Мода на комфорт. История рождения нового класса

 

Гибридный продукт

 

Сами эксперты до сих пор не пришли к единому мнению, считать комфорткласс частью экономкласса или отдельной категорией. Даже по поводу названия есть разногласия: одни специалисты называют комфорткласс средним классом жилья (то есть нечто среднее между эконом- и бизнес-классом), другие — стандартклассом и даже новым бизнес-классом. Но все же большинство сходятся во мнении, что жилье комфорткласса — это отдельная категория, которая стала формироваться около пяти лет назад.

 

«На тот момент на рынке были представлены новостройки экономкласса — муниципальное жилье и коммерческие объекты, — а также новостройки бизнес-класса с соответствующими им характеристиками. Покупательский спрос на более качественное по сравнению с бюджетным жилье, доступное при этом по цене, заставил девелоперов формировать новый продукт», — рассказывает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», тоже связывает появление жилья сегмента комфорткласса с изменением спроса: если на растущем рынке для покупателя на первом месте были квадратные метры по низкой цене, то в кризис требования к качеству жилья стали значительно выше. С ней согласен Сергей Ильягуев, генеральный директор SEZAR STROY. По его словам, в посткризисный период покупатель стал требовательнее и конкуренция вынудила застройщиков искать новые инструменты привлечения клиентов. Объекты приобрели специфические характеристики, повышающие их качество и индивидуальность.

 

«В последнее время на рынке недвижимости было два удачных начала: упомянутый комфорткласс и мультиформатные загородные проекты, — говорит Александр Мазурик, руководитель отдела продаж микрорайона Южное Видное компании RDI. — В основе комфорткласса лежит простейшая модель: это типовые проекты жилья экономсегмента, в свое время переставшие отвечать оптимальному соотношению «цена — качество», доведенные до более высокого уровня. Например, за счет элементов инфраструктуры, присущих бизнес-сегменту».

 

 

В таблицах использованы данные «БЕСТ-Новострой», Sezar Group, ГК «ГРАС».

 

Эволюция комфорта

 

Один из первых проектов в комфорт-сегменте — жилой микрорайон Марфино (компания «Ведис Групп»). Он был спроектирован как комплекс бизнес-класса, в разработке участвовали известные архитекторы, в частности из английской компании Джона Томпсона. Однако с началом кризиса «Ведис Групп» приняла решение строить панельные дома экономкласса повышенной комфортности на основе типовых серий.

 

Уже к середине 2009 г. предложение в демократичном сегменте пополнилось такими комплексами, как микрорайон Царицыно, ЖК «Богородский» (монолитные дома по индивидуальным проектам), «Нахимово», «Юрлово», «Битцевский» (серийные панельные дома).

 

Концерн «Крост» вышел на рынок панельного домостроения и начал реализацию проекта «Эдальго» в поселке Коммунарка с использованием панели пятого поколения. Эти дома отличаются высокими показателями звукоизоляции, прочности, долговечности, здесь более продуманные и надежные инженерные системы. Компания «Пионер» начала строительство ЖК «LIFE-Волжская» в ЮВАО Москвы. Все эти жилые комплексы стали основой нового сегмента — комфорткласса.

 

«Когда таких качественных проектов стало много, они выделились в подкласс. По сути, по всем ключевым характеристикам (площадь квартир, высота потолков, стоимость) это тот же самый экономкласс, но с элементами более высокого сегмента: например, красивыми фасадами, отделанными облицовочным кирпичом, различными декоративными элементами; местами общего пользования с качественной отделкой, выполненной с привлечением дизайнеров (как это сделал «Крост» в «Гарден парк Эдальго»). На придомовой территории — ландшафтный дизайн, современные детские площадки», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

 

Как правило, к комфортклассу относят квартиры в домах, возводимых по индивидуальным проектам с использованием современных технологий, с собственным подземным или отдельно стоящим паркингом, желательно — охраняемой придомовой или комплексной территорией, социальной инфраструктурой на территории комплекса (магазины, спортивные комплексы, детские сады, школы, отделения банков, поликлиники и т.д.). При этом самое существенное их отличие от проектов бизнес-класса — это местоположение. В Москве они часто находятся в спальных районах, по соседству со старой застройкой. Как отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», характеристики жилья комфорткласса остаются довольно размытыми. В конечном счете категорию дома и комплекса определяет сам застройщик или компания, реализующая недвижимость. В начале 2013 г. по заказу Фонда «РЖС» Российская гильдия риэлторов утвердила новую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам. Выделено четыре сегмента: эконом-, комфорт-, бизнес- и элиткласс. Жилые комплексы, которые относятся к бизнес-классу, должны отвечать четким требованиям относительно технологии строительства (это всегда монолит), технического оснащения комплекса, отделки мест общего пользования, наличия огороженной охраняемой территории, подземного паркинга и т.д. А вот в комфортклассе многие требования остаются лишь желательными.

 

 

Растущая планка

 

Формат жилья комфорткласса продолжает развиваться. Сегодня в этом сегменте стали появляться дома с подземными паркингами (один из недавних примеров — «Жилой дом МПИ» от ГК «ГРАС» с двухуровневым монолитным подземным паркингом на 186 машино-мест, благоустроенным двором с детскими и игровыми площадками, круглосуточной охраной). Также для жилья комфорткласса характерна современная отделка квартир, предлагаемая застройщиками в нескольких вариантах. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если в бизнес-классе доля квартир с отделкой составляет менее 0,1%, в экономклассе — около 13%, то в комфортклассе — около 65%. Некоторые компании развивают эту тенденцию: например, в ЖК «LIFE-Митинская» ГК «Пионер» предлагает дополнять ремонт индивидуальным набором удобств: установкой кондиционера, освещением балкона или лоджии, заменой материалов на более дорогие и престижные. То есть готовая квартира в новостройке становится адаптированной под предпочтения конкретного клиента.

 

Большинство экспертов уверены, что комфорткласс вырос из экономкласса и теперь стремится к бизнес-классу, и поэтому его качественные характеристики все ближе к этому формату. А вот цена недалеко ушла от экономсегмента. По данным аналитического центра компании Est-a-Tet, средняя стоимость 1 кв. м проектов комфорткласса находится на уровне 136 тыс. руб. Квадратный метр в экономклассе стоит в среднем 103 тыс. руб., а в бизнес-классе — около 215 тыс. руб. Как отмечает И. Доброхотова, общий бюджет покупки в столичных новостройках эконом- и комфорткласса различается в среднем всего на 2%.

 

Комфортное Замкадье

 

Новостройки комфорткласса сегодня заняли самую существенную долю на рынке Подмосковья — по данным компании RDI, это 75% от общего числа объектов в продаже, при этом экономкласс занимает около 21%, бизнес-класс — 5%. Если говорить о ценах, то в комфортклассе жилье предлагают в среднем по 70,4 тыс. руб./кв. м, в эконом- и бизнес-классе — 69,3 и 120 тыс. руб./кв. м соответственно.

 

Похожая ситуация и в Новой Москве, где новостройки тоже представлены в основном объектами комфорткласса, — 73% предложения. К экономклассу относится 24% строящихся жилых объектов, к бизнес-сегменту — порядка 3%.