Налоговый пинок как стимул для испанского рынка жилья

В последние полгода из испанской прессы полностью ушел оборот «падение цен на жилье», все реже употреблялось словосочетание «снижение стоимости недвижимости» и все чаще — «подъем цен». И пусть снижение (там, где оно еще проявлялось) выражалось процентами внушительными, а подъем — едва заметными, акценты сместились на набор высоты.

Процесс являл собой уже не оживление, а развитие рынка. При этом на ситуацию в риэлторском секторе испанской экономики не влияли СМИ. Цены топтались возле того места, до которого опустились, торговля недвижимостью шла, но вяло.

Природа всплеска

И вдруг сегодня нам сообщают, что в августе свершился взрыв. Кривая графика деловой активности масс, продававших и покупавших вторичное жилье, выросла. В августе число операций по вторичке увеличилось на 22,6%. При этом средняя стоимость жилья столь же неожиданно упала на 8,5% сразу. А усредненная цена новостроя просто вошла в штопор, показав минус 17%.

Можно, конечно, все списать на летний перегрев голов покупателей под яростным испанским солнцем, но это не убеждает. Тем более что обычно летом в Испании риэлторская деятельность вообще затихает. А тут вдруг...

Несомненно, всех интересует, последует ли продолжение. Данных более свежих, чем августовские, Генеральный совет нотариата Испании пока не представил. Но есть основания думать, что «пиршество» будет длиться до 31 декабря 2014 г., до момента, пока не вступят в силу некоторые изменения в налогах.

На самом деле провокатором риэлторской активности выступил налог на прирост стоимости объекта (по-испански — plus valia). Правительство в рамках проводимой налоговой реформы решило увеличить размер отчислений в бюджет, направляемых гражданами, продающими свою недвижимость. Новые ставки вступят в силу с 1 января 2015 г., о чем население страны ­предупреждено заранее.

(Реформу, кстати, если верить испанской прессе, в руководящих сферах евросоюза не только на все лады хвалят, но и намекают на то, что и другим государствам этого объединения неплохо бы взять мадридские идеи за основу и адаптировать под свои условия. Точнее, даже подогнать свои условия под испанские задумки.)

Этот самый plus valia в зависимости от времени его применения, которое, в свою очередь, зависит от момента проведения сделки, может оказаться весьма неприятным. Не утомляя юридической и финансовой терминологией, покажу все на примере.

Итак, некий владелец стандартной испанской квартиры (обычно 90 кв. м, три спальни, зал, кухня, две ванные комнаты, реже — одна), приобретенной в 1978 г., решает продать ее. Сегодня средняя цена на такой объект — 120 тыс. евро, а три с половиной десятка лет назад нынешний хозяин приобрел его за 6 тыс. евро. Эта цифра, разумеется, дана в пересчете на современную европейскую валюту с тогдашних песет. В те времена не только цены не были взвинчены строительно-туристическим бумом, но и национальные деньги не были так дешевы, как в момент введения общей для государств евросоюза валюты (с 2002 г. — 166,386 песеты/евро).

Таким образом, маржа нашего продавца составит 114 тыс. евро. Если он успевает продать объект до последнего дня 2014 г., то должен выделить государству в качестве этого самого plus valia 6595 евро. В случае если операция свершится после 1 января 2015 г., сумма налога увеличится до 26 240 евро при сохранении размера прибыли, то есть при тех же самых 114 тыс. евро.

Цены поднимутся. У них нет другого выхода

Никто не сомневается, что грядущий год в секторе вторичного жилья станет годом роста цен. Понятно и то, что резкий скачок, обусловленный появлением у продавцов желания компенсировать возрастающие потери увеличением суммы сделки, у покупателей восторга не вызовет. Период притирки двух сторон может затянуться на неопределенное время, которого у тех, кому надо сбросить излишек недвижимости, как всегда, в обрез. Отсюда и сезонное сползание цен вторички на упомянутые выше 8,5%. Если посчитать плюсы и минусы, то выходит, что уменьшить аппетит в данный момент будет почти в два раза выгоднее, чем отстегнуть государству потом (размер plus valia после 1 января 2015 г. — до 23% от разницы между суммой покупки и ценой продажи).

Таким образом, сейчас очень удачный момент для приобретения жилья в Испании. Кроме того, в Испании испокон веков (как минимум начиная с момента строительного бума конца 90-х гг. прошлого века) считалось доброй традицией проехаться за счет казны: вписать в договор купли-продажи заниженную сумму, добив до реальной «черным налом». Нынче это весьма хлопотно.

При открытой в Испании охоте на коррупционеров и налогоуклонистов о неофициально идущей по сделке неучтенке нотариус, фиксирующий продажу, обязан сообщить куда следует. Плохо после этого придется обеим сторонам операции. А если донести постесняется, проблемы возникнут еще и у него.

Даже если двум сторонам удастся как-то утаить свои договоренности, занизить фигурирующую в бумагах стоимость не получится: существуют законодательные нормы, на основе которых госорганы рассчитывают минимальную цену объекта. Опуститься ниже можно, разве что обосновывая такой шаг кризисной ситуацией. Но налоги при этом все равно исчисляться будут с установленного минимума.

Стимулирование рынка недвижимости с помощью налоговых инъекций — вещь для Испании кризисного периода (испанские эксперты уже предпочитают использовать термин «посткризисный») не новая. Пару лет назад, в последние месяцы 2012 г., сбыть нереализуемый новострой пытались с помощью снижения НДС на этот тип объектов до 4%, обещая при этом поднять налог до 10% с 1 января 2013 г. Всплеск покупок новых домов был, но волна спроса поднялась довольно неохотно и не очень высоко.

Со вторичкой дело обстоит проще — как-никак это основное жилье для граждан, да и народ за два года начал себя чувствовать определенно лучше — дела у государства пошли на поправку, термин «рецессия» уже отменили. Безработица пошла на убыль. Возросшая обеспеченность населения деньгами породила рост уверенности в завтрашнем дне у банков, которые стали с большей охотой предоставлять ипотечные кредиты. В результате число последних летом тоже «выстрелило» — аж на 28,8% по сравнению с летом 2013 г.

Не вызовет большого удивления и информация о том, что «резко возросло во II квартале 2014 г. число дарений», поскольку недвижимые подарки тоже «отрегулируют» в плане налогообложения.

Еще один пример для наглядности. Скажем, некая мама приобрела в 1984 г. жилое строение за 60 тыс. евро. В конце 2014 г. она решила подарить его своему подросшему сыну. Рыночная цена домика доросла уже до 300 тыс. евро. Если мама с сыном по взаимному согласию смогут произвести операцию до конца года, отпрыску предстоит во время кампании по уплате годового подоходного налога учесть 16 674,9 евро в виде сбора с полученного подарка. Но если он будет отказываться от дара и позволит себя уговорить только в начале следующего года, сумма платежа возрастет до 56 480 евро.

В общем, стимуляторов рынку недвижимости испанское правительство ввело лошадиную дозу. Лекарство подействовало. Впрочем, как всякий анаболик, налоговый допинг кратковременен и обещает после активной конструктивной фазы деструктивно-депрессивную. Но вполне возможно, что правительство Мариано Рахоя уже сейчас продумывает, какие бы инъекции риэлторскому бизнесу страны прописать в фазе спада, чтобы вновь превратить его в подъем. Среди нереализованной недвижимости только объектов новостроя еще более 500 тыс.