Налог на недвижимость — когда и сколько?

2 Августа в 19:51 53 Петр Чернов

В ближайшие четыре года во всех регионах России введут единый налог на недвижимость, база которого будет определяться на основе рыночных цен. Поправки к Налоговому кодексу (НК) еще не приняты, но в феврале 2013 г. Минфин опубликовал «Информационное сообщение об основных элементах налога на недвижимое имущество», которое с большой долей вероятности и ляжет в основу готовящегося закона.

Налог на недвижимость — когда и сколько?
Налог на недвижимость физических лиц должен объединить существующие сегодня налоги на имущество и на землю. При этом здание и участок будут рассматриваться как единый объект. В случае с многоквартирным домом стоимость участка распределят между всеми собственниками. Согласно законопроекту от 2004 г. № 51763–4 введение единого налога на недвижимость было назначено на 1 января 2007 г. С тех пор час икс несколько раз откладывался. Новый налог пока был опробован в виде эксперимента только в нескольких регионах. Средства поступали в муниципальные бюджеты и направлялись на развитие инфраструктуры, подготовку участков под застройку.
 
Планы введения нового налога вызвали в свое время весьма бурную реакцию СМИ. Отчасти в этом виновато само правительство, представители которого делали весьма смелые информационные «вбросы» на тему ставок, не говоря при этом ничего о возможных послаблениях для отдельных социальных категорий. Журналисты быстро подсчитали, что при ставке в 1% в год и существующих ценах на жилье налоговая нагрузка для средней семьи станет запредельной. С тех пор в коридорах власти велись бурные дебаты о льготах и налоговых вычетах. Однако задержка с введением новой фискальной нагрузки была связана не столько с затянувшейся дискуссией, сколько с неготовностью института налоговой оценки: необходимо было разработать ее стандарты, подготовить специалистов. Работа предстояла колоссальная, ведь значительная часть земельных участков и объектов недвижимости в то время вообще не была внесена в кадастр либо отсутствовали данные об их размерах и границах. Задача усложнялась тем, что во многих районах фактически отсутствует рынок, а там, где рынок развит, нет достоверной статистики о реальных ценах сделок, поскольку в договоры обычно записывают фиктивные суммы, чтобы продавец мог не платить НДФЛ.
 
Представительные органы муниципальных образований, органы государственной власти городов федерального значения —Москвы и Санкт-Петербурга — вправе увеличивать размеры вычетов, а также расширять перечень категорий налогоплательщиков, в отношении которых применяется второй вид вычета.
Налог на недвижимость в последнее время перестал будоражить общественность, а законопроект 2004 г. порос паутиной забвения. Февральское «Информационное письмо» Минфина заставило всех встрепенуться и поверить: новый налог уже стучится в двери россиян. Переходный срок определен до 2018 г. Откорректированный текст законопроекта пока не опубликован и точно неизвестно, когда его примут, но есть все основания ожидать, что это произойдет очень скоро. В ближайшие месяцы президент наверняка даст депутатам соответствующую отмашку. В этом случае налог на недвижимость начнут повсеместно вводить уже с 2014 г.
 
Региональные власти внимательно следят за развитием событий, ведь им будут даны права по уменьшению ставки налога, определению адресных социальных льгот. На расчет базы налога регионы напрямую влиять не смогут, однако не стоит забывать об их полномочиях по определению функционального назначения участков. Например, достаточно перевести территорию промзоны в назначение под жилищное строительство, и собственник будет вынужден искать пути вывода производственных помещений в более дешевую налоговую юрисдикцию. Возможности для фискального маневра у местных властей открываются очень широкие. Например, они могут поспособствовать развитию или, наоборот, задавить малоэтажную застройку в черте города, улучшать инфраструктуру «золотых миль» или, наоборот, содействовать выравниванию уровня развития территорий города.
 
Платить или не платить?
 
Налог на недвижимость — когда и сколько?
Впрочем, простых граждан интересуют более приземленные материи, и прежде всего размер налоговой нагрузки. Здесь необходимо сразу снизить накал страстей, поскольку большинство москвичей большой разницы не почувствуют. Более того, для семей, которые живут в плотно «упакованных» квартирах, нагрузка может даже снизиться, а некоторые жители городов налог на недвижимость не будут платить вовсе, поскольку Минфин предполагает предоставлять стандартный вычет из расчета стоимости 20 кв. м на каждого собственника (не путать собственников с прописанными в квартире). Стандартный для Москвы вариант — это двухкомнатная квартира, в которой живет семья из трех человек: муж, жена и ребенок. При площади квартиры 54 кв. м им будет предоставлен вычет в размере стоимости 60 кв. м, который перекроет фактический метраж жилья, следовательно, налог им платить не придется.
 
Но даже если собственников мало, а площадь большая, то нагрузка все равно не будет убийственной. Максимальная ставка составит 0,1% в год от налоговой стоимости жилья (предположительно она будет примерно на 20% ниже рыночных цен). В расчет будут брать не каждый конкретный объект, а определенный тип жилья в зависимости от его размера, характеристик и расположения. Уровень отделки конкретной квартиры, вид из окон и прочие индивидуальные особенности в расчет браться не будут. Этим налоговая оценка отличается от независимой: она является массовой, а не индивидуальной.
 
В письме Минфина говорится:
 
35 тыс. руб./год может составить сумма налога при ставке 0,1% на трехкомнатную квартиру стоимостью 25 млн руб. площадью 80 кв. м в сталинском доме.
«...обращаем внимание, что публикуемые в СМИ расчеты сумм налога на недвижимое имущество носят оценочный характер и не учитывают, в частности, полномочий муниципальных образований (законодательных, представительных органов государственной власти городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга) как по снижению размера налоговых ставок, их дифференциации, так и по увеличению налоговых вычетов, предоставлению налоговых льгот. При этом даже без учета указанных полномочий средний расчет налоговой нагрузки по Российской Федерации для нельготной категории физических лиц составит для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м 1200 руб./год, для трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 руб./год».
 
Под льготными категориями понимаются граждане, имеющие звание Герой Советского Союза и РФ, инвалиды I и II групп, ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Регионы смогут расширить этот федеральный список по своему усмотрению. Установленные региональным законом льготные категории собственников помимо основного вычета будут получать дополнительный в размере кадастровой стоимости не менее 30 кв. м жилого помещения соответствующего объекта, а в отношении земельного участка — в размере кадастровой стоимости не менее 1000 кв. м его площади.
 
Детали и нюансы
 
К СВЕДЕНИЮ
Налоговые вычеты предоставляются:
 
• всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке, в размере кадастровой стоимости 20 кв. м;
• отдельным льготным категориям налогоплательщиков в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке, — в размере кадастровой стоимости 30 кв. м соответствующего объекта, а в отношении земельного участка — на величину кадастровой стоимости 1000 кв. м площади земельного участка. Данный вычет будет распространяться в отношении одного объекта налогообложения соответствующего вида (по выбору налогоплательщика).
Письмо Минфина носит рамочный характер, и многие технические детали пока остаются за кадром. Например, как будет распределяться налог между собственниками, будет ли учитываться доля несовершеннолетних детей. «Информационное сообщение Минфина РФ не содержит сведений о порядке определения налоговой базы в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, — констатирует Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». — Однако по аналогии с нормами НК РФ, касающимися земельного налога, можно предположить, что налоговая база в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, будет определяться для каждого из собственников пропорционально его доле, а в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, — в равных долях. Поскольку каждый налогоплательщик отвечает за уплату налогов самостоятельно, то и извещения должны направляться каждому из них. При этом за ребенка его обязанности исполняют законные представители (родители или опекуны)».
 
Можно предположить, что порядок администрирования нового налога не будет радикально отличаться от существующего сейчас, считает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам. Если у человека имеется несколько объектов (допустим, две квартиры, дача и гараж), то стандартный вычет, естественно, будет предоставляться только на один из них. Но на какой? Будет ли играть роль то, в каком месте собственник прописан? И можно ли будет получить вычет в случае временной регистрации нанимателей?
 
«По всей видимости, связывать сумму налога с регистрацией собственников по месту жительства или пребывания не будут, — предполагает Д. Погорельская. — При наличии в собственности нескольких объектов, по предложению Минфина РФ, вычет может использоваться налогоплательщиком только в отношении одного объекта, но по его выбору. Логичен выбор объекта с более высокой кадастровой стоимостью 1 кв. м».
 
Впрочем, как замечает И. Шугурова, вопрос о выборе объекта, по которому предоставляется вычет, пока четко определен только относительно льготных категорий и только по дополнительному вычету (на стоимость 30 кв. м). «Предоставление права выбора для нельготных категорий налогоплательщиков проектом закона не предусмотрено», — говорит она. Этот странный факт является причиной для беспокойства: не пожелают ли, к примеру, налоговые органы предоставить собственнику дорогой квартиры в центре Москвы вычет не на его городское жилье, а на дачный щитовой домик, чтобы увеличить налоговую нагрузку?
 
Что делать «бедным миллионерам»?
 
СПРАВКА
В отношении объектов налогообложения, суммарная кадастровая стоимость которых составляет до 300 млн руб. включительно, налоговые ставки не могут превышать:
0,1% в отношении жилых помещений, в том числе жилых домов, расположенных на земельных участках, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам;
0,5% в отношении объектов, не относящихся к жилищному фонду;
0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения; занятых жилищным фондом; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
1,5 % в отношении прочих земельных участков.
 
Источник: Министерство финансов РФ.



«Информационное сообщение об основных элементах налога на недвижимое имущество», февраль 2013 г.
Хотя налог не обещает стать грабительским, есть категории москвичей, для которых он может оказаться слишком тяжелым бременем. Речь идет о «бедных миллионерах» — одиноких малоимущих гражданах, а также пенсионерах, проживающих в больших квартирах в центре города. В основном это коренные москвичи, многие из которых считают, что территория за Третьим кольцом — это уже «заграница». Квартиры в историческом центре на сегодняшнем рынке стоят очень дорого. Например, трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м в сталинском доме может потянуть на 25 млн руб. С учетом стандартного вычета на одного человека налогооблагаемая площадь составит 60 кв. м, а сумма налога при ставке 0,1% — около 35 тыс. руб./год! Понятно, что рядовому пенсионеру взять такие деньги негде.
 
Правда о ставке налога в Москве пока можно только гадать, но есть все основания ожидать, что городские власти установят ее на максимальном уровне, который позволит федеральный закон. Такими планами, например, поделились на состоявшейся в конце 2012 г. встрече с московскими риэлторами заместитель мэра города Андрей Шаронов и заместитель министра правительства Москвы Максим Решетников. Эту информацию на пресс-конференции Московской ассоциации риэлторов (МАР) представил журналистам ее руководитель Сергей Жидаев. Разумеется, подобные утечки нельзя считать официальным мнением городской администрации, скорее это традиционное прощупывание общественного мнения.
 
Что делать, если налог окажется непосильным? Один из самых простых вариантов — расприватизировать свою квартиру, вернувшись в лоно социального найма. А возможно, что в Новой Москве по примеру западных стран начнут строить коттеджные поселки для пенсионеров, куда они смогут переселиться за счет продажи квартиры в загазованном центре (глупо переезжать в дом престарелых, если у тебя есть актив на миллион долларов). Существует и вариант с договором ренты. «Каждый обязательно найдет свой выход из ситуации, — убеждена Наталья Киселева, юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Такие же опасения возникали в свое время при резком росте платы за коммунальные услуги, однако резкого переселения пенсионеров из центра на окраины не было. Все, кто хотел, нашли возможность проживать в большой квартире, несмотря на увеличение затрат».
 
Не стоит забывать, что, помимо базовой ставки городские власти смогут установить и адресные льготы, прежде всего для пенсионеров, как это имеет место в отношении действующего в настоящее время налога на имущество. А риэлторы готовы при необходимости помочь гражданам, которые пожелают заменить жилье на более дешевое. Впрочем, выбор всегда остается за владельцем квартиры.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных