Новая жизнь старинных домов. Реконструкционный бизнес в Европе

 

Латвия

 

Бизнес по реконструкции старых зданий популярен и в Латвии. Этой стране очень повезло: историческая застройка практически не пострадала в мировых войнах. Но реставрируют дома преимущественно в Риге. Там в центре города расположено большое количество многоквартирных домов, построенных в XIX — начале XX в. Их обновляют и продают поквартирно или преобразуют в доходные дома. Хорошую отдачу может принести и реконструкция исторического здания в Старой Риге под гостиницу класса люкс. Задача инвестора — найти подходящий объект.

 

«Реновация исторических домов в Риге приносит хорошие дивиденды, особенно если используется кредитное плечо. На латвийский рынок уже пришли крупные западные фонды и частные инвесторы из России и СНГ, которые стали создавать здесь портфели недвижимости. В целом в Латвии ощущается нехватка квартир: объем жилья, построенного после 2001 г., составляет лишь 10% от общего жилого фонда. Особенный дефицит существует на рынке качественных квартир в центре города, в сегменте 150–250 тыс. евро, — рассказывает Лиана Кочеткова, директор компании RD Global. — Два последних проекта восстановленных исторических многоквартирных домов в Посольском районе были распроданы за три месяца на 70% именно потому, что квартиры были представлены в востребованной ценовой категории».

 

А вот в Юрмале исторические дома чаще всего деревянные и имеют небольшие площади. Поэтому инвесторы здесь предпочитают развивать новые проекты. Старинные дома, конечно, тоже восстанавливают, но используют их в основном для собственного проживания.

 

В Латвии неукоснительно соблюдаются требования инспекции по защите памятников. «Органы, охраняющие памятники архитектуры, работают даже слишком хорошо. Иногда, когда инвесторы хотят соединить современность с историей, возникают проблемы: чтобы что-то изменить, приходится долго доказывать, что данная концепция будет полезна общему образу Риги», — отмечает Гатис Калинс Калнамалис, председатель совета директоров компании Baltic Expert. «Государственные структуры, отвечающие за архитектуру и строительство в Риге и Юрмале, следят за тем, чтобы эти города не потеряли свою индивидуальность. Но по количеству строящихся объектов можно утверждать, что особых препятствий в правильных проектах никто не создает», — говорит Л. Кочеткова.

 

Вообще, считает Гатис Калинс Калнамалис, любая реконструкция затевается больше из любви к архитектуре и истории, чем в надежде на большой доход, потому что обходится всегда гораздо дороже, чем новое строительство.

 

 

Германия

 

В Германии почти 5% объектов недвижимости, а это 1,3 млн зданий, причислены к памятникам архитектуры. Это и прекрасные барочные дворцы, и особняки в стиле модерн, и готические церкви. Кстати, пустующих культовых объектов особенно много, и большинство ждет новых хозяев, которые найдут им новое применение. Например, ищут своих инвесторов три храма в Ганновере стоимостью от 400 тыс. евро и здание бывшей католической церкви за 2 млн евро в берлинском районе Крейбергер. Власти не препятствуют размещению в бывших соборах самых разных заведений. Так, в берлинском районе Фридрихсхайн за массивными стенами евангелической церкви после полной внутренней перестройки расположился конференц-центр Форума по вопросам окружающей среды.

 

В области реконструкции старинных зданий существуют четкие правила. Закон об охране памятников культуры и архитектуры жестко регламентирует любую попытку изменения отдельных деталей фасада, особенно это касается исторических окон или дверей. Так, нельзя воспользоваться новейшими методами изоляции, позволяющими экономить до 70% затрат на отопление. И только если дерево сохранилось очень плохо, сильно изъедено жучком, то двери и окна можно заменить на современные энергоемкие копии. Инвесторы, затеявшие проект реставрации, обязаны не только сохранить внешний и внутренний вид постройки, если так прописано в официальных документах, но еще и использовать ее по назначению: как доходный дом, ресторан, отель и т.д.

 

Впрочем, во избежание полного разрушения и исчезновения архитектурных объектов чиновникам, занимающимся сохранением культурного наследия, приходится порой идти на компромисс с инвесторами. Часто они распространяют ограничительные меры только на фасад здания. «Например, при реконструкции Дома для престарелых и инвалидов во Франкфурте-на-Майне девелопер был обязан полностью сохранить цвет штукатурки, деревянные оконные рамы и каменные барельефы фасада, — рассказывает Наталья Мантель, главный консультант по заграничной недвижимости и бизнес-иммиграции Unique Realty Investment. — В обмен на это ему было разрешено пристроить балконы с внутренней стороны, полностью модернизировать системы отопления, водоснабжения и канализации и даже изменить функциональное назначение бывших часовен и трапезной, организовав там жилые апартаменты. Но при этом инвестор должен был оставить нетронутыми старинные каменные своды, колонны, цветные витражи, мозаики из натуральных камней на стенах и полу, бюсты кардиналов, элементы в настенной росписи, медные карнизы, канделябры. Реконструкция здания обошлась в 22 млн евро и длилась три года, но окупилась с хорошей прибылью. Апартаменты были выставлены на рынок по весьма высокой для Германии цене — 4,6 тыс. евро/кв. м, однако были быстро распроданы».

 

По словам эксперта, в Германии немало желающих купить или арендовать квартиру в доме в стиле модерн, например, в Берлине или Лейпциге, где не только фасады, но и все внутреннее убранство — вплоть до дверных ручек и керамической плитки на полу — полностью соответствует эпохе строительства. Эти детали и создают ту атмосферу, которую ценят знатоки и архитектурные гурманы.

 

Немецкое государство, в свою очередь, поощряет инвесторов и девелоперов, занимающихся реставрацией исторических зданий, будь то замки, шикарные виллы в стиле модерн, доходные дома, поместья, гостиницы, рестораны, трактиры или бывшие индустриальные объекты (водонапорные башни, мельницы, фабрики, маяки), предоставляя им значительные налоговые льготы.

 

 

Италия

 

В Италии реконструкционный бизнес особенно сложен. В первую очередь из-за жесткого охранного законодательства и связанной с ним бюрократической волокиты.

 

Вот один характерный пример. Один итальянец, глава миланской инвестиционной компании, купил во Флоренции старинное здание XV в., в котором когда-то размещался театр, и вознамерился сделать в нем жилые апартаменты. Чтобы согласовать проект с муниципалитетом и Министерством культурного наследия Италии, художникам и историкам из местной Академии изящных искусств пришлось последовательно представить почти два десятка архитектурных решений и макетов. На это ушло года два. Затем инвестор нанял реставрационную компанию, которая восстановила многочисленные фрески, деревянные потолочные балки и 12-футовые ставни, покрытые многовековыми слоями краски (чтобы их отскоблить, рабочим понадобилось семь месяцев). Кстати, нанять произвольного подрядчика в Италии нельзя — только одну из специальных компаний, имеющую соответствующую лицензию и рекомендованную муниципалитетом.

 

В помещении, которое наш инвестор купил под паркинг, стоянку разместить не удалось, так как исторически оно использовалось как ресторанный дворик и данное назначение было предписано сохранить. Пришлось открыть там ресторанчик. Наконец, спустя четыре года проект был завершен. Однако за это время по Европе прокатился кризис, и спрос на дизайнерские люкс-апартаменты сильно упал. Купив дом почти за 3 млн евро и вложив в реконструкцию еще 1 млн, человек выставил его на продажу за 4,5 млн. Даже если удастся продать недвижимость по данной цене, он получит прибыль всего 500 тыс. евро, или чуть больше 3% годовых. «В зависимости от степени сложности реставрация во Флоренции стоит 500–1200 евро/кв. м, и еще приходится платить за техническое руководство (обычно это 8–13% от стоимости реконструкционных работ)», — говорит Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty.

 

Однако самая затратная и трудоемкая реконструкция — в Венеции. «Ее стоимость составляет около 4–8 тыс. евро за квадрат, а материалы для строительных работ приходится подвозить на лодке в строго определенные часы, — объясняет Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. — При малом арендном потоке, который генерирует подобная недвижимость, и слабом росте капитализации окупить такую затею крайне сложно. Я не знаю ни одного амбициозного частного проекта в Венеции, связанного с реконструкцией жилья, доведенного до состояния, о котором заявлялось бы в рекламном проспекте».

 

В подтверждение своих слов эксперт привела пример замка Castel Brando площадью 20 тыс. кв. м, который купил один состоятельный венецианец. Он решил превратить ветхий, но славный своей 2000-летней историей дворцовый ансамбль в комплекс из отеля, жилья и разнообразной инфраструктуры. «Он взялся за дело с огромным энтузиазмом и размахом, — рассказывает И. Жарова-Райт. — Однако восстановительные работы требовали все новых и новых вложений. Потратив в итоге семь лет и 43 млн евро, он понял, что желания доводить проект до конца больше нет, и попытался продать его как есть. Но тут грянул кризис, цены обвалились, и теперь собственник просит за свою недвижимость всего 39,8 млн евро, не имея, впрочем, перспективы найти покупателя».

 

 

Греция

 

На холмах древней Эллады осталось немало исторических развалин разных эпох, которые иностранец может без труда купить и реконструировать. Продаются старинные дома и мельницы, крепости и башни — все что угодно. В основном их приспосабливают под отели или арендную недвижимость. «Цены на курортах замерли, достигнув весьма низкого уровня, — говорит коммерческий директор Real Estate Services Наталия Ковалева. — Оценив, очевидно, невысокий возможный доход от продажи квадратных метров в кризисные времена, многие собственники сознательно переориентировались, оборудовав свои объекты, в том числе и самые нестандартные, для курортной аренды. Съемное жилье особенно популярно летом, в сезон отпусков, так как гостиничного фонда не хватает».

 

Как рассказала эксперт, один инвестор приобрел дом, построенный в XVIII в. в гроте на острове Санторини за 500 тыс. евро. Он провел капитальный ремонт с использованием современных материалов, сохранив, однако, исторический колорит здания, а также оборудовал террасу и достроил дополнительный этаж. На это ушло еще 100 тыс. евро. Но теперь он успешно сдает виллу туристам. С учетом сезонности его годовой доход составляет 64,8 тыс. евро, а окупаемость проекта, таким образом, — восемь-девять лет. Это нормальный средний показатель для бизнеса.

 

В Греции можно покупать историческое здание, не боясь разориться на налогах, — специальных фискальных платежей для них не предусмотрено. Более того, некоторые объекты продаются уже с полученными разрешениями на реконструкцию. Таков, например, дом-башня 1710 г. постройки в долине Мани. Кроме того, у будущего собственника есть возможность получить грант с компенсацией до 40% стоимости на преобразование постройки в бутик-отель класса А или другой жилой или туристический объект. «Эта башня имеет площадь 300 кв. м и большие террасы с потрясающими видами на море. Здесь можно разместить четыре-пять спален с ванными комнатами. Цена объекта с землей 1,4 га — 340 тыс. евро, — сообщает Н. Ковалева. — На участке можно разбить виноградники, фруктовый сад; имеется разрешение на строительство дополнительных строений — например, вилл или бунгало для сдачи в аренду».

 

Главное в подобном деле, считает эксперт, привлечь местного архитектора, который знает тонкости реконструкции, говорит на греческом, знаком с законами о собственности в Греции и у которого есть подрядчики для проведения разного вида реставрационных и восстановительных работ. «Если вы решили купить традиционный каменный дом, который зачастую можно подобрать по очень разумной цене, то должны также включить в бюджет значительные средства для восстановления, возможно, большие, чем его стоимость, — предупреждает Н. Ковалева. — Кроме того, приготовьтесь к тому, что все поставленные сроки будут превышены». Помимо разрешения на строительство или реконструкцию нужно получить в IKA (государственный социальный департамент) одобрение на работы, которые вы собираетесь проводить.