Недвижимость требует особого внимания

Квартиры, которые продаются в Москве или в любом другом городе, имеют свою историю, и задача покупателя — знать ее от начала до конца: от приватизации жилья до текущего момента. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию.

Проблемные квартиры

Согласно печальной статистике, под суд попадает каждая 13-я сделка, отмечает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. Понятно, что не все они заканчиваются выселением покупателя на улицу, но лучше судьбу не испытывать и своевременно подумать о вопросах экспертизы, правильной подготовки и проведении сделки.

Как правило, жертвы мошенников страдают от соблазна сэкономить и охотно клюют на приятную дешевизну продаваемой квартиры. Они с готовностью верят тому, что низкая цена продажи объекта связана с необходимостью срочно продать его. Покупатели нередко откликаются на демпинговые предложения. «Такие откровенно дешевые предложения встречаются и у весьма известных риелторских компаний, — отмечает Олег Самойлов. — Ущемление прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо при проведении сделок с ней, несоблюдение правил наследования, подделка документов, удостоверяющих право собственности, — только часть из возможных причин судебного разбирательства».

Досье на жилье

Если даже квартира только вчера приватизирована и еще ни разу не продавалась, в ее истории тоже могут быть темные пятна. Поэтому требуйте у риелторов «бумагу с печатью», в которой были бы отмечены все действия с квартирой с момента ее приватизации. Давая такую бумагу, фирма рекомендует покупку или советует воздержаться от нее. Если она одобряет выбор объекта, то в случае проблем ее можно будет привлечь к судебному разбирательству в качестве третьего лица.

Квартиру не всегда можно проверить. А всякая туманная история жилья в первую очередь на руку мошенникам. «Сохранить в тайне информацию о личной жизни людей, с одной стороны, это нормально, а с другой — серьезнейший риск для покупателей недвижимости, — говорит генеральный директор АН «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов. — К примеру, на Западе вы можете узнать всю историю квартиры, начиная с постройки дома. Эта информация находится в открытом доступе. У нас же пока все за семью печатями. Даже агентства недвижимости не всегда имеют возможность получить исчерпывающую информацию».

Палата № 6

Случается, что продавец квартиры состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Формально он не лишен дееспособности судом и по закону вправе совершать сделки. Но при определенных обстоятельствах такой человек может обратиться в суд с требованием вернуть квартиру, сославшись на обострение заболевания. В этой ситуации отказываться от сделки не стоит, считает Вячеслав Шеянов. Просто необходимо, чтобы в день сделки продавец, если он состоит на учете, прошел обследование у специалиста — либо у нарколога, либо у психиатра. И врач должен выдать участнику сделки справку о том, что именно в этот день человек отдавал себе отчет в своих действиях. После чего обращение в суд будет несостоятельным.

Не доверяй наследникам и доверенностям

Стоит отметить, что в судах чаще всего фигурируют квартиры, которые продавались по доверенности или были получены по наследству. К ним надо относиться с особым вниманием.

Число претендующих на жилплощадь наследников выявить довольно сложно. Многие узнают о смерти родственника спустя годы, и если опаздывают со вступлением в наследство по уважительной причине, то суд восстанавливает таких людей в правах и возвращает им квартиру, даже когда она уже продана. Добросовестный приобретатель может отделаться меньшими потерями и избежать выселения. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то покупателя обяжут выкупить ее.

Риелторы рекомендуют с величайшим вниманием относиться к квартирам, которые продают по доверенности. Не покупайте никогда недвижимость, если на сделке не присутствует ее хозяин. Были случаи, когда жилье продавали по уже отозванной доверенности, и суд расторгал сделку. Неприятнее ситуации, когда собственник вступает в сговор с черными маклерами, но это уже криминал.

С опаской следует рассматривать доверенность, которая была получена в другом городе. Проверить ее практически невозможно, поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться. Кроме того, должна насторожить и частая смена собственников жилья, вполне вероятно, что мошенники так заметают следы.

Не спешите давать аванс

По логике аванс должен вноситься после проверки истории квартиры. Однако на практике бывает по-другому. Либо агенты не хотят бессмысленно тратить время и деньги, пока не увидят реального покупателя, либо проверку откладывают на потом и быстрее вносят аванс, опасаясь, что квартира уйдет другому. Сначала аванс, а потом проверка — такая последовательность достаточно опасна. Как правило, продавцы, принимающие аванс, не несут никакой ответственности перед покупателем, а тот оказывается незащищенным. Если он передумает покупать жилье (что случается гораздо чаще), то рискует потерять внесенную сумму. Чтобы не рисковать деньгами, необходимо фиксировать в договоре возможность возврата аванса.

Страховка — не панацея, но все же...

Статистика показывает, что в России страхуют сегодня не более 5% покупателей квартир. На что надеются остальные? На компанию, посредника или на русский авось. Хотя многие просто не знают об этой услуге.

«Для большинства сограждан словосочетание «титульное страхование» ровным счетом ничего не говорит, — поясняет директор департамента агентских продаж страховой компании «Альянс» Олеся Бухтоярова, — поэтому они и не ищут такого способа защиты свой собственности. И хотя страховка при нашей непростой судебной системе тоже не является панацеей, все же вас не оставят наедине с проблемой. Юристы страховой компании будут биться за защиту интересов своего клиента. Но если уж ничего не получится, то компания выплатит ему стоимость застрахованного имущества. А вот агентство недвижимости по закону отвечает перед клиентом только своей комиссией. А это 300–500 тыс. руб. вместо нескольких миллионов.

Можно ли уберечься от мошенников?

«Если покупаете дорогую недвижимость, то не стоит экономить на ее проверке, — считает адвокат Олег Сухов. Недавно ко мне пришла женщина. Ей продали чужую собственность, которая была зарегистрирована продавцом через суд. Казалось бы, все нормально. Но потом появился первоначальный владелец, которого обманули, зарегистрировав от его имени право собственности на основании судебного решения, и... у моей клиентки недвижимость изъяли, а владельцу вернули. Мошенники, естественно, исчезли...»

Остается добавить: будьте бдительны. Недвижимость — товар дорогой и привлекательный для криминальных элементов. Не верьте на слово посредникам. Помните, что они — люди заинтересованные. Проверяйте все, что делают с вашим имуществом, и учитесь на чужих, а не на своих ошибках.