Мода на комфорт. История рождения нового класса

11 Октября в 14:18 39 Арина Огуреева

Дома повышенной комфортности появились еще в советские времена: они отличались от рядового унылого жилья улучшенными планировками квартир, большими размерами кухонь и высотой потолков. А в 2000-х термином «комфорткласс» назвали новый сегмент рынка недвижимости, на который сегодня приходится около трети столичного жилья и более половины подмосковного.

 
Гибридный продукт
 
Мода на комфорт. История рождения нового класса

ЖК «Марфино»
Сами эксперты до сих пор не пришли к единому мнению, считать комфорткласс частью экономкласса или отдельной категорией. Даже по поводу названия есть разногласия: одни специалисты называют комфорткласс средним классом жилья (то есть нечто среднее между эконом- и бизнес-классом), другие — стандартклассом и даже новым бизнес-классом. Но все же большинство сходятся во мнении, что жилье комфорткласса — это отдельная категория, которая стала формироваться около пяти лет назад.
 
«На тот момент на рынке были представлены новостройки экономкласса — муниципальное жилье и коммерческие объекты, — а также новостройки бизнес-класса с соответствующими им характеристиками. Покупательский спрос на более качественное по сравнению с бюджетным жилье, доступное при этом по цене, заставил девелоперов формировать новый продукт», — рассказывает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», тоже связывает появление жилья сегмента комфорткласса с изменением спроса: если на растущем рынке для покупателя на первом месте были квадратные метры по низкой цене, то в кризис требования к качеству жилья стали значительно выше. С ней согласен Сергей Ильягуев, генеральный директор SEZAR STROY. По его словам, в посткризисный период покупатель стал требовательнее и конкуренция вынудила застройщиков искать новые инструменты привлечения клиентов. Объекты приобрели специфические характеристики, повышающие их качество и индивидуальность.
 
«В последнее время на рынке недвижимости было два удачных начала: упомянутый комфорткласс и мультиформатные загородные проекты, — говорит Александр Мазурик, руководитель отдела продаж микрорайона Южное Видное компании RDI. — В основе комфорткласса лежит простейшая модель: это типовые проекты жилья экономсегмента, в свое время переставшие отвечать оптимальному соотношению «цена — качество», доведенные до более высокого уровня. Например, за счет элементов инфраструктуры, присущих бизнес-сегменту».
 
Некоторые характеристики комфорткласса
Объемно-планировочные решения
Высота потолков — от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения.

Возможность перепланировки чаще всего ограничена
Общая площадь квартир
Однокомнатная квартира — от 34 кв. м (возможна квартира-студия от 28 кв. м), двухкомнатная — от 50 кв. м, трехкомнатная — от 65 кв. м, четырехкомнатная — от 85 кв. м, пятикомнатная — от 100 кв. м. Площадь кухни — от 8 кв. м
Характеристика входных групп
Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консьержа, металлические входные двери квартир
Придомовая территория двора и безопасность
Возможна ограда по периметру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории. Охрана периметра возможна, но необязательна. Консьерж, домофон
Инфраструктура дома
Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам.

Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения
 
Некоторые предложения комфорткласса
Проекты в Москве
Жилой комплекс
Расположение
Цена, тыс. руб./кв. м
Площадь квартир, кв. м
Тип дома
Компания
M-House
Ст. м. «Улица Академика Янгеля»
От 126
39,5–433,2
Монолит
ФСК «Лидер»
«Большое Кусково»
Ст. м. «Новогиреево»
107–145
41,8–101,5
П-3МК
ГК «ПИК»
«LIFE-Лазаревское»
Ст. м. «Бунинская аллея»
От 128
40–105
Монолит
ГК «Пионер»
«Бутовские аллеи»
Ст. м. «Бунинская аллея»
103–119
35,6–73
Монолит-кирпич
Est-a-Tet
«LIFE-Митинская»
Ст. м. «Митино»
130–170
29,6–119,4
Панель
ГК «Пионер»
«LIFE-Волжская»
Ст. м. «Волжская»
132–156
38–116
Монолит
ГК «Пионер»
«Жилой дом МПИ»
Ст. м. «Бабушкинская»
От 116
42–105
Панель
ГК «ГРАС»
 
Проекты в Новой Москве
«Новые Ватутинки. Центральный»
Калужское ш., 14 км от МКАД
От 75
37,2–84,3
Панель
«Инвесттраст»
«Новые Ватутинки. Южный квартал»
Калужское ш., 14 км от МКАД
75
34,4–98,9
Монолит
«Инвесттраст»
«Новое Бутово»
Варшавское ш., 6 км от МКАД
От 82
31,5–99,8
Панель
«МД-груп»
«Николин Парк»
Калужское ш., 3,5 км от МКАД
От 105,5
34–135
Монолит
Sezar Group
 
Проекты в Московской области
«Одинцовский парк» (9-й корпус)
Одинцово, Минское ш., 8 км от МКАД
60
26–120
Монолит
«Гратис»
«Октябрь»
Люберецкий район, 12 км от МКАД
51
29,5–74,7
Монолит
«Строймонолит-сервис»
«Марьино Град»
Киевское ш., 14 км от МКАД
55
27,7–67,5
Монолит
«Феррострой»
ЖК «Ньютон»
Мытищи, 4 км от МКАД
От 81
40–140
Монолит
TEKTA-Group
«Цветочный город»
Мытищи, 4 км от МКАД
75–88
37,3–116,8
Монолит
«Стройтэкс»
«Wellton Park Новая Сходня»
Солнечногорский р-н, 15 км от МКАД
55–88
26–75
Монолит
«Крост»
«Южное Видное»
Видное, 5 км от МКАД
62
от 36,2
Панель
RDI-group
«Город набережных»
Химки, 9 км от МКАД
71–76
53–96
Монолит
Urban Group
В таблицах использованы данные «БЕСТ-Новострой», Sezar Group, ГК «ГРАС».
 
Эволюция комфорта
 
Мода на комфорт. История рождения нового класса

ЖК «Новое Бутово»
Один из первых проектов в комфорт-сегменте — жилой микрорайон Марфино (компания «Ведис Групп»). Он был спроектирован как комплекс бизнес-класса, в разработке участвовали известные архитекторы, в частности из английской компании Джона Томпсона. Однако с началом кризиса «Ведис Групп» приняла решение строить панельные дома экономкласса повышенной комфортности на основе типовых серий.
 
Уже к середине 2009 г. предложение в демократичном сегменте пополнилось такими комплексами, как микрорайон Царицыно, ЖК «Богородский» (монолитные дома по индивидуальным проектам), «Нахимово», «Юрлово», «Битцевский» (серийные панельные дома).
 
Концерн «Крост» вышел на рынок панельного домостроения и начал реализацию проекта «Эдальго» в поселке Коммунарка с использованием панели пятого поколения. Эти дома отличаются высокими показателями звукоизоляции, прочности, долговечности, здесь более продуманные и надежные инженерные системы. Компания «Пионер» начала строительство ЖК «LIFE-Волжская» в ЮВАО Москвы. Все эти жилые комплексы стали основой нового сегмента — комфорткласса.
 
«Когда таких качественных проектов стало много, они выделились в подкласс. По сути, по всем ключевым характеристикам (площадь квартир, высота потолков, стоимость) это тот же самый экономкласс, но с элементами более высокого сегмента: например, красивыми фасадами, отделанными облицовочным кирпичом, различными декоративными элементами; местами общего пользования с качественной отделкой, выполненной с привлечением дизайнеров (как это сделал «Крост» в «Гарден парк Эдальго»). На придомовой территории — ландшафтный дизайн, современные детские площадки», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
Формат жилья комфорткласса продолжает развиваться. Сегодня здесь стали появляться дома с подземными паркингами, благоустроенными дворами с детскими и игровыми площадками, а также круглосуточной охраной.
Как правило, к комфортклассу относят квартиры в домах, возводимых по индивидуальным проектам с использованием современных технологий, с собственным подземным или отдельно стоящим паркингом, желательно — охраняемой придомовой или комплексной территорией, социальной инфраструктурой на территории комплекса (магазины, спортивные комплексы, детские сады, школы, отделения банков, поликлиники и т.д.). При этом самое существенное их отличие от проектов бизнес-класса — это местоположение. В Москве они часто находятся в спальных районах, по соседству со старой застройкой. Как отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», характеристики жилья комфорткласса остаются довольно размытыми. В конечном счете категорию дома и комплекса определяет сам застройщик или компания, реализующая недвижимость. В начале 2013 г. по заказу Фонда «РЖС» Российская гильдия риэлторов утвердила новую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам. Выделено четыре сегмента: эконом-, комфорт-, бизнес- и элиткласс. Жилые комплексы, которые относятся к бизнес-классу, должны отвечать четким требованиям относительно технологии строительства (это всегда монолит), технического оснащения комплекса, отделки мест общего пользования, наличия огороженной охраняемой территории, подземного паркинга и т.д. А вот в комфортклассе многие требования остаются лишь желательными.
 
Мода на комфорт. История рождения нового классаМода на комфорт. История рождения нового класса
 
Растущая планка
 
МНЕНИЕ
 
Мода на комфорт. История рождения нового классаПетр Кирилловский: руководитель управления маркетинга и рекламы ГК «ГРАС»:
 
«Появление комфорткласса связано прежде всего с возросшей стоимостью квадратного метра в экономсегменте. Застройщики были вынуждены корректировать и сам продукт, ведь московский покупатель сегодня достаточно искушен и его потребности высоки. Относя свой объект к комфортклассу, девелоперы подчеркивали наличие в нем дополнительных преимуществ, которых нет в предложениях экономкласса. В результате эти улучшения довольно существенно повлияли на качество жизни».
Формат жилья комфорткласса продолжает развиваться. Сегодня в этом сегменте стали появляться дома с подземными паркингами (один из недавних примеров — «Жилой дом МПИ» от ГК «ГРАС» с двухуровневым монолитным подземным паркингом на 186 машино-мест, благоустроенным двором с детскими и игровыми площадками, круглосуточной охраной). Также для жилья комфорткласса характерна современная отделка квартир, предлагаемая застройщиками в нескольких вариантах. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если в бизнес-классе доля квартир с отделкой составляет менее 0,1%, в экономклассе — около 13%, то в комфортклассе — около 65%. Некоторые компании развивают эту тенденцию: например, в ЖК «LIFE-Митинская» ГК «Пионер» предлагает дополнять ремонт индивидуальным набором удобств: установкой кондиционера, освещением балкона или лоджии, заменой материалов на более дорогие и престижные. То есть готовая квартира в новостройке становится адаптированной под предпочтения конкретного клиента.
 
Большинство экспертов уверены, что комфорткласс вырос из экономкласса и теперь стремится к бизнес-классу, и поэтому его качественные характеристики все ближе к этому формату. А вот цена недалеко ушла от экономсегмента. По данным аналитического центра компании Est-a-Tet, средняя стоимость 1 кв. м проектов комфорткласса находится на уровне 136 тыс. руб. Квадратный метр в экономклассе стоит в среднем 103 тыс. руб., а в бизнес-классе — около 215 тыс. руб. Как отмечает И. Доброхотова, общий бюджет покупки в столичных новостройках эконом- и комфорткласса различается в среднем всего на 2%.
 
Комфортное Замкадье
 
Новостройки комфорткласса сегодня заняли самую существенную долю на рынке Подмосковья — по данным компании RDI, это 75% от общего числа объектов в продаже, при этом экономкласс занимает около 21%, бизнес-класс — 5%. Если говорить о ценах, то в комфортклассе жилье предлагают в среднем по 70,4 тыс. руб./кв. м, в эконом- и бизнес-классе — 69,3 и 120 тыс. руб./кв. м соответственно.
 
Похожая ситуация и в Новой Москве, где новостройки тоже представлены в основном объектами комфорткласса, — 73% предложения. К экономклассу относится 24% строящихся жилых объектов, к бизнес-сегменту — порядка 3%.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных