Неустойка за просрочку. Как взыскать ее с застройщика

Проблема несвоевременного заселения людей по-прежнему является актуальной для первичного рынка жилья. Как правило, покупатели получают ключи от своих квартир через год-два после установленного по договору срока. Кто-то воспринимает данную ситуацию как должное, а кто-то идет в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку.

Судебная практика

Напомним, права участника долевого строительства защищает, во-первых, 214-ФЗ, во-вторых, Закон «О защите прав потребителей». Первый фиксирует возможность получения неустойки за задержку сроков передачи квартиры, что отражено в ДДУ. Второй предусматривает компенсацию морального вреда, причиненного дольщику вследствие переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Размер выплат зависит от статуса заявителя. Юридическому лицу застройщик обязан выплатить 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Физическое лицо должно получить компенсацию в двойном размере. (Однако нужно иметь в виду, что размер неустойки снижается судами по заявлению застройщика в порядке статьи 333 ГК РФ).

Доказать факт просрочки в суде легко: нужно лишь сопоставить срок сдачи, предусмотренный договором, и дату предъявления требований.

Самыми распространенными причинами отказа в компенсации являются: отсутствие регистрации ДДУ или подписанное покупателем соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Дело в том, что застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Если покупатель подпишет такое соглашение, суд откажет ему в компенсации.

По данным юридической компании «Приоритет», сегодня практически в каждом арбитражном или районном суде Москвы рассматриваются дела о взыскании неустойки за нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства. Еще больше таких процессов в Московской области.

Тем не менее риелторы уверяют, что зачастую дольщики готовы ждать квартиры некоторое время, особенно в том случае, если строительство дома не приостановлено. Застройщик, как правило, чтобы снизить накал страстей, предупреждает о задержке, объясняет ее причины и объявляет новые сроки сдачи дома.

«Как показывает практика, покупатели квартир по ДДУ предпочитают все же дожидаться ввода объекта в эксплуатацию без обращения в суд. Во-первых, компенсация за просрочку невелика. Во-вторых, в случае массового обращения в суд застройщик, скорее всего, будет вынужден выделить ощутимую сумму из бюджета, которая могла бы пойти на завершение строительства. Таким образом, судебный процесс и выплата неустойки будут способствовать снижению темпов реализации проекта, что в свою очередь приведет к новым судебным разбирательствам. Очевидно, это невыгодно ни дольщикам, ни застройщику», — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Пошаговая инструкция для тех, кто не любит ждать...

Итак, что делать, если сроки сдачи дома затягиваются, а вы не хотите ждать?

«Рекомендую предварительно, до подачи иска, направить в адрес застройщика претензию. А иск в суд подавать после истечения срока, установленного претензией для выплаты неустойки», — советует Екатерина Рыжкова, юрист юридической компании «Приоритет».

Для доказательства своей позиции покупатель должен собрать для суда следующие документы. Во-первых, договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату денежных средств по ДДУ. Во-вторых, расчет исковых требований и квитанцию об оплате государственной пошлины (в случае если покупатель юридическое лицо — при любой сумме иска, если физическое лицо — при сумме иска свыше 1 млн руб.).

Если дольщик является потребителем, то к иску следует приложить претензию-требование об уплате неустойки с доказательствами передачи претензии застройщику.

Кроме того, если гражданин заявляет требования о взыскании морального вреда, необходимо приложить документы, подтверждающие этот факт, например медицинские справки, рецепты.

В какой суд нужно обращаться? Это зависит от статуса покупателя. Если он юридическое лицо, то иск следует подавать в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором участия в долевом строительстве). Если же покупателем является физическое лицо, то иск можно подать по выбору: либо в суд общей юрисдикции по месту жительства или пребывания (что является лучшим вариантом), либо по месту нахождения застройщика, либо по месту нахождения объекта долевого строительства.

«Протяженность судебного процесса зависит от представленных суду документов, позиций и доводов сторон. Ведь застройщик может признать исковые требования, заключить с дольщиком мировое соглашение, а может возражать и представлять обоснованные доводы о том, что срок им пропущен не был», — говорит Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Однако в среднем судебный процесс по таким делам длится около трех-четырех месяцев в зависимости от занятости судьи.

В случае принятия положительного решения застройщик обязан выплатить денежные средства после вступления решения суда в силу и предъявления исполнительного листа приставам в порядке исполнительного производства.

«Кроме того, взыскатель может предъявить исполнительный лист в банк, где должник открыл расчетный счет», — напоминает Н. Шаталина.