Мой покупатель — иностранец. Как продать квартиру жителю чужой страны

Если на вашу квартиру не нашлось покупателей среди соотечественников, то, возможно, ее купит гражданин другой страны? В такой сделке нет ничего невозможного, но она имеет свои особенности.

Иностранец — это гражданин иностранного государства, не имеющий одновременно гражданства РФ, или лицо без гражданства (апатрид).

Сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости иностранцу, регулируется российским законодательством (в соответствии со ст. 1205 Гражданского кодекса РФ). То есть правила оформления сделок практически ничем не отличаются от таких же правил для россиян, за некоторыми исключениями, вызванными отсутствием у покупателя подданства РФ, а также особенностями принятия нашими государственными органами и должностными лицами официальных документов, составленных в других государствах.

Так, право собственности иностранца на квартиру в России подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Регистрация в столице осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Надо отметить, что, покупая квартиру в России, иностранец приобретает только жилье и ничего более. То есть наличие недвижимого имущества не дает ему каких-либо преимуществ, связанных с режимом пребывания в стране (например, визовых льгот), не снимает проблему регистрации и не облегчает получение разрешения на работу. Право собственности на квартиру также никак не связано с получением вида на жительство. Иными словами, приобретая квартиру, иностранцы приобретают только право собственности, но не льготы, которые проистекают из подобной покупки во многих других странах.

* * *

А теперь расскажем об особенностях оформления сделки с участием иностранца.

Если заявителем при регистрации права собственности на недвижимость является иностранный гражданин или лицо без гражданства, государственный регистратор прежде всего обязан удостовериться в том, что этот человек находится на территории РФ на законных основаниях, то есть имеет либо визу или миграционную карту, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание.

Заявитель обязан представить регистратору удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ, причем подается и сам документ в подлиннике, и его нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Такая копия требуется даже в том случае, если документ составлен на двух языках, один из которых русский (как, например, белорусские или украинские паспорта).

Помимо документов, удостоверяющих личность (паспорт, водительское удостоверение), могут понадобиться и другие. Если они изданы органами иностранного государства, то перед подачей в регистрирующий орган должны быть легализованы. Легализация документов производится в той стране, где они были выданы, изданы или оформлены. Основной формой легализации является апостиль (штамп, проставляемый на официальный документ в стране его происхождения). Этот штамп ставится по заявлению гражданина данной страны на документ или его оборотную сторону в уполномоченном органе его страны. В некоторых странах, например в США, вместо штампа в документ вшивается специальный лист с апостилем. Апостилированный документ имеет законную силу и принимается государственными учреждениями и нотариусами во всех странах, признающих законную силу апостиля. Если страна происхождения документа не признает законную силу апостиля (как, например, Канада), то для легализации документа применяется консульское удостоверение (консульская легализация).

Если от имени и по поручению иностранца подготовкой и оформлением сделки занимается третье лицо (обычно это риелтор или адвокат), имеющее доверенность, эта доверенность также должна быть предоставлена в регистрирующий орган. Если такой документ составлен и выдан в иностранном государстве, то он требует обязательной легализации.

* * *

Как уже говорилось, иностранцы имеют право приобретать жилье на территории РФ наравне с российскими гражданами, никаких ограничений нет. Для совершения сделки от продавца потребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество: договор, на основании которого он сам приобрел жилье (например, договор купли-продажи, мены, дарения, ренты); договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; решение суда о признании права собственности на квартиру.

Разумеется, в ходе сделки желательна проверка юридической чистоты объекта. Продавец должен подтвердить, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в уполномоченном органе, для чего представить свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписку из ЕГРП (она выдается регистрирующим органом всем желающим при условии уплаты государственной пошлины).

Потребуется также выписка из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства. При необходимости предоставляются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.

Если продавец приобрел квартиру по возмездной сделке (купля-продажа, мена, рента), находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруга. (Если же квартира была унаследована или получена в дар, то такого согласия не требуется.)

Кроме перечисленных выше документов для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей (например, согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры недееспособным собственником или отказ сособственника от преимущественного права покупки при продаже комнаты в коммунальной квартире и т. п.).

* * *

Договор купли-продажи квартиры совершается обычно в простой письменной форме, но по желанию сторон может быть удостоверен нотариусом. Для иностранцев это особенно актуально, поскольку в большинстве иностранных правовых систем предусмотрена именно нотариальная форма. Договор купли-продажи может быть составлен на двух языках (продавца и покупателя), но это необязательно.

В договоре помимо обязательного указания на его предмет (почтовый адрес и характеристики квартиры) и цену особое внимание следует обратить на список лиц, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных в ней по месту жительства) и на сроки освобождения квартиры стороной продавца. Причем для иностранца это может быть особенно важно, поскольку во многих государствах такое понятие, как «регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания», отсутствует в принципе.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным и приобретает юридическую силу с момента его подписания, а вот переход права собственности происходит только после внесения в ЕГРП соответствующей записи. То есть если с продавцом что-либо случится после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности, сделка не будет считаться совершившейся, и правоотношения сторон на этом закончатся.

При подаче документов в регистрирующий орган заявителями являются обе стороны сделки. В Москве заявления о государственной регистрации перехода права собственности и все необходимые документы подаются в центры предоставления государственных услуг (МФЦ).

* * *

Крайне важным и ответственным моментом является расчет — по сложившейся в Москве практике он производится посредством банковской ячейки. Покупатель должен с особым вниманием проверить договор аренды такой ячейки и сосредоточить свое пристальное внимание на условии, при котором продавец может достать из нее деньги. Этим условием, как правило, является предъявление договора купли-продажи квартиры со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю. Дополнительно могут быть предусмотрены свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРП): документы, подтверждающие переход права собственности на другие квартиры (по так называемым альтернативным сделкам с большим количеством квартир в цепочке); копии документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, и др.

Также для расчетов может использоваться аккредитив, который за некоторыми отличиями является безналичным аналогом банковской ячейки.

В России все расчеты производятся в рублях. Однако в договоре купли-продажи допустимо зафиксировать цену в любой иностранной валюте, указав на возможность проведения расчетов в рублях по курсу этой валюты в любой момент.

После регистрации перехода права собственности к покупателю стороны сделки подписывают акт передачи квартиры. Накануне нелишним будет убедиться в отсутствии задолженностей у продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг и другим обязательствам.

Адвокат Инна Белякова,



специально для «Н&Ц»