МосгорБТИ рекомендует... Инвентаризация и кадастр

На вопросы читателей, связанные с инвентаризацией жилья и кадастровой стоимостью, отвечают специалисты Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ).

— Приобрели трехкомнатную квартиру в новостройке. С застройщиком подписали договор об оказании услуг на оформление свидетельства о праве собственности.



Согласно нашему договору долевого участия (ДДУ) общая площадь жилья составляет 82 кв. м, общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений — 86 кв. м. Недавно нам выдали ключи, мы подписали акт приема-передачи. Перед ремонтом мы сами измерили все стены и убедились, что метраж меньше, чем заявленный в ДДУ.



Должен ли застройщик при оформлении свидетельства о праве собственности, кадастрового и технического паспорта обращаться в БТИ и устанавливать реальные размеры нашей квартиры? Или мы можем сами заказать кадастровый и технический паспорт? Если в нашем техническом паспорте метраж будет отличаться от того, который укажет застройщик в свидетельстве о праве собственности, то как должна рассчитываться кадастровая стоимость и налог на имущество?

— Инвентаризация вводимого жилья — это в настоящее время один из самых актуальных вопросов, связанных с деятельностью МосгорБТИ. Следует отметить, что в данный момент инвентаризация недвижимости в России не носит обязательного характера, а технический план вводимого жилья может быть составлен по проектным данным. Соответственно, и в документы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) также будут внесены проектные данные. Натурные обмеры требуют определенных затрат от застройщика, и часто многоквартирные дома и квартиры в них ставятся на кадастровый учет только по проектным данным.

Что касается обязанности застройщика предоставлять покупателю технический и кадастровый паспорт, то этот момент должен быть заранее прописан в договоре купли-продажи либо ДДУ. На практике зачастую застройщики берут эти функции на себя и выдают покупателю готовый пакет документов для регистрации права собственности. Нередко дольщики, или покупатели, вообще доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру.

Если говорить о техническом паспорте, то часть застройщиков также по собственной инициативе предоставляют его, чтобы уже на момент передачи документов покупатель решил все возникшие вопросы относительно площади передаваемого помещения. Но все-таки большинство застройщиков этим не занимаются — данные проблемы разбирает сам новоиспеченный собственник.

К слову, технический паспорт является документом, в котором перечислены технические характеристики объекта: площадь, год постройки, материал стен, наличие коммуникаций, фактический адрес и т. д. То есть в нем содержится исчерпывающая информация об объекте недвижимости.

Кадастровая стоимость, а значит, и налог рассчитываются на основе сведений, внесенных в ГКН. Соответственно для налогообложения будут использоваться данные, отраженные в кадастровом паспорте.

* * *

— Как следует поступать, если фактическая площадь принимаемой квартиры все-таки оказалась меньше, чем та, что указана в ДДУ?

— Если данный факт выяснился до момента подписания акта приема-передачи квартиры, то можно отказаться ставить подпись под данным документом, указав, подробно перечислив, свои претензии. Существуют возможности досудебного урегулирования споров с застройщиком, то есть, по сути, вы можете договориться с ним о порядке возврата средств за непредоставленные метры (или, наоборот, доплатить за предоставленные сверхнормативные метры).

В том случае, если прийти к консенсусу не удалось, вы имеете право решить данный вопрос в судебном порядке. Для этого вам сначала нужно обратиться, например, в МосгорБТИ, чтобы специалисты провели техническую инвентаризацию. По ее завершении вам предоставят пакет документов, в которых будут отражены фактические характеристики квартиры, полученные в результате проведенных сотрудниками БТИ замеров.

Следует отметить, что замеры, сделанные собственником самостоятельно, не могут считаться объективными, так как есть нормы и правила, в соответствии с которыми органы технической инвентаризации осуществляют измерение объектов. Так, в числе обязательных требований при проведении подобных работ можно назвать следующие: только поверенные измерительные приборы (то есть прошедшие аттестацию); измерение помещений по периметру стен на высоте 1,10–1,30 м от пола; дверные и оконные проемы измеряются в свету — по завесам («высота в свету» — термин, обозначающий наименьшее вертикальное расстояние над осевой линией, свободное от всех препятствий, таких как перекладины, стояки и т. п. — Прим. редакции) и т. д.

* * *

— Меняется ли кадастровый номер после купли-продажи квартиры при регистрации права собственности на другого владельца?

— Согласно ст. 5 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», каждый объект, сведения о котором внесены в государственный кадастр, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Следовательно, в случае смены собственника при сделке купли-продажи квартиры кадастровый номер не меняется.

Ответы подготовлены пресс-службой ГБУ «МосгорБТИ» специально для «Н&Ц»