Нотариальная форма — в законе. Новшества в оформлении сделок

Федеральный закон № 391-ФЗ крайне скоропалительно вступил в законную силу — в один день, 29 декабря 2015 г. он был подписан президентом РФ и опубликован на официальном сайте. Явно обозначилось движение законодателя к нотариальной форме сделок с недвижимостью. Об изменениях рассказывает адвокат Инна Белякова.

Семейное дело

В Семейный кодекс РФ (СК РФ) внесены изменения. Теперь абзац первый п. 3 ст. 35 излагается в следующей редакции: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Новшество, по мнению большинства комментаторов, направлено на то, чтобы удостоверенное в нотариальном порядке согласие на совершение сделки требовалось не только при продаже недвижимого имущества одним из супругов, но и при покупке недвижимости любым из них.

Согласно другому изменению, внесенному в СК РФ, второе предложение п. 2 ст. 38 излагается в следующей редакции: «Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено».

В прежней редакции СК РФ такое соглашение могло быть совершено как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Поэтому даже если ранее супруги оформляли письменное соглашение, но не представили его в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то теперь необходимо заново заключить соглашение и удостоверить его нотариально, поскольку после 29 декабря 2015 г. ни один государственный регистратор соглашение в простой письменной форме не принимает.

Доля моя, доля

В Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные поправки. Так, п. 1 ст. 24 излагается в следующей редакции: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока».

На самом деле принципиально ничего не поменялось, за исключением того, что для продажи доли постороннему лицу установлена обязательная нотариальная форма. Но остается два не совсем разъясненных вопроса.

Во-первых, можно ли на основании ст. 42 Жилищного кодекса РФ предполагать, что нотариальная форма теперь обязательна и для сделок с комнатами в коммунальных квартирах? Исходя из наметившейся тенденции и учитывая схожесть в правовом регулировании долей и комнат, правильно было бы совершать сделки с комнатами также в нотариальной форме.

И второй вопрос касается сделок по продаже долей в недвижимом имуществе (комнат в коммунальной квартире) сособственникам (то есть владельцам других долей или комнат в той же квартире). Насколько можно предположить, под «посторонним» в данном случае понимается лицо, не являющееся собственником доли в квартире, часть которой продается. Таким образом, законодатель не требует нотариальной формы сделки для продажи доли сособственникам.

Пункт 3 ст. 24.1 закона «О государственной регистрации» дополнен абзацем следующего содержания: «Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению». То есть в отношении долей в земельных участках введено такое же правило, как и в отношении долей в квартирах, но в еще более категоричной форме. Нотариальному удостоверению подлежит не только продажа долей посторонним лицам, но и вообще любые сделки по продаже земельных долей.

При этом надо отметить, что, исходя из системного толкования приведенной нормы, сделки с самими земельными участками нотариальной формы не требуют.

На условиях опеки

И, наконец, последнее изменение. Статья 30 того же закона дополнена п. 2 следующего содержания: «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Итак, все сделки с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан должны совершаться в нотариальной форме. Также в нотариальной форме теперь совершаются сделки с имуществом лиц, признанных недееспособными. Их правовой статус аналогичен статусу несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, и сделки за них совершают опекуны с согласия органа опеки и попечительства.

Стоит отдельно отметить, что сделка по уступке права требования на квартиру в новостройке, совершаемая юридическим лицом, которое является доверительным управляющим другого юридического лица (которому принадлежит право требования), не имеет к указанной норме никакого отношения и нотариальной формы не требует.

Вместо послесловия

На сегодняшний день нет конкретной информации о том, что Росреестр будет предпринимать в отношении сделок, заключенных после 29.12.2015 г., для которых новым законом предусмотрена обязательная нотариальная форма. Представляется, что есть необходимость в незамедлительном отзыве участниками таких сделок документов с государственной регистрации (если переход права еще не зарегистрирован) и перезаключении договоров в нотариальной форме.

Адвокат Инна БЕЛЯКОВА,



специально для «Н&Ц»