ипотеке при покупке первичного жилья стали ниже, чем по программам на вторичке. Также покупателям доступны скидки, интересные акции от застройщиков, что дополнительно стимулирует спрос.

Среди социальных программ хорошие результаты показывает военная ипотека. Данный вид кредитования набирает обороты. Как отмечают в «БЕСТ-Новострой», есть объекты, где военная ипотека составляет 90% от общего количества сделок.

Что касается таких программ, как ипотека на вторичку, приобретение загородной недвижимости, строительство дач и т. д., то все эти предложения действуют, по крайней мере, в крупных банках, но ставки по таким программам остаются высокими. Как отмечает Д. Пантелеймонов, даже самый либеральный участник рынка ипотеки, Сбербанк, до сих пор предлагает кредиты на приобретение вторичного жилья по ставке от 13% (при условии страхования жизни и здоровья), хотя ключевая ставка снижена до 11%.

Что впереди?

Строить долгосрочные прогнозы в текущих условиях — неблагодарное занятие. То, как в дальнейшем будет развиваться ситуация, зависит от многих факторов, включая стабилизацию в экономике, дальнейшее укрепление тренда по снижению ключевой ставки, изменение цен на недвижимость, не говоря уже о макроэкономических показателях. Даже при благоприятном развитии событий, полагает Н. Коняхина, мы вряд ли сможем вернуться к докризисным темпам роста ипотечного рынка ранее чем через два-три года.

Как считают в «ВТБ24», ожидать привычного за последние несколько лет 30%-ного роста продаж не приходится. При этом говорить о том, что спрос на рынке исчерпан, неверно. Наличие доступных кредитов в совокупности с активностью в секторе первичного жилья делает ипотеку действующим инструментом, позволяющим многим гражданам решить жилищный вопрос. Если ключевая ставка продолжит снижаться, то столь большая субсидия уже не потребуется. Эксперты банка «Возрождение» уверены: в таком случае велика вероятность, что некоторые игроки примут решение об отмене выдачи ипотеки по программе. Снижение ставки ЦБ создает для этого предпосылки.

Если говорить о вторичном рынке, то банки, заинтересованные в работе с этим сегментом, ведут политику увеличения доступности кредитов. Михаил Куликов указывает на коррекцию ставок, снижение суммы первоначального взноса, лояльность в оформлении документов, наличие дополнительных опций и возвращение преференций крупным риелторским компаниям. Вместе с этим требования к заемщикам и залоговой недвижимости остаются весьма жесткими. Более того, спрос ограничен существующими негативными факторами, и, пока они не исчезнут, говорить о возвращении ипотеки на авансцену вторичного рынка жилья не приходится.