Многоликая Казань. Если квартира, то в многоэтажке

 

Новый облик

 

В Казани о чистоте улиц, озеленении парков и скверов по программе «Зеленый рекорд», появлении новых кварталов жилья, необычных объектов культуры и спорта охотно говорят как чиновники, так и рядовые граждане. С улыбкой воспринимаются восторги по поводу построенного пять лет назад и принимаемого туристами за оперный театр здания Министерства сельского хозяйства: сооружения такой красоты и изящества еще поискать в мировых столицах! Неслучайно в Казани его называют «домом природы». В праздничные дни стало уже традицией проводить на его фоне открытые городские концерты.

 

Что еще способно по-настоящему удивить в Казани, так это отсутствие новой типовой панельной застройки. Как выяснилось, она все-таки есть, но занимает не более 15% объемов строительства в городе. В основном в столице Татарстана возводят монолитные дома, дома из кирпича, очень популярна облицовка в виде так называемых вентилируемых фасадов. Цветовое разнообразие городских зданий жителями и гостями Казани воспринимается одобрительно. Эталоном красоты считают новый Кукольный театр — с разноцветными башнями, напоминающий декорацию к восточной сказке. Можно представить, какой восторг он вызывает у детей!

 

Застройка советского периода довольно угрюмая и невзрачная, как и во всех городах России. Но она не слишком бросается в глаза, особенно в центре, может быть, потому что в этих районах обращаешь внимание на исторические здания и новые объекты. Центр вообще приобрел черты современного города очень быстро, чему способствовала, конечно, Универсиада-2013. Она подарила Казани многое: новые дороги и удобные развязки, стадион «Арена» и Дворец водных видов спорта, которые видны из разных точек города, прекрасную систему навигации в общественных местах — на вокзале, в аэропорту. Появился аэроэкспресс, организованы удобные переходы и лифты к железнодорожным платформам. Город стал современным и красивым, что, по мнению местных чиновников и риэлторов, привлекло к нему больше внимания, и в том числе обеспечило определенный поток покупателей жилья из Татарстана и других регионов России.

 

 

Жилье для широкого круга

 

По данным начальника управления развития строительного комплекса Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Ильшата Гимаева, уже в апреле текущего года стройкомплексом республики было введено 35% планового объема жилья. Начиная с 2011 г. этот показатель практически не меняется и составляет чуть более 2 млн 300 тыс. кв. м. Дальнейший прирост затормаживается по причинам объективного характера, объясняют в Минстрое Татарстана. Точечная застройка себя исчерпала, планируется выход на крупные площадки, но они требуют подготовки — прокладки инженерных сетей, дорог, строительства социальных объектов. Именно это сейчас и происходит. С 2015 г. должен начаться существенный рост показателей сдачи — как минимум на 2–3% в год. Новые территории развития — это и участки Фонда РЖС, и районы за пределами Казани. По словам заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Владимира Кудряшева, перспективными в этом отношении являются территории по направлению к аэропорту Казань-2, на западе — значительные площади Кировского района, по направлению к Новой Туре. Под жилищное строительство рассматриваются и территории вблизи Адмиралтейской слободы. Другое направление, которое даст городу возможность развития, — это снос ветхого фонда, территории промышленных зон, откуда в ближайшее время предполагается выводить производства. Но все это требует значительных вложений в развитие инфраструктуры, подчеркивает В. Кудряшев.

 

«Сейчас мы возлагаем определенные надежды на программу РФ «Жилье для российской семьи», — рассказывает И. Гимаев. — Программа интересна тем, что включает в себя элементы поддержки строительства, связанные с прокладкой сетей за счет государства. У нас есть свои земельные участки в качестве госрезерва, созданного при президенте РТ, которые в первую очередь выделяются для возведения жилья льготным категориям граждан, претендентам на получение социальных кредитов — бюджетникам, работникам предприятий, которые помогают своим сотрудникам, отчисляя 1% доходов в некоммерческую организацию «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан». По программе социальной ипотеки сейчас реализуется примерно 25% от общего объема вводимого жилья. Примерно 7 тыс. квартир, строящихся в Татарстане, выделяется по социальным программам, говорит И. Гимаев.

 

Программы сноса пятиэтажек в республике нет. Однако если хрущевки признают аварийными, то их или капитально ремонтируют, или сносят, выстраивая на освободившейся территории высотное жилье. Как и на большей части территории России, в городах Татарстана довольно велик объем аварийного фонда. В Минстрое республики его оценивают в 478 тыс. кв. м.

 

Что примечательно: в Казани от панельного жилья практически отказались, но в других городах республики эту практику продолжают и не считают бесперспективной. Недавно модернизировали завод крупнопанельного домостроения, установив немецкую линию, чтобы производить более качественные панели. Высокая технологичность и небольшие сроки — это то, что всегда отличало панельную застройку и ценилось в строительстве.

 

В Казани разработано несколько программ льготного предоставления жилья, использования социальной ипотеки. Одна из них адресована гражданам из расселяемого аварийного жилья. Стоимость квартиры в сносимом доме учитывают как первоначальный взнос для покупки новой жилплощади. Она предоставляется по социальным нормам (33 кв. м на одного человека, 42 — на двух, на каждого последующего добавляется 18 кв. м). Жилье оформляется как собственность с обременением, если новосел выплачивает кредит на оставшуюся стоимость. Если же возможности выплачивать заем нет, то за переселенцем закрепляется статус нанимателя.

 

По словам И. Гимаева, практически все компании, строящие в Татарстане, местные. В числе наиболее крупных — «Акбар Девелопмент», Государственный жилищный фонд при президенте Татарстана (с долей строительства в 400 тыс. кв. м ежегодно), а также компании «Унистрой», «Кулонстрой», «Грант».

 

Казань обновляется, но при этом не набирает высоту. В городе, конечно, присутствуют свои доминанты, есть даже 35-этажный жилой дом, рассказывает В. Кудряшев. Но есть и случаи отказа от возведения ранее спроектированных башен, например, на территории Акчарлака. По мнению эксперта, 16–24-этажные ансамбли будут вполне естественны за пределами исторического центра столицы. В числе более важных задач В. Кудряшев называет формирование городских фасадов вдоль набережных.

 

В Татарстане активная градостроительная политика, много планов, впереди — перспективные площадки. Это новый город-спутник Иннополис в Верхнеуслонском муниципальном районе и «СМАРТ СИТИ КАЗАНЬ» в Лаишевском муниципальном районе республики. В прилегающих к Казани районах много надежд возлагается на развитие Свияжского логистического комплекса. Большие изменения в развитии инфраструктуры города будут сопряжены со строительством высокоскоростной железной дороги Москва — Казань.

 

 

Рыночные реалии

 

По словам Руслана Садреева, президента Гильдии риэлторов Республики Татарстан, директора агентства недвижимости «Премьер», рынок Татарстана активен. Востребованы квартиры в самых разных районах города, исключая, пожалуй, только два: так называемую Жилплощадку, где находится завод «Казаньоргсинтез», и район промзоны Борисково. Наиболее престижными для проживания считаются центр и Новосавиновский район, где возведен знаменитый футбольный стадион «Арена». Нижняя ценовая планка новостроек, расположенных в Новосавиновском, Приволжском, Советском районах, составляет 50 тыс. руб./кв. м.

 

После универсиады интерес к покупке жилья в Казани вырос, и в первую очередь со стороны жителей самого города. Хотя есть немало покупателей и из других районов Татарстана — Набережных Челнов, Нижнекамска, Альметьевска, а также из других регионов страны. Активен рынок покупки земельных участков, особенно в пределах столицы, много желающих сдать и снять жилье.

 

По оценкам Р. Садреева, за десять лет стоимость жилой недвижимости выросла в шесть раз, хотя сложный период 2008–2010 гг. и внес свои коррективы: тогда спрос и цены упали, причем существенно. Например, на вторичном рынке однокомнатная квартира в 9—10-этажном доме площадью 35 кв. м, так называемая ленинградка, в конце 2008 г. стоила 1,6–1,8 млн руб. Летом 2009 г. на «дне рынка» она предлагалась уже за 1,2–1,3 млн руб. После этого цена росла: летом 2013 г. — до 2,2 млн руб., сейчас — до 2,5 млн. Сегодня, когда спад пройден, становится очевидным, что во многом кризис избавил рынок от перегрева, а покупателей — от иллюзии, что жилье в цене может только расти. «Изменился характер спроса. До 2008–2010 гг. люди покупали все подряд, порой бездумно, сделки проходили быстро. Человек мог выбрать и купить квартиру буквально за один день, а теперь такое случается редко. Подход покупателей к покупке стал более избирательным, иногда подбор квартиры занимает от недели до нескольких месяцев», — говорит Р. Садреев. По его оценкам, наибольшим спросом пользуется недвижимость до 3 млн руб. Это может быть и однокомнатная, и двухкомнатная квартира, и строящийся дом, и новое жилье, и вторичка. Оборот квартир в хрущевках составляет 30% рынка.

 

Объем ипотечных сделок — это примерно 60–70% от всех продаж. В числе активно работающих в этой сфере банков — Сбербанк РФ, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк, Банк жилищного финансирования, значительная часть в десятке лидеров — это местные банки «Ак Барс Банк», «Спурт Банк», АВЕРС, входящий в ГК ТАИФ, «ИнтехБанк».

 

 

Таунхаусы не в почете

 

Активен рынок аренды — и долгосрочной, и краткосрочной, и посуточной. Сложность здесь та же, что и везде: этот рынок остается серым. Немало на нем работает информационных агентств, которые продают соискателям жилья базы данных — актуальные или неактуальные. Цены на долгосрочную аренду однокомнатной квартиры не в центральной части города составляют 15–18 тыс. руб. Это стандартная однушка с минимумом техники и мебели. Поскольку город достаточно компактный (по сравнению с Москвой), то разброс цен между съемными квартирами в центральной части и на окраинах не столь существен.

 

Постепенно формируется более активный спрос на комфортабельное малоэтажное жилье в черте города. Еще год-полтора назад, рассказывает эксперт, «трешка-ленинградка» площадью 60–70 кв. м стоила ненамного дешевле, чем индивидуальный жилой дом с участком 4–8 соток в пределах Казани. Сейчас разница превышает 1 млн руб. в пользу коттеджей, тем более что банки активно кредитуют покупку и коттеджей, и земли. В черте города сотка сегодня может обойтись покупателю в 200 тыс. руб. На центральной улице или в угловом месте — до 300 тыс. В более развитых частях города — до 500. Как правило, такие районы электро- и газифицированы. К востребованным относятся поселок Константиновка, Вознесение, Царицыно, Салмачи.

 

С таунхаусами в городе сложилась непростая, даже конфликтная ситуация, в результате которой само слово «таунхаус» стало в некотором роде нарицательным. В 2010–2012 гг. их активно строили и покупали до тех пор, пока по целому ряду адресов не выяснилось, что возведенные объекты к таунхаусам отношения не имеют. Четырех-пятиэтажные многоквартирные дома делили, доли регистрировали по ФЗ-93 (закону «О дачной амнистии»). Два объекта на улице Красный Химик были снесены как несоответствующие требованиям по качеству строительства. Есть случаи потери покупателями своих денег. И все же в большинстве таких домов люди уже живут. Но нового строительства таунхаусов не ведется.

 

В целом малоэтажный сегмент развивается довольно слабо, считает Р. Садреев. Исключение — пара комплексов, которые строят по всем требованиям закона. Пять лет назад на берегу реки Казанки появился так называемый поселок нефтяников — дорогая коттеджная застройка в центре города, но эти объекты даже не выходили в продажу.

 

Что касается загородного строительства, то казанский житель предпочитает приобретать участки оформленной земли в пределах 10–15 км от города и строить дом самостоятельно. Так получается дешевле. А кроме того, согласиться с некоторыми ограничениями организованной застройки (например, отсутствием заборов), другими требованиями коллективного проживания житель пригорода пока не готов. Есть бизнесмены, которые строят дома на продажу. Средний ценник такого объекта с небольшим участком в 4–7 соток составляет 5–6 млн руб. Но и здесь речь идет о районах на подъезде к Казани. Те, кто работает в столице, даже отдаленность в 20–25 км сочтут для себя неприемлемой.