Новая Москва: до затоваривания еще далеко

12 Мая в 12:40 146 Алена Дымова

Главной тенденцией на рынке Новой Москвы в I квартале стал значительный рост спроса и цен. Однако вряд ли это надолго, считают эксперты.

 
Разноформатное предложение
 


ЖК «Новые Ватутинки»
 
Распределение предложения



в Новой Москве по этажности



Источник: «Метриум Групп»
 



Проект «А101». Квартал таунхаусов Кронбург
 
Распределение предложения



в Новой Москве по классам



Источник: «Метриум Групп»
 
Распределение предложения



по типу домостроения



Источник: «Метриум Групп»
 



ЖК «Москва А101»
 



ЖК «Борисоглебское»
Нельзя сказать, что ситуация в Новой Москве была какой-то особенной по сравнению со старой территорией Москвы и Подмосковьем. Высокий уровень спроса с начала года отмечен везде. Объем предложения в ТиНАО снизился сразу на 45% по сравнению с январем, что свидетельствует об активном интересе покупателей к данной территории. Особенно активно люди приобретали бюджетные предложения на начальных этапах строительства, то есть самые дешевые объекты.
 
«Причин для роста спроса несколько, и все они больше связаны не с конкретной локацией (хотя Новая Москва и остается привлекательной для инвестиций в контексте обещаний властей продолжить развивать это направление), а с макроэкономической обстановкой, — рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Сергей Палий, специалист по связям с общественностью группы компаний «Домостроитель». — Первая — это девальвация рубля и угроза дальнейшего обесценивания национальной валюты. Вторая — обострение геополитической обстановки. Третья — продолжающаяся зачистка банков и, как следствие, перекачка средств населения из депозитов. Все это побуждает россиян вкладывать деньги в недвижимость».
 
К тому же присоединенные в 2012 г. к столице территории активно застраиваются, идет бурное развитие социальной и транспортной инфраструктуры. Дополнительным стимулирующим фактором стала официальная информация о сроках строительства метро, которое появится здесь уже в 2014 г. «Помимо обычных покупателей увеличилось также число инвесторов, которые приобретают одну или две дополнительные квартиры, — отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». — Количество таких сделок повысилось примерно с 5 до 15% в зависимости от проекта».
 
По данным «Метриум Групп», на текущий момент в ТиНАО первичные продажи ведутся на 35 объектах. Наиболее активно застраивается Новомосковский округ. На него приходится 73% от общего числа реализуемых корпусов. Остальные 27% новостроек возводятся в Троицком округе. Новых проектов с начала года не появилось, зато почти полностью раскуплены квартиры в ЖК «Квартал А101» и «Коммунарка».
 
В настоящее время в Новой Москве преобладает низкобюджетное жилье: 49% корпусов могут быть отнесены к экономклассу, 45% — к комфортклассу и только 6% новостроек принадлежит к бизнес-классу.
 
При этом 15 из 35 комплексов располагаются не далее 10 км от МКАД, а центром инвестиционно-строительной активности стал поселок Коммунарка. Непосредственно в его границах и на прилегающих территориях возводятся такие крупные проекты, как «Москва А101», «Зеленая Линия», «Garden Park Эдальго». В 2018 г. здесь планируется появление метро, недавно ГК «Масштаб», которая возводит в поселке сразу несколько комплексов, заявила о готовности форсировать строительство станции и частично его финансировать.
 
Еще 11 проектов реализуют на удалении 10–20 км от МКАД. Наиболее крупные ЖК — «Новые Ватутинки» (близ одноименного населенного пункта), «Спортивный Квартал» (в поселке Марьино), «Борисоглебское», «Западная Долина».
 
В настоящее время в Новой Москве преобладают корпуса не выше 5 этажей (58% от общего числа). На высотные новостройки (выше 10 этажей) приходится 36%, а на среднеэтажные (6–10 этажей) — 6%. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», на расстоянии более 20 км от МКАД малоэтажка составляет уже 84%, а высотные новостройки — всего 5%. Таким образом девелоперы компенсируют ухудшение транспортной доступности снижением плотности застройки, благоприятной экологией и более высоким комфортом проживания. При этом сказывается законопроект об ограничении этажности на территории Новой Москвы.
 
«Нельзя отрицать тенденцию активного распространения малоэтажного строительства на территории ТиНАО, — комментирует Андрей Косоурихин, управляющий «CENTURY 21 Стандарт на Новом Арбате». — Почему так происходит? Во-первых, растет спрос на таунхаусы, дуплексы, коттеджи. Во-вторых, стоимость земли пока позволяет реализовывать проекты в данном формате. В-третьих, многие застройщики стараются использовать комбинированную застройку, где присутствуют и разные дома».
 
«На территориях, незначительно удаленных от МКАД, развитие жилищного строительства идет по урбанистическому пути. Здесь появляются проекты, подразу-мевающие возведение многоквартирных высотных домов, значительную плотность застройки и высокую численность жителей. Главное их преимущество — близость к МКАД и городской комфорт. Через некоторое время, когда транспортная инфраструктура станет достаточно развитой, эти комплексы превратятся в спальные районы столицы со всеми их характерными особенностями. А вот на значительном расстоянии от Кольцевой застройщики отдают предпочтение загородным форматам. Такие проекты не обладают хорошей транспортной доступностью, их главный плюс — возможность фактически жить за городом, но иметь московскую прописку», — делает вывод Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
 
Ценовая динамика
 
Высокая покупательская активность привела к тому, что стоимость квадратного метра повысилась. «На валютные колебания и общий фактор нестабильности рынок новостроек Новой Москвы дает более значительную ответную реакцию в отличие от подмосковных проектов, — отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». — Средняя цена квадратного метра в населенных пунктах Новой Москвы в I квартале 2014 г. выше, чем в подмосковных городах, на 21,3%. Объяснить это можно тем фактом, что населенные пункты ТиНАО преимущественно расположены на более близком расстоянии от Москвы, что изначально определяет более высокую цену квадратного метра».
 
По данным «Метриум Групп», на текущий момент на первичке представлены квартиры площадью от 26,5 до 185 кв. м и в бюджете от 1,7 до 31,4 млн руб. Средняя цена квадратного метра составляет 89,6 тыс. руб., по сравнению с концом прошлого года рост составил 6,4%.
 
Минимальный уровень цен (50 тыс. руб./кв. м) зафиксирован в малоэтажном ЖК экономкласса «Борисоглебское», расположенном в 35 км от МКАД. Максимально дорогой квадратный метр представлен в комплексе бизнес-класса «Дубровка» (158, 8 тыс. руб./кв. м).
 
«Одним из определяющих факторов ценообразования является удаленность комплекса от МКАД, — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Так, на расстоянии менее 10 км средняя цена квадратного метра составляет 115 тыс. руб., а однокомнатной квартиры — 5,8 млн руб. На удалении от 10 до 20 км уровень цен значительно ниже — 81,9 тыс. руб./кв. м и 2,9 млн руб. за однушку. Столь значительная разница объясняется тем, что вблизи Москвы сконцентрированы все высокобюджетные проекты. Кроме того, в комплексах на среднем удалении широко представлены студии с небольшой площадью и бюджетом. На расстоянии более 20 км от МКАД средняя цена квадратного метра составляет 68 тыс. руб., а стоимость средней однокомнатной квартиры — 3,2 млн руб.».
 
В апреле многие девелоперы продекларировали намерения повысить цены. «Связано это с тем, что весной жилые комплексы приводятся в порядок, стройка идет более активно, поскольку можно выполнять все виды работ, возрастает привлекательность проектов в глазах покупателя», — комментирует Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».
 
Есть куда расти
 
Причин для активизации спроса несколько: присоединенные территории активно застраиваются, идет бурное развитие социальной и транспортной инфраструктуры. Дополнительным стимулирующим фактором стала информация о строительстве метро.
Рынок Новой Москвы находится сейчас в несколько подвешенном состоянии, так как до сих пор не утверждены ни генеральный план территории, ни нормы застройки. Одной из основных проблем по-прежнему остается дефицит социальной и транспортной инфраструктуры. «В 2014 г. правительство планирует утвердить схему территориального планирования: документ определит, что и где можно строить, — напоминает Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва». — В 2015 г. эта схема войдет в Генеральный план развития Москвы на 2015–2035 гг.».
 
В целом же ТиНАО имеет значительный потенциал. По данным Департамента развития новых территорий Москвы, в 2014 г. здесь будет построено 1,4 млн кв. м жилья и 959 тыс. кв. м нежилых площадей. В I квартале не выходило пока новых объектов, но проекты ряда крупных девелоперов находятся сейчас на стадии согласования в ГЗК. Как сообщают в ГК «Масштаб», в течение 2014 г. может выйти в продажу порядка 20 тыс. квартир.

Распределение корпусов по этажности в зависимости от удаления от МКАД



Источник: РБК

«Самым ожидаемым на рынке можно назвать масштабный проект ГК «Мортон» на участке 225 га, рядом с деревнями Голенищево, Середнево и Бурцево, — рассказывает читателям «Н&Ц» С. Лебедева. — На этой территории можно разместить более 2 млн кв. м недвижимости разных типов. ГК «МИЦ» готовит новый жилой микрорайон вблизи деревни Ямонтово, площадь участка — порядка 56,4 га, а потенциал застройки — примерно 500 тыс. кв. м. ГК «Масштаб» готовит градостроительный план развития земельного участка в 39 га около поселения Сосенское, где может разместиться 278 тыс. кв. м жилья. Эта же компания разрабатывает проект планировки на 137 га в Коммунарке — территории хватит на 1,1 млн кв. м жилья».

 
«Перспективы рынка новостроек по большей части следует связывать с развитием транспортной системы и реконструкцией основных магистралей, — считает А. Соколова. — До 2019 г. в Новой Москве планируют открыть сразу несколько станций метро, в том числе хордовую линию вдоль Калужского шоссе. В 2014 г. стартует и широкомасштабная реконструкция этой магистрали — на участке от МКАД до Троицка. Кроме того, планируется строительство дополнительных путей на Киевском и Курском направлениях РЖД, что позволит значительно увеличить пропускную способность. Будет сформирована и система легкорельсового скоростного транспорта, так называемого наземного метро».
 
На расстоянии более 20 км от МКАД малоэтажка составляет 84% застройки. Девелоперы компенсируют ухудшение транспортной доступности снижением плотности застройки, благоприятной экологией и более высоким комфортом проживания.
Перспективы улучшения транспортной доступности, создание социально-деловых кластеров, новых рабочих мест — все эти факторы позволяют говорить о том, что в ближайшие годы комфорт проживания на присоединенных территориях, как и цены на жилье, будут стремиться к уровню Старой Москвы. Как отмечает Д. Бобков, все ждут генплана, развития метро, дорог и легкорельсового транспорта. Как только хоть один проект будет реализован, последует скачок цен и спроса. А пока можно ожидать только поступательного 10—12%-ного годового роста стоимости жилья на уровне инфляции.
 
«Если планы правительства Москвы и Московской области по дальнейшему развитию региона, в том числе и связанные со строительством легкого метро, будут претворены в жизнь, то рост цен на жилье в перспективе может составить 15–25%», — считает А. Косоурихин.
 
Распределение предложения по стадии строительства



Источник: «Метриум Групп»
Некоторые эксперты предсказывают увеличение спроса именно на бюджетное, доступное среднему классу жилье. «Главное, чтобы продолжилось развитие транспортной и социальной инфраструктуры, которой не хватает при прогнозируемой плотности заселения Новой Москвы, — говорит С. Палий. — Одно можно сказать точно: до затоваривания рынка еще далеко. Но покупатель становится разборчивым, и малоинтересные объекты продавать сложнее, чем до кризиса 2008-го. Популярностью будут пользоваться проекты, где застройщик предлагает продуманные решения и комфортное окружение, а не просто квадратные метры».
 
«Во II квартале 2014 г. стоит ожидать более умеренного спроса, чем в I квартале, поскольку часть потребителей, имевших денежные средства на покупку жилья, ее уже совершили, — прогнозирует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Кроме того, начинается сезон отпусков, и в мае потребительская активность уже несколько снизится. При сохранении текущих тенденций в экономике России существенного роста уровня цен во II квартале 2014 г. не произойдет».
 
Уровень цен в Новой Москве в зависимости от удаления от МКАД
Типология квартир
Площадь, кв. м
Цена кв.м, тыс. руб.
Стоимость, млн руб.
мин.
макс.
мин.
макс.
мин.
макс.
До 10 км
1-комн.
26,5
83,8
85,3
150
3,3
10,8
2-комн.
38,8
111
78,2
156,7
4,5
26,3
3-комн.
45,3
175,8
75
158,8
5,7
31,4
4-комн.
101,1
185
83,2
137,7
8,4
25,4
От 10 до 20 км
1-комн.
27,7
66,3
64,9
99,5
2
4,5
2-комн.
29,1
80
64
97,5
2,2
6,1
3-комн.
64,2
113
64,5
110
4,3
10,1
4-комн.
99,8
110,3
75,5
76
7,5
8,4
Свыше 20 км
1-комн.
28,5
62,5
50
90,1
1,7
5,4
2-комн.
49,4
122,8
50
90
2,5
10
3-комн.
62,3
127
50
87,6
3,4
11,1
4-комн.
146
146
85,9
85,9
12,5
12,5
Источник: «Метриум Групп»
 
  • Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных