Не центром единым. Новостройки бизнес-класса

Около 60% новостроек, представленных на рынке Москвы, составляют проекты бизнес-класса. Объекты этого сегмента сегодня все чаще появляются в нетрадиционном для жилья такого уровня месторасположении. Локация перестала быть главным критерием принадлежности ЖК к бизнес-сегменту.

Восток и север вытесняют запад

По данным компании «Метриум Групп», с начала 2014 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы появилось восемь новых жилых комплексов и 11 комплексов апартаментов. Кроме того, продажи квартир открылись в вышедшем в прошлом году комплексе «Сердце столицы» («ДОН-Строй»), где ранее реализовывали только апартаменты. Возобновились приостановленные в 2013 г. продажи в ЖК «Наследие» («Галс-Девелопмент»). Также на рынок снова выставлены квартиры от инвесторов в доме на Русаковской набережной Arco di Sole («Интеко»), введенном в эксплуатацию в 2008 г. Началась реализация апартаментов в комплексе «Триколор», где прежде предлагались только квартиры. Таким образом, общий объем первичного предложения бизнес-класса составляют 34 проекта апартаментов и 61 — жилых комплексов.

«Проекты бизнес-класса сегодня есть во всех округах Москвы. Примечательно, что большинство ЖК, вышедших в этом году на реализацию, расположены не в западной части города — популярной локации для новостроек данного сегмента, а в Восточном и Северном округах, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Тем не менее лидирующие позиции по-прежнему занимают ЗАО и ЮЗАО — на них приходится 28 и 18,6% от общего числа квартир на первичном рынке жилья бизнес-класса. Что касается апартаментов, то практически половину новых объектов (пять комплексов) реализуют в ЦАО. Однако САО остается лидером — на долю данного округа приходится 67% от общего объема предложения апартаментов бизнес-класса».

Итак, восток и север вытесняют запад и выходят в лидеры. По мнению экспертов, это связано с тем, что свободных участков в более престижных районах города практически не осталось. Бизнес-класс стали строить даже в ВАО, СВАО и ЮВАО (исторически сложившихся промышленных округах). Это стало возможным прежде всего благодаря довольно обширным лесопарковым массивам — Лосиный Остров, Кузьминский лесопарк, парк «Сокольники» и т. д. Изменить представление о востоке Москвы несколько лет назад взялась компания «ДОН-Строй», построив ЖК «Лосиный Остров». Позднее здесь появились и другие качественные современные проекты, например ЖК «Виноградный», «Измайлово-Lane», «Соколиный форт» и др. В 2014 г. на востоке Москвы продолжают выходить новые комплексы жилья и апартаментов бизнес-класса — «Консент», апарт-комплекс Re: form.

«Смещение географии новостроек бизнес-класса из центра и запада в сторону южного и восточного направлений началось уже более восьми лет назад, — отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити — XXI век». — В будущем эта тенденция только усилится: на юго-востоке столицы, вдоль изгибов Москвы-реки, сосредоточены обширные промышленные территории, подлежащие реорганизации, часть которых наверняка будет застраиваться жильем или апартаментами бизнес-класса».

Что касается Северного округа, то многие его районы и раньше считались престижными за счет близости к центру, хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктуры (Беговой, Хорошевский, Сокол, Аэропорт и др.). Здесь уже давно появляются объекты бизнес- и премиум-класса. Неудивительно, что север столицы сейчас активно преображается. На основных трассах (Ленинградское, Дмитровское шоссе) ведется реконструкция, в ближайшее время планируется открытие нескольких станций метро. Кроме того, в округе расположено несколько промзон, которые будут реорганизованы. И девелоперы постепенно «подтягиваются», выводя на рынок САО новые ЖК и апартаменты бизнес-класса.

Бизнес-границы

Ареал строительства жилья рассматриваемого сегмента становится все шире. Еще три — пять лет назад основные объемы были сосредоточены между Садовым кольцом и ТТК. Сейчас предложения с ценой квадрата в 170–220 тыс. руб. можно найти и рядом с МКАД, и в области, где несколько лет назад строился исключительно экономкласс.

«Если раньше проекты уровня бизнес за пределами нынешнего ТТК были единичными случаями, то в последние годы это практически норма, — говорит М. Тимашова. — В защиту этой тенденции можно привести несколько факторов. Транспортная доступность в городе постепенно улучшается, власти наконец-то взялись за озеленение столицы, а вредные производства начали выводить за ее пределы».

«Сейчас кроме местоположения все больший вес имеют такие критерии, как непосредственное окружение проекта и его качественные характеристики, — добавляет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Визитной карточкой бизнес-класса становится участие в разработке проекта известных, причем не только в России, архитекторов и декораторов, использование эксклюзивных строительных и отделочных материалов».

При этом цена квадратного метра корректируется в соответствии с преимуществами или недостатками местоположения. «Фактически комплекс данной категории может быть построен в любом округе при условии, что поблизости нет объектов негативного влияния (действующих промзон, ЛЭП, депрессивных районов старого и ветхого жилого фонда, не подлежащих редевелопменту или реновации в среднесрочной перспективе), — рассуждает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». — Даже соседство с крупными транспортными магистралями, такими как ТТК, Ленинский проспект или Звенигородское шоссе, уже не является препятствием для строительства».

Для успешной реализации проекта бизнес-класса в спальном районе столицы, на удалении от центра, желательно наличие поблизости парковых и рекреационных объектов. С другой стороны, если новостройка будет располагаться в ЦАО, то допускается отсутствие рядом зеленых зон, отмечают эксперты.

«В Подмосковье требования пока строгие: объект бизнес-класса должен находиться в центре города или же в перспективном районе с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. — Или в экологичном, тихом, зеленом районе с хорошими видовыми характеристиками, природным или историческим объектом неподалеку — это может быть, например, водоем, лесопарк, храм».

Еще доступнее

Жесткая классификация осталась в прошлом, критерии отнесения жилья к категории бизнес стали более либеральными. По мнению экспертов «Метриум Групп», очевидно расслоение на ценовые сегменты — нижний, средний и верхний.

«На рынке сегодня сформировался вид «доступного» бизнес-класса, когда недостатки расположения компенсируются комфортными условиями проживания и относительно невысокими ценами, — говорит М. Литинецкая. — Проекты выходят за рамки классических представлений о сегменте, поскольку имеют определенные недостатки, чаще всего связанные с расположением. Эти жилые комплексы могут возводиться недалеко от МКАД, иметь небольшие площади квартир (средняя площадь однокомнатной — 50 кв. м, двухкомнатной — 73 кв. м, трехкомнатной — 103 кв. м, а многокомнатной — 163 кв. м) или скромную архитектуру. По многим характеристикам такие ЖК близки к комфортклассу, однако по основным признакам — качеству строительства, планировкам, комфортности проживания, индивидуализации проекта и степени его проработки, уровню инфраструктуры — относятся все-таки к сегменту бизнес».

Итак, жилые комплексы, отвечающие стандартам бизнес-класса (за исключением расположения), с определенной регулярностью появляются в абсолютно разных районах Москвы. Эта тенденция обозначилась еще с начала 2000-х гг. «Практически в любом районе города есть один или несколько домов, по своим техническим характеристикам соответствующих бизнес-классу, — рассказывает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель». — Связано это с тем, что существуют люди, которые здесь выросли, и место их полностью устраивает. Но уровень благосостояния этих граждан значительно улучшился, они могут уже позволить себе жилье более высокого класса».

Среди наиболее ярких представителей доступного бизнес-класса не в самом престижном местоположении можно назвать, например, ЖК «Янтарный город», Union Park и Wellton Park.

ЖК «Янтарный город» (СЗАО, район Строгино) находится на расстоянии 2 км от МКАД, но демократичные цены, удачная концепция, интересная архитектура и оптимальные площади делают его привлекательным для покупателя. Почти все квартиры в пяти корпусах уже распроданы. Комплекс гармонично вписывается в природный ландшафт Строгинской поймы, а из окон домов открываются потрясающие виды.

«Расположение жилого комплекса бизнес-класса рядом с крупной магистралью может компенсироваться наличием рядом парка, — приводит пример А. Кржевова. — Например, ЖК Wellton Park, относящийся к бизнес-классу, расположен на проспекте Маршала Жукова (крупная трасса, переходящая в Звенигородское шоссе) — это определяет высокие шумовые нагрузки и повышенное загрязнение воздуха. Однако соседство с лесопарком «Серебряный бор» является привлекательным фактором для покупателей квартир и определяет высокий интерес к проекту».

Однако есть такие районы, где для девелопера выгоднее строить объект комфорткласса, чем пытаться вытянуть место качественными характеристиками дома. Риэлторы приводят в пример уже ставший знаменитым «Дом на набережной» в Щелково, который пытаются реализовать даже как элитный класс, при этом цены достигают столичных. «Или ЖК «Консент» в Перово — анонсируется и по описанию соответствует бизнес-классу, однако его местоположение тянет максимум на комфорт, — говорит Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки Sminex. — Перово — это как раз один из тех районов, где строительство проекта бизнес-класса нетипично и экономически не обоснованно. На сегодняшний день нет предпосылок для того, чтобы можно было сказать об изменении ситуации. Средняя цена 1 кв. м жилья здесь ниже, чем в среднем по Москве».

Где бизнес-классу быть

Серьезные изменения на рынке недвижимости бизнес-класса эксперты прогнозируют в 2015 г. К этому времени начнут реализовываться проекты реновации промышленных зон, что, безусловно, приведет к увеличению предложения и усилению конкуренции в сегменте. «В Москве планируют порядка 25 проектов бизнес-класса суммарной реализуемой площадью около 4,1 млн кв. м, более 10 проектов — на реконструируемых территориях промзон», — сообщила М. Тимашова.

На территории завода ЗИЛ уже заявлено строительство жилья и апартаментов. Наверняка это будет мультиформатная застройка, где найдется место и для объектов бизнес-класса. Также в скором времени в реализацию выйдет проект «Тушино 2018», где помимо домов комфорткласса в прибрежной зоне планируются объекты сегмента бизнес. Появления подобных проектов можно ожидать и в рамках реконструкции завода «Серп и Молот».

Наверняка бизнес-сегмент активно будет развиваться и в Новой Москве. С повышением статуса этой территории, где прежде предлагались в основном объекты комфорт- и экономкласса, здесь постепенно возникнет спрос и на объекты более высокого уровня, считают эксперты. «Бизнес-класс будет строиться и в менее престижных локациях, но вряд ли он удалится от Москвы более чем на 10–12 км, так как такое расстояние будет уже неудобно потенциальным покупателям, которые, как правило, работают в Москве», — заключает Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Новые комплексы с апартаментами бизнес-класса 2014 г.
Название	Район	Адрес	Площадь квартир, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Стоимость, млн руб.		Застройщик
			Мин.	Макс.	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.
LOFT 151	Очаково-Матвеевское	Ул. Верейская	32	143	155,2	202,4	5,7	25,1	«Плаза Девелопмент»
The Loft Club	Донской	Духовский пер.	32,9	378,1	99	238	7,53	45,88	RED Development
«Резиденция LOFT 17»	Донской	Духовский пер.	39,5	87,9	224,3	468,4	13,1	32,2	RED Development
«Резиденция МОНЭ»	Красная Пресня	Ул. 2-я Звенигородская	65,1	291,4	216,2	483,7	19,27	129,18	«ПАНАВТО»
«Лайнер»	Хорошевский	Хорошевское ш.	30,26	62	190	248,9	5,75	12,27	«ИНТЕКО»
«РАССВЕТ LOFT*STUDIO»	Пресненский	Столярный пер.	99,15	167,2	290,6	381,5	29,08	52,27	KR Properties
Re:form	Преображенское	Ул. Хромова	39,1	152,8	148	166	6,43	24,45	«Колизей»
«Дом на Люсиновской»	Замоскворечье	3-й Люсиновский пер.	45	108	233,6	263,1	10,51	28,41	«Люсиновский»
«Волга»	Красносельский	Ул. Большая Спасская	42,6	108,9	185	236	8,82	21,56	«Волга»
AEROLOFTS	Хорошевский	Ул. Викторенко	32,3	136,5	191,4	221	6,39	28,98	STRIKE
«Шаболовская Слобода»	Якиманка	Ул. Шаболовская,	36,5	126,1	181,7	196,2	6,9	23,82	PriorEstate

Новые ЖК бизнес-класса, 2014 г.
Название	Район	Адрес	Площадь квартир, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Стоимость, млн руб.		Застройщик
			Мин.	Макс.	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.
RedSide	Пресненский	Ул. Сергеея Макеева	44,8	200,2	228,3	307,4	12,2	58,8	«Столичная девелоперская компания»
«Кристалл»	Левобережный	Мкр-н 2, участок 2В	40,5	131,3	137	170	6,8	18,4	«Центр-Инвест»
«Карамель»	Савеловский	Ул. 1-я Квесисская	54,1	165,5	219,2	291	15,5	41,5	«Шатер Девелопмент»
«ЮННАТЫ»	Савеловский	Ул. Юннатов	45,8	98,1	210	310	10,8	27,7	«СМУ № 6»
Egodom	Алексеевский	Ул. Новоалексеевская	56,5	170,3	348	452,2	19,8	77	«Турман»
«Измайлово Lane»	Соколиная Гора	Ул. Борисовская	41,7	95	168,7	214,4	8,6	18,6	«Мангазея Девелопмент»
«Консент»	Перово	Ул. 2-я Владимирская	50,2	129,2	160	175	8,44	21,9	ФГУП «ФТ-Центр»
The MID	Обручевский	Ленинский просп.	51,4	121,1	202	300	10,75	36,3	«Бэсткон»