Недвижимость обложили. Рассчитаем ставки для квартир и апартаментов

К новому налогу на недвижимость мы шли около десяти лет. И вот свершилось — закон подписан. К каким последствиям стоит готовиться собственникам квадратных метров?

Правила игры

Итак, с 2015 г. вводится исчисление налога на имущество физических лиц исходя из его кадастровой (приближенной к рыночной), а не инвентаризационной стоимости. Все регионы должны будут установить новый порядок сборов до 1 января 2020 г. В Москве предусмотрены ставки от 0,1 до 2%, субъекты РФ смогут их изменять в пределах 0,1–0,3% или понижать до нуля — в зависимости от состояния бюджета и социального благополучия населения.

Закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан (см. дополнительный текст под заголовком «К сведению»), а также не облагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. Иными словами, если у вас в собственности находится однокомнатная квартира площадью 40 кв. м, то налог будет высчитываться только за 20 кв. м.

Для основной массы плательщиков увеличение нагрузки растянется на пять лет — каждый год сумма налога будет возрастать на 20%.

Стоимость кадастровая и рыночная

Очевидно, что главным камнем преткновения будет выступать не сама система исчисления налога (налоговые ставки, льготы и пр.), а определение налоговой базы, то есть кадастровой стоимости имущества. За основу новой системы налогообложения недвижимости принимается кадастровая оценка, которая (в отличие от оценки БТИ) основана на рыночных принципах. Однако на практике все не совсем так. Рассмотрим в качестве примера пресловутую квартиру г-жи Васильевой (Молочный пер., д. 6, площадь — 192 кв. м). По Росреестру ее кадастровая стоимость составляет 59,2 млн руб., тогда как рыночная — порядка 230 млн руб., то есть почти в четыре раза больше.

«Отличия между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры, к сожалению, будут всегда, — считает Олег Исаев, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Квартал Риэлти». — Рыночная цена реальна, находится в режиме онлайн, так сказать. А расчет кадастровой стоимости имеет массу параметров и ориентиров усредненного и приблизительного значения. Поэтому кадастровая стоимость всегда будет не успевать за рыночной».

Как поясняет Анна Вепринцева, директор департамента продаж жилой недвижимости ORDO Group, разница между кадастровой и рыночной стоимостью тем больше, чем дороже недвижимость.

Несмотря на то что нововведения вступают в силу с 1 января 2015 г., порядок определения кадастровой стоимости недвижимости пока не установлен на федеральном уровне. Соответственно, эта процедура не прозрачна для налогоплательщиков и может вызывать много вопросов по порядку определения налогооблагаемой базы. Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости не является достоверной, то он может подать иск в суд или обратиться в специальную комиссию (по оспариванию кадастровой стоимости).

Сегодня москвичи могут выяснить кадастровую стоимость недвижимости, заказав выписку из кадастрового паспорта, или на сайте Департамента экономического управления и развития города, где работает «Калькулятор налога на имущество физических лиц» (однако в нем есть не все объекты).

Расчет с учетом количества комнат

По сути, в столице налог на недвижимость существенно повысился с 2013 г. Законом г. Москвы от 14.11.2012 № 56 с 1 января 2013 г. были установлены новые ставки: для недвижимости с инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. руб. — 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. — 0,3%; от 500 тыс. до 1 млн руб. — 0,6%; свыше 1 млн руб. — 0,75%. Основной объем квартир в домах, построенных после 2000 г., имеет инвентаризационную стоимость выше 500 тыс. руб., то есть минимальный налог для них составлял порядка 3 тыс. руб.

Последствия от введения нового налога начнут сказываться с наступлением 2016 г., когда собственники получат квитанции на оплату за 2015 г.

«Для рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастет несущественно, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — В связи с ограниченной платежеспособностью населения большая часть все-таки владеет единственным жильем или даже долей. Как показывают расчеты, суммы налога получаются вполне подъемными».

Средние значения довольно сложно посчитать, поскольку кадастровая стоимость объектов достаточно разная в каждом конкретном районе и зависит также от качества дома и пр. Для примера можно взять однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м, расположенную в Академическом районе, допустим, на улице Губкина. Сейчас собственник (если это его единственное жилье) платит чуть более 1 тыс. руб. налога в год. Кадастровая стоимость квадратного метра в данном доме — около 180 тыс. руб., то есть полная кадастровая цена данной квартиры — примерно 6,3 млн руб. Однако согласно новому законопроекту за 20 кв. м платить не нужно. Соответственно, налог необходимо рассчитать от оставшихся 15 кв. м, то есть от 2,7 млн руб. Если ставку оставят на уровне 0,1%, то налог составит 2,7 тыс. руб.

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ — здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра примерно 139,5 тыс. руб. (обычно она ниже рыночной на 10–15%). Самый дорогой округ — Центральный (около 270 тыс. руб./кв. м).

Для владельцев однокомнатных квартир со средней площадью 38 км. м новый порядок исчисления налога вряд ли станет серьезным ударом по бюджету. При вычете за 20 кв. м сумма к оплате будет примерно в пределах от 2,5 до 5 тыс. руб. в зависимости от округа (при ставке налога 0,1%).

Двушки площадью до 55 кв. м также облагаются по минимальной ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Даже дорогие квартиры в Центральном административном округе (ЦАО) после уменьшения площади на 20 кв. м попадают в ценовой диапазон до 10 млн руб. включительно. Ежегодная сумма налога для владельцев двухкомнатных квартир составит от 4,8 до 9,5 тыс. руб.

Трехкомнатные квартиры (около 80 кв. м) в дешевых округах столицы будут облагаться налогом по минимальной ставке. Зато в более престижных районах трешка уже переходит в следующую категорию со ставкой 0,15%. Таким образом, в этом сегменте получается более серьезный разброс сумм — от 8,4 до 24,3 тыс. руб.

Для многокомнатных квартир предусмотрена ставка 0,15% уже независимо от округа. В ЦАО владеть площадью 90 кв. м и более уже будет накладно. Такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%. Разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир площадью около 120 кв. м составляет от 20,9 до 54 тыс. руб./год.

Максимальные ставки на жилье в столице

К максимальному росту налога, по мнению экспертов IntermarkSavills, следует готовиться, во-первых, жителям исторических домов в ЦАО. Кадастровая стоимость подавляющего большинства указанных квартир будет больше 10 млн руб., то есть, соответственно, возрастет и база для расчета, и ставка. «Внутри Садового кольца расположены как относительно новые комплексы, введенные в эксплуатацию примерно с 90-х гг. XX в., так и дома, построенные в советский и дореволюционный периоды», — обращает внимание М. Литинецкая. Жителями первых являются состоятельные люди. А в старых домах в основном проживают те, кто получил квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться «естественное переселение» малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины.

Во-вторых, существенное увеличение налоговой нагрузки ожидает жителей так называемых домов бизнес-класса, в которых и стоимость 1 кв. м, и площадь квартиры существенно выше средней по городу.

Но больше всего пострадают владельцы элитной недвижимости, стоимость которой — от 300 млн руб., для них налог составит 2% от кадастровой стоимости, при этом льгот по данным объектам не предусмотрено. Правда, по оценкам экспертов, подобных квартир в городе порядка 5–7%.

«Чем дороже квартира, тем больше будет разрыв между «старым» и «новым» налогом. И это абсолютно нормальная практика, — полагает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Ведь если человек может позволить себе купить элитную квартиру, то наверняка сможет заплатить и несколько десятков или сотен тысяч рублей налога».

Так или иначе, эксперты прогнозируют, что данный закон в следующем году, скорее всего, спровоцирует некие движения на рынке недвижимости: увеличение предложения квартир на продажу и в аренду в центре, рост интереса к менее габаритным по площадям помещениям, снижение привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента.

Налог для апартаментов

Отдельного упоминания заслуживают апартаменты. В новом законе эта категория недвижимости как таковая не прописана. Зато присутствуют офисы, облагаемые по ставке 2% независимо от стоимости, и «прочие объекты налогообложения», ставка налога по которым составляет 0,5%.

По мнению экспертов, если апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, велика вероятность того, что и налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения, то есть по ставке 2%. «Однако каждый обладатель такой недвижимости вправе оспорить подобное решение, доказав в суде, что помещение не используется и не может использоваться как офис, а предназначено для временного проживания», — считает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

В том же случае, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они, скорее всего, попадут в категорию прочих объектов, которые облагаются по ставке 0,5%. Примерами таких проектов на московском рынке являются комплексы «Фили Град» и «Водный». Да, налог на них получается выше, чем на жилую недвижимость, но эта разница нивелируется за счет более низкой стоимости квадратного метра, уверяют эксперты «Метриум Групп» и приводят следующие расчеты. Так, в «Фили Граде» можно приобрести апартаменты площадью около 41 кв. м за 6,5 млн руб., а в соседнем доме на Береговом проезде — вторичную однушку площадью 39 кв. м за 9,4 млн руб. То есть разница в цене составляет 2,9 млн руб. Согласно данным «Калькулятора» (напомним: сайт Департамента экономической политики и развития города Москвы) кадастровая стоимость метра в квартире составляет 175,7 тыс. руб., общая — не превышает 10 млн руб. Поэтому применяется ставка 0,1%. Налог без вычета (20 кв. м) составит около 6,8 тыс. руб., с вычетом — 3,3 тыс. руб. Кадастровая стоимость апартаментов в «Фили Граде» пока еще неизвестна, так как это первичный рынок. Но можно посчитать ее примерное значение, если от рыночной стоимости (примерно 160 тыс. руб./кв. м) вычесть 30% (средняя разница между кадастровой и рыночной оценкой на сегодняшний день). В итоге получается, что кадастровая стоимость составит около 112 тыс. руб. Как уже говорилось выше, апартаменты в данном комплексе, скорее всего, будут облагаться по ставке 0,5%. Налог без вычета составит около 23 тыс. руб., с вычетом — 11,8 тыс. руб.

Разделив 2,9 млн руб. (разница в цене между квартирой и апартаментами) на разницу по налоговым выплатам, мы увидим, что данная сумма покрывает переплату владельца апартаментов по налогу на 340 лет, если вычет используется в обоих случаях. Если же льготу учитывать только для квартиры, то данный срок сокращается до 147 лет. Таким образом, пусть каждый решает для себя, что ему важнее — сэкономить на старте минимум 3 млн руб. дисконта или же платить на 8,5 тыс. руб./мес. меньше.