НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру, то как законопослушный гражданин должны платить налог. Существует несколько вариантов налогообложения, мы рассмотрим каждый из них.

Просто НДФЛ

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок). Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года. Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2015 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2015 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

• зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
• заключить договор с арендатором;
• рассчитать и оплатить налог по УСН;
• подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

• за I квартал;
• за полугодие (за II квартал);
• за девять месяцев (за III квартал);
• за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

• за 2014 г. — 17 329 руб.;
• за 2015 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

• за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
• за 2015 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2015 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2015 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.