Модные квартиры. Что выбирает покупатель?

Требования покупателей, приобретающих жилье, постоянно меняются, и связано это с множеством факторов — модой, сменой образа жизни, но, главное, с экономической ситуацией. Девелоперы, в свою очередь, пытаются диктовать критерии «модности», но в конце концов идут на поводу у клиентов. Ведь именно следование покупательским предпочтениям определяет успешность компании-застройщика. В общем, чего хочет покупатель, того хочет и девелопер.

Экономика покупки

Большинство сделок совершается в проектах массового жилья. Но нельзя сказать, что в этом сегменте покупатель нетребователен. Требователен, да еще как. Более того, считают специалисты рынка, смена запросов здесь более динамична: если в высоком классе из-за местоположения объекта человек готов поступиться иными характеристиками дома или комплекса, то в экономсегменте предложений больше, а значит, жилье выбирают тщательнее и придирчивее. И здесь можно выделить основные предпочтения покупателей.

Как правило, на первом месте — экономика покупки. На втором — окружение и транспортная доступность. Третье — это продуманность концепции и инфраструктуры. Четвертое — состояние дома и квартиры.

Итак, главный критерий выбора — цена, ради которой люди сегодня готовы многим пожертвовать, и в первую очередь площадью квартиры. «Это особенно выражено в Подмосковье — более половины покупателей готовы довольствоваться советскими стандартами по площади квартир: однокомнатные — менее 40 кв. м, двухкомнатные — менее 60 кв. м», — рассказывает Дмитрий Попов, начальник отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест».

По статистике компании «Азбука Жилья», с начала 2015 г. в общем объеме проданных квартир доля однокомнатных составила 49,8%, двухкомнатных — 33,8%, трехкомнатных — 16,2%, а многокомнатных — 0,1%. То есть акценты сместились в сторону квартир-студий и однушек — квартир с более низким входным порогом. И здесь на первый план выходит вопрос функциональности и зонирования будущего жилья.

Геометрия и квартирография

«Наличие удобной планировки может сократить бюджет покупки в несколько раз, поскольку позволит разумно обустроить меньшую по площади квартиру», — считает ведущий специалист департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Требования покупателей к квартирам небольшой площади от общепринятых почти не отличаются. «Все хотят просторную кухню — от 12 кв. м и комнаты правильной, желательно квадратной, формы. Приветствуется наличие просторных остекленных лоджий, гардеробных и кладовых, а также прихожих, которые, с одной стороны, достаточно свободны и имеют место для встроенных шкафов, а с другой — не съедают половину полезной площади квартиры», — делится опытом руководитель отдела маркетинга и продаж жилого комплекса (ЖК) «Триумф Парк» Юлия Жалеева.

Как добавляет Д. Попов, покупатели также обращают внимание на геометрию помещений — нет ли выступающих углов, достаточной ли ширины комнаты. Наиболее проблемным местом в этом отношении является стена между кухней и санузлом — там, как правило, размещается вытяжной вентиляционный короб, который выступает в кухню и ограничивает возможности размещения мебели и крупной бытовой техники.

Важны габариты и геометрия ванной комнаты или совмещенного санузла, чтобы можно было установить полноразмерную ванную, умывальник, стиральную машину и др.

Многие рассматривают возможность выделить в квартире подсобные помещения — встроенный шкаф в прихожей или темную комнату, а также сделать перепланировку. Наличие в квартире лоджии тоже немаловажно.

Есть и «уходящая натура»: например, эркерные окна раньше были фишкой квартир в новых домах, а сейчас покупатели практически не обращают на эту деталь внимания, то есть на спрос и стоимость жилья она никак не влияет. «Спорным элементом стал мусоропровод — его наличие продолжает считать важным около половины покупателей», — делится наблюдениями Д. Попов.

«Все включено»

Зато все больше граждан интересуются квартирами с отделкой. Многомесячные ремонты уже не в моде, да и стоимость самостоятельно проводимых строительных работ выше, чем при покупке жилья из категории «все включено».

«Отделка квартиры имеет значение приблизительно для 30% покупателей. При этом популярнее всего недорогие типовые варианты, тогда как дизайнерский ремонт или меблировка востребованы в единичных случаях», — рассказывает Д. Попов. По его словам, 70% покупателей готовы приобретать жилье без отделки.

По опыту Ю. Жалеевой, примерно треть клиентов изначально предпочитают квартиру с чистовой отделкой. Идеально, если есть возможность выбрать ее цветовое решение из нескольких предложенных.

Некоторые застройщики идут дальше: «Многие компании уже предлагают жилье не только с отделкой, но и с кухней и сантехникой, — говорит директор по развитию группы компаний «Садовое кольцо» Александр Кудряшов. — В ЖК «Тетрис» мы делаем следующий шаг: будущие жильцы смогут даже полностью меблировать квартиру, выбрав любую комплектацию из целого ряда модулей по своим потребностям».

Еще один немаловажный фактор, ранее не слишком интересовавший будущих новоселов, — сколько будет стоить проживание? Все больше покупателей обращают внимание на стоимость владения недвижимостью, величину налога на квартиру и т. п.

«Глобально за последние несколько лет требования покупателей изменились по отношению к качеству жизни в целом: люди интересуются квартирами не в статике (как квадратными метрами в собственности), а в динамике. То есть заранее просчитывают, сколько денег придется тратить на услуги жилищно-коммунального хозяйства, управляющей компании, парковочное место и т. п.», — отмечает генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин.

Организованная парковка тоже в списке приоритетов. По статистике компании «Эталон-Инвест», 30% от числа клиентов хотели бы приобрести машино-место, но 2/3 из них — по цене не дороже 500 тыс. руб., еще 9% готовы арендовать парковочное место. А вот отсутствие таких возможностей покупателей сильно смущает, особенно тех, кто выбирает жилье за пределами города.

Интересна и смена ориентиров в выборе этажа. Стабильно востребованы квартиры, расположенные на среднем уровне домов, а в ЖК с видовыми характеристиками более высоким спросом пользуются верхние и даже последние этажи. Как говорят в «МИЦ», они стали популярными благодаря наличию в современных многоэтажках технического этажа, который отделяет жилые помещения от крыши.

Вокруг дома

Меняются требования покупателей и к окружению дома. «Строительство доступного жилья повсеместно смещается к границам городов, где только возводится дорожная сеть, планируются объекты инфраструктуры, — рассказывает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — И клиентов волнуют многие аспекты. Например, сколько придется идти до ближайшего детского сада и школы? Где молодая мама сможет погулять с коляской? Какие кружки, спортивные секции находятся поблизости, далеко ли до торговых центров?»

Как говорит Е. Артемова, за последние несколько лет в корне изменилось отношение к транспортной доступности: если раньше люди мирились с необходимостью добираться до жилья на нескольких видах транспорта, то сейчас все стараются приобрести квартиры рядом с метро или железнодорожной станцией, желательно в благоустроенных жилых кварталах. Эксперт отмечает, что подмосковная инфраструктура постепенно подтягивается по уровню к столичной, 83,8% проектов в области (116,2 тыс. га) — это комплексная застройка.

Большое, если не решающее, значение имеет продуманная концепция ЖК. Магазины, фитнес-центры, химчистки, отделения банков, кафе или рестораны, расположенные рядом с домами, привлекают будущих новоселов. Более того, как отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин, в последнее время — и это прослеживается в довольно большом количестве проектов — девелоперы озаботились созданием условий для полноценной рекреации и культурного времяпрепровождения. Директор департамента продаж ГК «МИЦ» Юрий Комиссаренко в качестве примера приводит ЖК «Татьянин Парк», при проектировании которого акцент был сделан на спортивную составляющую. На территории жилого комплекса будут обустроены беговые и велодорожки, оборудован скейт-парк для катания на роликах, скейтбордах и велосипедах BMX.